22/03/2018
APIMA ENTREGA AO MINISTRO DA JUSTIÇA SUGESTÕES PARA MELHORAR O MERCADO IMOBILIARIO
Hoje a APIMA foi recebida pela Ministro da Justiça Francisco Manuel Queiroz.
A direção da APIMA, nesta ocasião representada pelo seu Vice Presidente e pelo Vogal com o pelouro da Ética, entregaram um documento que apresenta diversas sugestões com vista melhorar a tramitação de vários processos.
Segue na integra o documento entregue com as 18 propostas practicas.
EXMO SENHOR
DR. FRANCISCO MANUEL MONTEIRO DE QUEIRÓZ
MINISTRO DA JUSTIÇA E DOS DIREITOS HUMANOS
LUANDA - ANGOLA
ASSUNTO: APRESENTAÇÃO DE PROPOSTAS.
Exmo. Senhor Ministro,
A Associação dos Profissionais Imobiliários de Angola – APIMA, no âmbito da sua contribuição para o melhoramento da Legislação e do normal funcionamento do sector Imobiliário em Angola, apresenta as seguintes propostas:
1 - CONSTRANGIMENTO: Existem poucos Notários em Luanda para o número de escrituras a serem feitas, com isso, os clientes precisam esperar muitos dias para que sua escritura seja feita, além disso, está provado que a iniciativa privada é muito mais rápida e eficiente do que o Estado.
PROPOSTA: Aumento do número de Notários com o surgimento dos Notários Privativos, em cumprimento da Lei;
2 – CONSTRANGIMENTO – Cada Notário faz seu preço na hora de realizar um acto. É preciso haver uma unif**ação de valores, pois existem diferenças de valores entre Notários.
PROPOSTA: Exposição ostensiva nos Notários, dos custos de escritura, dividido por faixas de valores;
3 – CONSTRANGIMENTO - Nos casos de escritura de Venda e Compra com hipoteca, de momento essa escritura sai com o dobro do valor de uma escritura de venda e compra, com isso, os clientes acabam por não fazê-las deixando assim os bancos a descoberto.
Poucos são os Notários que aceitam fazer a escritura de Venda, Compra e Hipoteca, todas em um só documento.
PROPOSTA: Sugerimos que as escrituras de venda e compra com hipoteca, o custo da mesma tenha um acréscimo de 20 a 25%, em relação ao custo da escritura de venda e compra.
4 – CONSTRANGIMENTO: Os actuais custos dos emolumentos das escrituras e do registo das mesmas inviabiliza a regularização do parque imobiliário de Angola.
PROPOSTA: Solicitamos a revisão dos custos dos referidos emolumentos, nem que seja por um prazo de alguns anos, para que a população tenha acesso à escritura e registo de seus títulos, fomentando assim uma sinergia económica no mercado imobiliário, pois uma vez que os imóveis não estão regularizados, f**a cada vez mais difícil as transacções imobiliárias, uma vez que boa parte delas exige crédito bancário.
5 – CONSTRANGIMENTO: As certidões da Conservatória Predial que são pedidas para se lavrar a escritura podem, hoje em dia, ter validade de até 1 ano. Esse largo tempo deixa o Comprador a descoberto, pois nesse interregno o imóvel pode ser dado em garantia de uma dívida, ser executado ou até mesmo transmitido.
PROPOSTA: Sugerimos que as certidões sejam aceites com validade de 30 dias da sua emissão no máximo, e no futuro, o Notário poderá aceder a certidão de forma “online” na Conservatória, para fazer a escritura e a mesma ser registada na mesma hora de sua lavratura, ou que já fique prenotado o seu registo.
6 – CONSTRANGIMENTO – Os títulos que são submetidos a registo, quando não registados e devolvidos para correcção, não vêm acompanhados de uma explicação das exigências e nem assinado por quem as fez.
PROPOSTA: As devoluções de escrituras da Conservatória Predial, sem registo, deveriam vir acompanhadas com um documento, com o nome de quem fez a exigência para serem atendidas.
7 - CONSTRANGIMENTO – Quando dá-se entrada em um pedido de registo de título na Conservatória Predial, é exigida a assinatura no requerimento, de pessoa interessada, que fez parte do acto ou do seu representante. Isso atrasa o pedido e faz os interessados voltarem uma outra vez à Conservatória Predial.
PROPOSTA: Permissão de que qualquer pessoa possa apresentar títulos para registo, sem necessidade de prova de interesse ou procuração.
8 - CONSTRANGIMENTO - Actualmente, desde o início da preparação dos documentos da propriedade horizontal até o seu efectivo registo, demora-se em torno de 12 meses. Assim, o Promotor imobiliário não consegue vender as fracções em construção com financiamento bancário. Se o edifício está pronto, demora a regularizar os documentos e facultar as escrituras.
PROPOSTA: Sugerimos que o privado peça directamente junto à Conservatória Predial o registo provisório ou definitivo da propriedade horizontal dos empreendimentos, somente com a aprovação do projecto e o descritivo das fracções, sem necessidade de passar pelo Bairro Fiscal para inscrição do empreendimento.
A justif**ativa é simples: quem apresenta todo descritivo das fracções é o interessado. Para tanto ele ingressa com um pedido no IPGUL para emissão da certidão de título constitutivo da propriedade horizontal. A certidão é uma cópia do descritivo que ele apresentou. Depois vai ao Bairro Fiscal (demora até 6 meses) para dividir em matrizes prediais, depois vai ao Notário para fazer a escritura de propriedade horizontal, que é cópia de tudo que veio antes. Por fim regista-se na Conservatória e saem as certidões de cada fracção.
Se o processo for directo na Conservatória, mais rapidamente os Notários terão dezenas de escrituras para fazer, mais rapidamente os bancos financiam os imóveis, mais rapidamente os imóveis são inscritos nas Finanças, pois já possuem o documento de cada fracção.
9 – CONSTRANGIMENTO – Existe uma desmotivação generalizada por parte dos funcionários públicos dos Notários e Conservatórias. Isso faz com que o serviço demore e o Estado assim arrecada menos.
PROPOSTA: Sugerimos que os funcionários tenham uma participação financeira por produção.
10 – CONSTRANGIMENTO: O mercado imobiliário vem diminuindo o ritmo ano a ano desde 2008, movimento esse inverso à necessidade da população que cresce, tem filhos, aumenta e por isso têm necessidade de moradia.
Entretanto não há crédito barato e os pedidos de financiamento aos bancos são negados em quase 90% das vezes.
Partindo da premissa que não existe economia robusta sem um mercado imobiliário aquecido, é preciso mudar-se esse panorama, com o aquecimento desse mercado e consequentemente aquecimento da economia angolana.
PROPOSTA: Sugerimos a aprovação da Lei complementar à Lei 259/11, que é uma Lei que prevê abonos de juros para reforma e aquisição de imóveis (casas e terrenos), bem como tamanho e valor máximo da habitação social.
11 – CONSTRANGIMENTO: (continuação do item anterior): Os bancos negam boa parte dos pedidos de financiamento por não estarem motivados a dá-los. Não é uma operação atractiva a eles, pois nos casos de incumprimento, pela Lei da hipoteca, que vigora hoje, um incumprimento só é resolvido em Tribunal em 3 anos, no caso de litigioso.
PROPOSTA: Sugerimos também a aprovação de uma Lei alternativa, que resolva de maneira célere os incumprimentos nos contratos de financiamento habitacional. Essa proposta já existe, denominada ”Lei de Alienação Fiduciária” e está em discussão no Ministério da Justiça. Precisa de modif**ações em sua proposta.
12 – CONSTRANGIMENTO: Os Tribunais estão abarrotados com processos que envolvem discussões relativas a imóveis. Assim o progresso das cidades não acontece e o desincentivo dos empresários privados em investir é cada vez maior.
PROPOSTA: Propomos a criação de Varas especiais para somente julgarem esses processos e assim desobstruírem esses constrangimentos.
13 – CONSTRANGIMENTO: Os Promotores imobiliários, mal começam um empreendimento, são surpreendidos por invasões à sua propriedade, que acontecem da noite para o dia. São movimentos orquestrados, com o objectivo de parar as obras e com isso o Promotor ter que negociar com os invasores para haver a desocupação e a obra continuar.
Além disso, cada vez há menos terras livres e cada vez mais terras com ocupações irregulares, pois a venda ilegal de terrenos tornou-se o grande negócio em Angola. Ela é facilitada em grande parte das vezes pelos funcionários públicos das administrações comunais.
PROPOSTA: Propomos a criação de uma Lei que tipifique como crime a invasão (e não ocupação ilegal), bem como a facilitação de acesso irregular a terrenos do Estado, seja por parte de particulares ou funcionários públicos (nesse caso com agravante).
14 – CONSTRANGIMENTO: Investidores internacionais e nacionais que procuram parcerias em Angola, não possuem muitas formas de avaliar os riscos na parceria que escolherem. Quase não têm como analisar se a empresa a fazer parceria é fiável ou não.
Da mesma forma, quem compra uma casa de outro indivíduo, não consegue saber se o mesmo está a ser demandado judicialmente.
PROPOSTA: Propomos que todos os processos que sejam protocolados nos Distribuidores Cíveis, Criminais, Trabalhistas e Execuções Fiscais sejam cadastrados com os seguintes dados: nome do Autor, nome do réu, tipo de acção, Vara onde foi distribuído. A partir daí, o comprador de um imóvel, por exemplo, poderia pedir uma certidão de distribuições cíveis, fiscais e, se a Vendedora for empresa, trabalhista também, para saber se tem alguma acção proposta contra aquele Vendedor. Caso apareça alguma acção, o Comprador poderá fazer uma pesquisa na Vara especif**ada na certidão, para tomar pé da gravidade ou não do contencioso.
Da mesma forma, investidores nacionais e internacionais que decidissem fazer uma parceria ou compra, teriam como aferir a idoneidade do Vendedor ou futuro parceiro.
Essas certidões são uma excelente ferramenta também aos bancos, que fazem convénios com o Ministério da Justiça e fornecem a informação “online”.
Esse serviço seria uma boa fonte de receitas para o Ministério da Justiça.
15 – CONSTRANGIMENTO: A actual Lei de Condomínio 141/15 aprovada em 29 de Junho, trata no seu artigo 25 e posteriores, de situações que são de competência da Lei do ordenamento do território e urbanismo, portanto, sobrepõe a competência da outra Lei.
Além disso, passa a cuidar e determinar situações que são do entendimento e discernimento de cada legislação interna de condomínio, ou seja, determinados condomínios tomarão uma decisão a respeito de um assunto em particular, de acordo com sua realidade física e outros tomarão decisões diferentes.
PROPOSTA: Sugerimos uma revisão de alguns artigos da referida Lei.
16 – CONSTRANGIMENTO: O Direito de Superfície é um documento quase inacessível a boa parte da população, devido à burocracia envolvida.
PROPOSTA: Propomos a criação do “Guiché Único do Imóvel”, um órgão onde todos os intervenientes que concorrem para a conceção da escritura de Direito de Superfície analisem e trabalhem de forma conjunta para de maneira célere os títulos sejam concedidos.
17 – CONSTRANGIMENTO: A Lei de mediação imobiliária está sem eficácia, tendo em vista não haver credenciamento das empresas por parte do INH, fiscalização dos profissionais, protecção aos profissionais do sector previsto em Lei.
PROPOSTA: Sugerimos a apresentação de propostas de modif**ações e insersões de novos ítens de interesse dos profissionais imobiliários, bem como uma maior participação da APIMA em apoio ao INH.
18 – CONSTRANGIMENTO: Era previsto em Lei a divulgação desde Janeiro de 2017, por parte do Estado, do índice de reajuste dos aluguéis. Essa divulgação não aconteceu e com isso os proprietários estão a ver o valor das rendas degradar-se frente à desvalorização da moeda kwanza, causando com isso um desinvestimento no sector.
PROPOSTA: Que seja o mais breve possível divulgado o índice de reajuste dos aluguéis, conforme prevê a Lei.
Cientes de que as propostas apresentadas merecerão a devida atenção por parte de Vossa Excelência, agradecemos desde já e queira aceitar as nossas melhores saudações.
Luanda, ao 21 de Março de 2018
O PRESIDENTE DE DIRECÇÃO DA APIMA
Pedro Caldeira
Cleber
Paulo Cruz
Miguel Ribeiro
Helder Costa
Claudio Carvalho
www.apima-angola.com
