BossMind, Kowloon (2026)

31/12/2025

Bm仝人祝大家Happy 2026!!

31/12/2025

日本樓市越來越熾熱，東京23區不少大型新樓項目在短期內被轉賣不斷上升。去年首半年有9.9%的新樓在一年內被轉賣，有關比例由2023年的4.1%增至2倍。而且日本樓價屢創新高，有調查指新樓樓價更超過日本人收入的10倍。

日本國土交通省最新公佈調查指，2024年首6個月東京23區的大型住宅樓項目中，短期轉賣越見活躍，當中有9.3%為短期轉賣，越近東京市中心比例則更高。其中千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區等都心6區高達12.2%。報告亦指，40平方米以上的住宅中，在買入後1年內被轉賣涉及575伙，佔整體約1成，而在2022年以前，該比例只佔2%左右。

日本人在經歷90年代經濟泡沫後，當年出現一間日本樓要「供三代」，令不少日本年輕人選擇只租不買，時至今日，日圓低水吸引外國人進場投資，而且日本樓亦在疫情後更是一飛沖天，同時亦令日本人覺醒，尤其是中產家庭，如果現時不置業只租樓，樓價只升不跌下，雖然業主難以一下子大幅加租，亦難免日後會捱貴租，而且樓市熾熱下，更令不少投資者加入短炒行列。

其實日本政府為打擊炒賣，短期內轉售物業需要繳付高昂稅率，5年內出售需要繳付所得稅30%和住民稅9%，總共39%。5年後出售，則需要繳付所得稅15%和住民稅5%，總共20%。

另外，報告亦提到，2025年首6個月東京23區新樓買家有3.5%為海外人士，亦令日本國土交通省密切關注該情況。為了打擊炒家「摸貨」，日本不動產協會（The Real Estate Companies Association of Japan）亦發表了限制投機交易的對策，所有物業將禁止在交付之前轉賣。而且在買賣合同文件中寫明由申購階段至簽約、交付、產權登記為止，買家姓名須保持一致。

此外，新樓抽籤購買時的註冊和購買伙數也將受到限制。當中三井不動產和三菱等8家大型企業亦決定引進相關措施。例如三井不動產在11月開售的「CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER」（東京都中央區）項目中，就將禁止在2029年3月交付之前轉賣的條款列入重要事項説明書。

日本樓價屢創新高，日本不動產經濟研究所的統計顯示，東京23區10月新建住宅的平均價格為1.5313億日圓（約770萬港元），按年上漲18.3%。價格上漲的背後原因離不開建築費用上漲、用地不足等供求因素，另外，收入高的雙職工家庭對住屋需求增加。加上海外的過剩資金也在持續流入日本房地產市場，目前仍看不到樓價企穩的跡象。

由於樓價及房租不斷上漲，千代田區在7月向大型房地產企業加盟的不動產協會（東京千代田區）提出了引入物業轉售管制措施的要求。該協指﹐有必要採取措施來遏制以投機為目的的短期轉售行為。

東京KANTEI（東京都品川區）的數據顯示，2023年新樓平均價格（按70平方米換算）為平均年收入的10.09倍，這是該調查開始以來首次超過10倍，其中東京都為約18倍。當中東京圈的新建獨棟住宅平均價格保持在5500萬日圓（約276萬港元）區間，比5年前高出1000萬日圓（約50萬港元）以上。目前的日本樓市已踏入「有買貴無買錯」的牛市。

Sakura Japan & Global創辦人
張明珠

註：專欄作家言論不代表本網立場

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#張明珠 #日本樓市 #短期轉賣 #打擊炒賣

31/12/2025

芝加哥商業交易所（CME)在12月30日發表公告，將會上調包括黃金、白銀、鉑金和鈀金合約的保證金，上調保證金原因歸咎於「基於對市場波動性的常規審查，旨在確保有足夠的抵押品覆蓋風險。」為本周內笫二次，引起市場觀望。

今次再次上調交易保證金即日後進行期貨貴金屬交易時需提供更多抵押品，將會限制市場槓桿使用，有關政策亦引起市場熱議，擔心會否影響貴金屬在這輪的漲幅。

受到有關消息拖累，紐約期金每盎司最新報4,376.8美元，下跌0.22%，紐約期銀最新報75.03美元，跌3.7%，白金及鉑金分別跌3.9%及4.2%。

芝商所本月已多次调整保證金要求，早於12日已將白銀交易保證金上調10%，再在29日再次上調。貴金屬價格本周劇烈波動，特別是白銀曾一度升至82美元以上，創歷史新高，隨後出現大幅回落。

國內的上海期貨交易所亦在26日將黃金、白銀期貨合約的漲跌停板幅度調整為15%，並相應上調交易保證金比例，為本月內第三次上調。

參考過往歷史，現時情況與2011年白銀泡沫爆裂時情況類似，當時美政府推出零利率和量化寬鬆政策。令白金價格在兩年內由8.5美元升至50美元，升幅達500%，致芝商所九天內五次上調保證金要求去槓桿，令白銀價格數星期內急跌三成。

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#財經 #芝商所 #貴金屬 #交易 #白銀 #去槓桿

31/12/2025

Netflix（NFLX）與派拉蒙天舞（PSKY，Paramount Skydance）的華納兄弟爭奪戰再有新進展。外電引述消息報道，即使派拉蒙已修改收購要約，兼找來行政總裁David Ellison的父親、甲骨文創辦人埃里森（Larry Ellison）以個人名義提供404億美元擔保，但華納兄弟探索（WBD，Warner Bros Discovery）仍計劃再次拒絕其調整後的1,084億美元敵意收購案，原因是派拉蒙並未提高收購價格。

消息人士表示。華納兄弟董事會尚未做出最終決定，料下周召開會議討論，又指董事會主要考慮的是，派拉蒙至今仍未提高報價，而華納兄弟此前已以該報價不如Netflix的方案為由予以拒絕。

華納兄弟探索本月同意，以每股27.75美元或約830億美元（包括債務）的價格，將旗下影視製作部門及串流業務HBO Max等資產出售給Netflix，並計劃在與Netflix的交易完成前，將CNN和TNT等有線電視網絡分拆給股東。

雙方宣佈交易的3天後，派拉蒙就發起華納兄弟的公開要約收購，直接向股東提出以每股30美元收購華納兄弟全部股權。不過，華納兄弟質疑該公司融資能力，要求股東拒絕這份價值高達1,084億美元的收購方案。

其後，派拉蒙已兩度修改其收購要約，最新的要約並未提高每股30美元的全現金報價，但提高監管因素的反向解約金，以與Netflix的提案看齊，並延長公開收購期限。

事實上，早前曾有分析指，Netflix的827億美元收購案雖然表面上金額較低，但融資結構更明確，執行風險也比較小。更重要的是，根據早前的協議內容，若華納兄弟選擇退出與Netflix的交易，須支付28億美元「分手費」，華納兄弟第5大股東Harris Oakmark直言，派拉蒙修正後的提案仍「不夠充份」，不足以支付分手費。

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#華納兄弟爭奪戰 #派拉蒙 #收購要約 #再次拒絕

31/12/2025

港股於大除夕僅開市半日，恒指在年尾錄得回吐，全日低開低走，惟回顧全年仍累升近28%，為2017年以來表現最佳的一年。恒指今早低開53點報25,801點後反覆下行，最多跌逾300點，低見25,554點，跌穿20天線。最終半日收報25,630點，跌224點或0.87%。

全年計，恒指累計上升5,570點或27.8%，創自2017年以來最大年度升幅。指數年內曾於1月低見18,671點，10月高見27,381點，高低波幅達8,710點，反映市場震盪劇烈但上升動能穩定。國企指數收報8,913點，跌77點或0.86%；全年上升1,623點，累升22.27%。科指收報5,515點，跌62點或1.12%，全年升1,047點，漲幅23.45%。

半日成交金額為1,189.7億元，北向資金淨流入約34.5億元，顯示節前資金入市意願仍具支持。恒指成份股中，89隻藍籌中有79隻下跌。生物製藥股走低，信達生物（1801）跌3.7%至76.25元，為半日最弱藍籌；攜程集團（9961）跌3%至554元；友邦保險（1299）跌2.1%至79.9元。「股王」騰訊控股（0700）全年上升近44%；阿里巴巴（9988）今日跌1.2%至142.8元，但全年仍累升73%；滙豐控股（0005）表現強勁，全年升幅達61.5%。

全年藍籌表現分化顯著，其中中國宏橋（1378）以1.8倍升幅成為年度「藍籌王」；紫金礦業（2899）緊隨其後，累升約1.5倍；中芯國際（0981）、泡泡瑪特（9992）及翰森製藥（3692）則錄得1.1至1.2倍升幅。表現最差的為美團（3690），全年下挫31.9%，受「外賣大戰」價格競爭拖累；理想汽車（2015）跌30.1%；比亞迪電子（0285）亦下跌約20%，分列年度次差及第三差藍籌。港股今年表現強勁，主因中國穩增長政策持續加碼、美國利率下調，以及資金回流港股帶動估值修復。展望2026年，市場將聚焦內地經濟修復進度、企業盈利改善及政策支持力度，資源、金融及科技板塊仍有望主導新一年走勢。

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#財經 #港股 #2025年總結 #恒指表現

31/12/2025

金價在本月尾突然由「慢牛」變成「快牛」，並在升抵4,549美元的歷史新高後曾急跌逾4%。不過，短期波動不改長期看好的觀點。

金價在短時間內急抽，高位出現獲利回吐不足為奇。然而，在央行持續購買黃金不變的情況下，料金價仍有力走高，投資者可考慮在每盎司4,220至4,250美元趁低吸納。

除黃金外，白銀價格飛漲後也出現急速回調，惟白銀的牛市料仍未完結，同樣可以逢低吸納。

黃金、白銀外，銅價今年表現也理想，主要是因為工業需求增加。不過，值得注意的是，銅非如黃金般稀有，其儲值能力也遠不如黃金，故銅價難以長期大升。惟投資者同樣可捕捉銅價回調時作吸納。

至於比特幣方面，短期的上落區間介乎8萬美元至9萬美元，故短炒可在8萬5美元以下可吸納，升至約9萬美元便可食糊。投資者也要留意，若比特幣價格持續在低位徘徊甚至進一步向下，或會拖累美股表現。

Ringo
資深投資者
註：專欄作家言論不代表本網立場

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#金價 #急抽 #回吐

31/12/2025

被譽為「中國水果第一股」的洪九果品（6689）自2022年風光登陸港交所以來，僅短短3年便黯然退場。由於公司停牌長達19個月，超過港交所18個月的復牌時限，交易所近日決定將其正式除牌。這家曾市值逾600億港元的「榴蓮大王」企業，如今淪為最具代表性的上市暴雷案例之一。

洪九果品在上市初期憑藉阿里巴巴（9988）入股及「水果供應鏈龍頭」光環，一度被視為中國農產品產業化的成功樣本。然而自2024年4月起，公司便陷入審計風波，當時審計師畢馬威（KPMG）應董事會要求辭任，原因是無法獲得完成2023年財報審計所需的會計資料。事後披露，洪九於該年度第四季向多家「新增供應商」預付逾34億元人民幣，佔全年預付款的約76%，但這些供應商多為無交易紀錄、註冊資本僅數十萬的空殼公司。部分甚至與洪九重慶分公司僅一街之隔。資金再透過虛構客戶交易回流公司，涉嫌虛增收入及應收賬款，嚴重損及財務透明度。受此影響，公司自2024年3月起停牌，股價停留在1.74港元。至今未能完成財報審核與復牌申請，最終導致被勒令退市。

2025年4月16日，洪九果品再度成為焦點。公司公告指，包括董事長鄧洪九在內的多名核心管理層董事彭何、江宗英、楊俊文、譚波及監事會主席余利霞，全遭公安機關採取刑事強制措施，重慶總部亦被限制出入。據了解，案件涉及虛假發票及騙取貸款等經濟犯罪行為，目前已立案偵查。公開資訊顯示，涉事人員多為洪九創業元老，其中鄧洪九與江宗英為夫妻，楊俊文則為兩人外甥。內媒形容此事件為「團隊式崩塌」，顯示公司內控與治理機制長期薄弱。

鄧洪九出身重慶碼頭勞工，白手起家經營水果批發，30年間建立數千供應點網絡。洪九果品依靠「高預付款鎖貨源」模式，成為中國榴蓮與進口水果最大渠道之一，2022年收入達150.8億元人民幣，淨利潤14.5億元，一度號稱「中國人每吃10個榴蓮，就有1個來自洪九」。然而，被稱為「自殺式現金流」的激進預付款策略最終演變成資金風險與財務造假疑雲，摧毀了這家短命「IPO神話」。

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#財經 #港股 #洪九果品 #除牌

31/12/2025

由央企招商局蛇口控股分拆而成的招商局商業房託基金（1503）斥資2.06億港元，收購尖沙嘴柯士甸路Habyt Austin Avenue酒店，並計劃改建成現代化學生宿舍；交易較11月時的物業估值2.13億元折讓3.3%。

該酒店位於尖沙咀柯士甸路2號，毗鄰香港理工大學，樓高19層，提供29間客房，總樓面面積約2,165平方米，以最新成交價計算，平均每間客房作價約710萬元。

招商局房託表示，計劃在收購完成後，將其改建成提供85個床位的現代化學生宿舍，低樓層區域將改建為共用生活空間，例如休息室與健身中心。目標於2026年8月前完成改建工程並投入營運，以配合2026/27學年的招生安排。

基金指，是次收購旨在進一步豐富投資組合，並長期提升收入及每基金單位分派的穩定性，未來將繼續在大中華地區尋找更多優質、多元化及具韌性的資產進行投資，進一步分散資產組合及收入來源。

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#招商局房託 #中資入市 #柯士甸路 #酒店 #改建 #學生宿舍

31/12/2025

1.元旦前夕，市場都一直holiday mood，美股及港股的走勢都波幅有限，暫時沒有太多補充，不過在高位沒有好消息就是壞消息，市場久守必失，需要新的動力刺激。

2.明年先看1月聯儲局會否持續減息，從而判定市場的去向，近月市場長債息率未有明顯下降，似乎預計美國減息只是短期的動作，而非進一步持久減息周期，息率的水平自然影響市場的估值，特別是增長股及科網股。

3.港股明年主要風險包括中國經濟增速能否加快、美國減息步伐，以及中美關係。今年中美關係有起亦有落，雖然在北水的支持下按年上升，但在第四季已經見疲弱。暫時來看，仍是傳統板塊及商品類佔優。

4. 港股短期阻力位維持在26000點及26200點，支持位25200點至25000點，至於明年則難破今年高位27200點左右的水平，支持位則在24000點。

5. 恒指牛熊證街貨比例，牛證比例剛跌穿六成的水平，相反理論啟示一般，基本因素維持偏淡，不宜做好倉。

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#財經 #港股 #美股 #苟豪 #財經小編

30/12/2025

筆者一直都有很大的疑問，近幾年全球先進經濟體都瘋狂降準減息，為什麼美聯儲局主席鮑威爾還可以那麼自私，只為了美國銀行的萬億利息收入，長期堅持高利率政策，不顧傳統行業的借貸負擔，以及中小企業的生存空間。直到特朗普上場，終於開始給聯儲局減息壓力，筆者認為特朗普的經濟政策乏善足陳，唯獨令利率下調是他上任以來，最正確和最應該做的措施。

美國不同階層貧富懸殊，從事創科產業和金融行業者固然富有，但本土基層失業率高，低下階層人士生活艱難，這一群人的經濟能力其實很差，消費力也十分低，否則為什麼會經常出現超市強搶貨品的情況呢？因此，如果美國不加快減息步伐，不盡快跟隨世界各國的低息政策，那麼美國仍然是高利率國家，將會引致其巨額國債難以償還，也讓更多中小企業經營困難，美國的底層社群也將會越來越動亂。

香港目前的情況與美國很相似，聯繫匯率制度下港元與美元掛鉤，美國高息即是香港高息，所謂「成也利息敗也利息」，長期高息政策有利銀行業賺取巨額息差，但傳統行業和基層民眾卻苦不堪言。過去幾年香港住宅樓價大跌3成左右，商業物業更暴跌5至7成不等，最大原因就是因為利息高企，供樓負擔比六、七年前大增一倍，使部份持貨過重的地產財團和物業投資者難以負擔，在銀主的壓力之下，他們不得不賤賣物業，才導致樓價出現大幅下調。

然而，這種情況在今年下半年出現轉機，自從美聯儲局開始減息，香港也需要逐步跟隨，香港股市率先出現大幅反彈，住宅樓價也開始從谷底回升，估計今年樓價從上半年跌3-5%，到下半年反升3-5%。此外，相對比較嚴峻的商廈和舖位巿場，也出現投資者及用家爭相入市趁低吸納，這更使一眾樓市大淡友「一地眼鏡碎」！

利好工商舖市場的6個因素

今年樓市走勢峰迴路轉，從年初開始下跌到後半年掉頭回升，可謂是「先苦後甜」，全年表現算是有所交代。如今連天天在媒體高呼樓市下跌的專家，也忽然轉為唱好，並預測明年樓價會有5%回升。筆者倒也欣賞這種勇於認錯的態度，懂得糾正錯誤觀念才不會繼續錯下去。展望2026年，市場由悲觀情緒轉為樂觀態度，樓市將苦盡甘來，各類物業皆呈現上升趨勢，住宅市場不用置疑，專家們一致認爲樓價可上升5-10%不等。

至於工商舖市場，專家意見不一，認為過去幾年樓價跌幅過大，受了重創要立馬復原不容易，後市仍不明朗。筆者對於明年工商舖市場的看法還是比較樂觀的，一個大跌六、七成的商業市場，如果出現轉機，就等於股市在谷底開始反彈一樣，回升的幅度相對會較大。筆者預期明年甲級寫字樓和一線商舖的價格會有超過一成的回升。從以下幾個因素來分析一下：

（1）甲級寫字樓和商舖市場，錄得國際大型投行基金、銀行和金融機構天價租入。（2）國內知名電商平台、科創公司天價及高價購買甲廈作為亞太地區香港總部。（3）資金和人才持續流入本港，資金尋找投資機會，明年上半年「筍盤」將被全面消化。（4）打造亞洲教育之都，香港教育事業興旺，創造一股商業市場的生力軍，商廈的未來仍然有希望。（5）美聯儲局主席明年5月換人，美國和香港的利率將逐步下調至與其他發達國家看齊，到時供樓負擔將變得較為輕鬆。（6）香港銀行普遍對商業物業持審慎態度，按揭方面堅持少做少錯，不做不錯，然而巿場仍然錄得大量的用家、投資者入市，是不是「春江水暖鴨先知」？

亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長蔡志忠

註：專欄作家言論不代表本網立場

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#蔡志忠 #香港 #樓市 #甲廈 #美國 #高息 #減息

30/12/2025

新世界發展（017）發佈11及12月的業務更新，指今年共有兩個區內大型住宅項目動工，將提供約3,000伙住宅單位，擬於2027財年推售，料可為未來業務發展注入增長動力；集團表示，短中長期土儲充裕，將貫徹貨如輪轉策略。

新世界目前擁有佔地約1,500萬平方呎土地面積的農地儲備，而且不少位於北都的優質地段。繼粉嶺馬適路及元朗南兩個已換地項目後，集團將繼續加速農地儲備轉換，充分釋放發展價值，當中逾200萬平方呎的應佔可建樓面面積，將於未來1至2年內完成換地程序，包括元朗南住宅項目的第二幅用地及元朗欖口村項目等，以滿足集團短中長期的業務發展需要。

新世界表示，轉換農地儲備的進展理想，北都兩個大型住宅項目已於今年動工，包括新世界發展與招商局蛇口工業區控股股份有限公司合作發展的粉嶺馬適路大型商住項目，可提供約2,300伙住宅單位，並將設有區內最大型商場，可建樓面面積逾110萬平方呎。另外，新世界發展與華潤置地（海外）有限公司合作發展的元朗南首幅住宅用地近日亦已動工，可提供約700伙住宅單位，可建樓面面積近28萬平方呎。

物業銷售方面，新世界稱，最近的西九高鐵藝文商圈型格地標項目「AUSTIN BOHEMIAN瑧爾」於12月推售全盤63伙，即日全數沽清，最高成交呎價近2.7萬港元。另外，港島核心國際級大型文化綜合地標豪宅「STATE PAVILIA皇都」全盤388伙單位於12月悉數售罄。項目自開售以來不足一年，累計套現逾42億港元，呎價高達5.1萬港元，創下項目新高。

至於內地業務，K11 ECOAST與香港迪士尼樂園共同打造香港迪士尼20周年慶典「一步直達奇妙不停」深圳首展，，活動將延續至農曆新年。此外，在12月27日至28日，新世界明星公益項目「第六屆奇妙星空市集暨2026新年新世界音樂會」於漢溪K11舉行，活動籌得善款將用於救助困境兒童。

物業銷售方面，新世界在華南地區的項目延續「十一黃金月」樓市旺季勢頭，廣州地標商圈白鵝潭的「新世界．天馥」、廣州番禺萬博CBD的「新世界耀勝尊府」，以及「瀋陽悅景．新世界」均延續強勁銷售表現。其中「瀋陽悅景．新世界」更榮登該區域板塊私人住宅市場銷售額第一，持續領跑市場。

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#新世界 #北都新盤 #農地儲備 #釋放價值

30/12/2025

新地（0016）位於西沙住宅項目第2A期SIERRA SEA今日公佈首張價單，今期呎價折實價為10,968元，較第1B期折實呎價10,638元，微升3.1%。中原表示新價單開價合理，料開售首日單位即全數沽清。

今期將會出售合共148伙單位，涵蓋一房至三房，當中一房佔5伙、兩房佔122伙，三房佔21伙，實用面積297至700平方呎。在扣除折扣後，單位折實價為343.5萬至831.8萬元起，折實呎價10,018元至13,776元。

如果以入場單位計算，一房單位為第1座G2樓G室，實用面積297平方呎，折實售價343.5萬元，呎價11,566元；兩房單位Coral Avenue第1座2樓A室，實用面積469平方呎，價單定價555.5萬元，折實售價472.17萬元，折實呎價10,068元；三房單位Coral Avenue第3座3樓A室，實用面積700平方呎，價單定價881.01萬元，折實售價748.85萬元，折實呎價10,698元。

新地副董事總經理雷霆表示，首張價單為「夢想成真價」，但隨著近期SIERRA SEA的二手成交有約一成水位，因此作出輕微加價，但認為今批價單定價仍具吸引力。

美聯物業高級董事布少明表示，今次開價對比現時對比周邊屋苑或屋苑1期放盤存在折讓，故認為開價具吸引力。參考現時呎租介乎40至47元，估計可以為買家提供4厘或以上租金回報，料當中有三成為投資客。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新地開價克制和具吸引力，開價較上張價單僅微升約3%，而本年中原城市指數已錄超過4%升幅。可見發展商期望以吸引價帶動銷情，相信首批單位於開售當日可以全數沽清。

對於明年樓價預測，他預期今年2月農曆新年前樓市小陽春會再現。明年樓價在中美關係回復穩定、預期下年美國會再減息和港股市場暢旺帶來經濟效應帶動下，預期明年樓價升幅可達約15%。

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#財經 #港股 #新地 #西沙 SEA #新盤 #價單 #開賣 #明年樓價

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31/12/2025

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