08/05/2026
🌏“ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ТОЙРОГ, ЗЭРЭГЛЭЛ (БҮС), СУУРЬ ҮНЭЛГЭЭ, ГАЗРЫН ТӨЛБӨРИЙН ХЭМЖЭЭ” НЬ ЭДИЙН ЗАСГИЙН ТОРГУУЛЬ/ТАТВАРЫН" ХЭЛБЭР МӨН ҮҮ??
Өмнөх нийтлэлд Иргэн аж ахуйн нэгж, байгуулагад Монгол Улсын Тусгай хамгаалалттай газар /Төрийн өмчийн газар/-т газар эзэмшиж, ашигласны төлөө төлбөр ногдуулах, уг төлбөрийг төсөвт төлөхтэй холбогдсон харилцааг “Газрын тухай”, “Газрын төлбөрийн тухай” хууль, Засгийн газрын 2018 оны “Газрын үнэлгээний тойрог, зэрэглэл (бүс), суурь үнэлгээ, газрын төлбөрийн хэмжээг тогтоох тухай”, 182 дугаар тогтоол, Газар зохион байгуулалт, геодези зураг зүйн газрын даргын 2018 оны “Газрын төлбөр ногдуулах аргачилсан заавар”, Нийслэлийн Иргэдийн төлөөлөгчдийн хурлын 2021 оны “Газрын үнэлгээний зэрэглэл бүс”-ийн газрын төлбөр тооцох итгэлцүүрийн тоон утга, түүнийг хэрэглэх зааг, хязгаарыг шинэчлэн тогтоох тухай 12/39 дугаар тогтоол болон бусад эрх зүйн актаар зохицуулж байна. Тус аргачлал зэрэглэл (бүс)-ийн хил зааг, суурь үнэ нь ямар арга зүй, аргачлалд тулгуурлан тогтоогдсон нь тодорхой биш, мөн хот суурин газарт газрын үнэ, хотын төвөөс алслагдах зай урвуу хамааралтай, хүн амын нягтрал, газрын үнэ эерэг хамааралтай байдаг.
1. Улаанбаатар хот нь морфологи бүтцийн хувьд нэг төвт хотод тооцогдох тул дээрх хамаарлууд илрэх хэдий ч газрын үнэ харилцан адилгүй тархсан нь газрын үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг тэр дундаа орон зайн хүчин зүйлсийг нарийвчлан тооцох шаардлагатайг судлаачид “Газрын масс үнэлгээ хийх арга зүйн асуудалд” судалгааны ажилд дурьдсан байна. Мөн гадаргын өндөршил, гадаргын налуужилт, хөрсний бохирдол зэрэг хүчин зүйлсийн P утга нь 0.05 аас их байгаа тул газрын үнийг тодорхойлоход ач холбогдол багатай байдаг гэдгийг;
2. “Монгол Улсын Тусгай хамгаалалттай газар нутгийн Экосистемийн үйлчилгээний салбарын хөгжилд оруулж буй хувь нэмэр буюу эдийн засгийн үнэ цэнэ” судалгаанд Экосистемийн үйлчилгээний үр ашиг, бусад хүчин зүйлс болоод салбаруудын үр өгөөжийн харилцан хамаарлыг үнэлэх зорилгоор менежментийн “муу” “сайн” хувилбар буюу бизнес байгаагаараа байх, Байгалийн Капиталд хөрөнгө оруулах хувилбараар 2032 оны цаашдын хандлагыг “Цэвэр алдагдлыг олох боломжтой нийт хожоо болон өнөөгийн ашгийн зөрүүгээр тооцсоноор 665.4=1115.9-450.5., усалгаатай газар тариалангийн нийт орлого 293,8 тэрбум төгрөг, мал аж ахуйн салбараас 3448.1 тэрбум төгрөг, ой модноос тухайн үеийн зах зээлийн ханшаар t/CO2 1.5 ам доллар буюу 33.3 тэрбум төгрөг, ундны усны нийт хожоо 224.4 тэрбум төгрөг буюу усны хэрэгцээг дунджаар 3.0 хүртэл хувиар өсч, нэг куб метр усны үнэ 1,789 төгрөг хэвээр байна” гэсэн тооцоолол хийсэн байна.
3. Шинээр барих барилга байгууламжийн ТЭЗҮ тогтоохдоо (Жнь: Конторын барилгыг шинээр барих өртөг 600,0 сая төгрөг. Түүний ашиглалтаас жилд 60,0 сая төгрөгийн ашиг олно. Зах зээлийн өгөөжийн хувь 15 гэвэл энэ барилгыг барих эсэхийг эндээс тодорхойлж болно.) Тухайлбал 600,0 сая төгрөгийн жилийн өгөөж 15% -иар бодоход 90,0 сая төгрөг байх ёстой. Гэтэл ТЭЗҮ -ээр тооцоолсон өгөөж (60,0 сая төгрөг) нь дээрх 15,0 %-ийн өгөөжийг хангаж чадахааргүй 30,0 сая төгрөгөөр доогуур байгаа тул энэ барилгыг барих нь ашиггүй гэдэг нь ойлгомжтой.
4. Үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн үнэ цэнийг тооцох бодлого жишээгээр тайлбарлавал: Ирээдүйд хүлээж авах мөнгөний өнөөгийн үнэ цэнэ бус харин өнгөрсөн хугацаанд зарцуулсан мөнгөний өнөөгийн үнэ цэнийг өнгөрсөн хугацааны хувьд өнөөгийн үнэ цэнэ нь ирээдүйн үнэ цэнэ болно гэсэн логикоор асуудалд хандах ёстой юм. FV0=PV=CF1*F/Pr,t=25000000*F/P10.6=25000000*1.7716=44290000 төгрөг болно. Томьёо ашиглан тооцвол: PV=CF1*(1+r)n-1 CF-6*(1+0.1)0-(-6)
25000000*1.16=25000000*1.771561=44289025 төгрөг болно. Эндээс газрын үнэ цэнэ нь 44289025 төгрөг.
Ирээдүйн тогтворгүй мөнгөн гүйлгээг тодорхой хорогдуулах буюу дискантчлах хувь ашиглаж өнөөгийн үнэ цэнэ рүү шилжүүлэх байдлаар тооцооллыг хийнэ. Тооцооллыг санхүүгийн
PV=400000*1+500000*0.8929+0*0.7972+600000*0.7118+700000*0.6355
PV=400000*446450+0+427080+444850=1718380 төгрөг болно.
Барилга болон газрын өгөөжид суурилах аргаар капиталчлах хувийг тооцохдоо: Барилга болон газар дээр тус бүр дээр копиталчлах хувийг тооцоод, нийт үнэлгээнд газар болон барилгын эзлэх хувийн жинг тус бүрийнх нь капиталчлах хувиар харгалзуулан үржүүлж нийлбэрийг олох замаар тооцно. Үүнийг томьёолбол:
R0=Rb*wb+Rl*wl= Rb*wb+Rl*wl*(1- wb)= Rb*(1-wl)+Rl*wl болно.
Энэ томьёонд: Rb – Барилгаас олох орлогыг капиталчлах орлого
Rl- Газраас олох орлогыг капиталчлах хувь
wl- Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнд газрын үнийн эзлэх хувийн жин
wb- Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнд барилгын үнийн эзлэх хувийн жинг тус тус илэрхийлнэ.
Дээрх Томьёогоор капиталчлах хувийг тооцоход газар болон барилгаас орох орлогыг капиталчлах хувь мэдэгдэхгүй байна. Иймд эдгээрийг ольё.
Барилга болон барилгын тус бүрийнх нь капиталчлах хувийг тооцохдоо нийлбэрийн аргыг ашиглана. Нийлбэрийн аргаар тооцогдох үл хөдлөх хөрөнгийн капиталчлах хувь нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь, нөхөлтийн хувь, татварын хувь гэсэн 3 хэсгээс бүрдэнэ. Үүнийг томьёолбол: R0=R1+Rn+Rt болно.
R0-Капиталчлах хувь
R1- Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь
Rn- Нөхөлтийн хувь
Rt- Татварын хувь
Газрын хувьд нөхөлтийн хувийг тооцдоггүй. Учир нь газар ЭЛЭГДДЭГГҮЙ. Иймд газраас олох орлогыг капиталчлах хувь нь зөвхөн газрын өгөөжийн хувиар тодорхойлогдох бөгөөд Rl=10% болно. Харин барилгаас олох орлогын хувьд нөхөлтийн хувь тооцдоггүй. Капиталчлах орлогын хувийг тооцохдоо өгөөжийн хувь дээр нөхөлтийн хувийг нэмнэ. Барилгын өгөөж нь 12 % гэж өгөгдсөн учир барилгын нөхөлтийн хувийг Рингийн аргыг ашиглан тооцьё. Барилгын нөхөлтийн хувийг рингийн аргаар тооцвол: 100%/40=2.5 % болно. Өөрөөр хэлбэл жил бүр 2,5 хувиар барилгын өртгийг нөхвөл барилгын ашиглах хугацааны туршид өртгийг нь бүрэн нөхөх бололцоотой болно. Барилгаас олох орлогыг капиталчлах хувийг тооцвол Rn =12%+2.5%=14.5%
R0=Rn*Wn+Rl*Wl 14.5 % *0.6 +10 % *0.4= 8.7 % +4 %= 12.7 % болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг V=NOIt/R0 томьёог ашиглан хийвэл: V=5715000/0.127=445000000 төгрөг болох болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ 45000000 төгрөг болж байна” гэдгийг тус тус онцлон бичсэн.
🌏ОРШИН БУЙ ХӨРӨНГӨ
Хөгжүүлэлтийн зориулалтаар эзэмшиж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг төсөл ЭХЛЭХЭЭС ӨМНӨ хийх тохиолдолд ТУСГАЙ ШАЛГАН МАГАДЛАЛТААР ихэвчлэн харгалзан үзэх шаардлагатай асуудлуудад дараах зүйлс хамаардаг.
(а) Уг санал болгосон хөгжүүлэлтийн хувьд зах зээл байгаа, үгүй эсэх,
(б) Уг санал болгосон хөгжүүлэлт нь опоогийн зах зээл дэх тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн өндөр ба хамгийн сайн хэрэглээ мөн эсэх,
(в) Харгалзан үзэх шаардлагатай санхүүгийн бус бусад үүрэг хариуцлага (улс төрийн, БАЙГАЛЬ ОРЧНЫ БУЮУ НИЙГМИЙН ШАЛГУУРААР) байгаа эсэх;
(г) Хууль ёсны зөвшөөрлүүд эсхүл БҮСЧЛЭЛ, үүн дотроо зөвшөөрөгдсөн хөгжүүлэлтийн талаархи аливаа нөхцлүүд буюу хязгаарлалтууд;
(д) Холбогдох хувь оролцоонд хувийн гэрээгээр тавигдсан хязгаарлагдмал нөхцөл, хязгаарлалт тогтоолт буюу нөхцлүүд,
(е) нийтийн зам буюу бусад нийтийн эзэмшлийн талбайд нэвтрэх эрхүүд,
(ж) геотехникийн нөхцлүүд,
үүн дотроо бохирдолт буюу байгаль орчны бусад эрсдэлд өртөх боломжит байдал ба шаардлагууд,
(и) шаардлагатай үйлчилгээг, жишээлбэл цэвэр ус, үерийн ус болон бохир зайлуулах хоолой, эрчим хүчээр хангах эсхүл нэмэгдүүлэх боломжит байдал ба шаардлагууд,
(к) талбарын гаднах аливаа дэд бүтцийг сайжруулах хэрэгцээ шаардлага ба энэхүү ажлыг гүйцэтгэхэд шаардлагатай эрхүүд,
(л) археологийн аливаа саад болох зүйлс буюу археологийн судалгаа хийх хэрэгцээ шаардлага,
(м) НОГООН (БАЙГАЛЬ ОРЧИНД ЭЭЛТЭЙ) барилгатай холбоотой дэмжлэгүүд ба үйлчлүүлэгчийн аливаа шаардлагууд,
(н) эдийн засгийн нөхцөл байдал, ХАНДЛАГУУД болон хөгжүүлэлтийн хугацаанд өртөг зардал ба мөнгөн орлогод тэдгээрийн үзүүлэх БОЛОМЖИТ НӨЛӨӨ,
(о) Тухайн санал болгосон ирээдүйн ашиглалтанд зориулсан одоогийн болон төсөвлөсөн ЭРЭЛТ, НИЙЛҮҮЛЭЛТ,
(п) Санхүүжилтийн бэлэн, олдоцтой байдал ба ӨРТӨГ ЗАРДАЛ,
(р) Ажлыг эхлэхийн өмнөх бэлтгэл асуудлуудыг шийдвэрлэх, ажлыг хэрэгжүүлж дуусгах, түүнчлэн хэрэв боломжтой бол уг иж бүрдэл болон дууссан үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх буюу борлуулахад шаардлагатай ХҮЛЭЭГДЭЖ БУЙ ХУГАЦАА, БА
(с) Тухайн санал болгосон хөгжүүлэлттэй холбоотой аливаа бусад ЭРСДЭЛҮҮД
Үнэлгээний загварыг сорих
120.01 Үнэлгээний загваруудыг ашиглахын өмнө сорьж шалгах ёстой.
Үнэлгээний загварын янз бүрийн бүрдэл хэсгүүд болон түүний ерөнхий үүрэг ажиллагаа нь зориулалтын дагуу ажиллаж буй эсэхийг тодорхойлоход түүний сорил зайлшгүй шаардлагатай бөгөөд үүнд дараах зүйлсийг хамруулах ёстой.
а/ Түүний зориулагдсан хэрэглээний хувьд тохиромжтой байдал,
б/ Үнэлгээний загварын ашигладаг орцуудын зохистой байдал,
в/ Математик үйлдлийн үнэн зөв байдал,
г/ Үүрэг ажиллагааны оновчтой байдал ( өөрөөр хэлбэл, мэдээний холбоосууд),
д/ Ашиглалтын найдвартай байдал (өөрөөр хэлбэл, мэдээний загварын гарцууд нь янз бүрийн орцуудын хувьд зохистойгоор хариу үйлдэл үзүүлдэг бөгөөд аливаа хязгаарлагдмал талууд байгаа эсэх),
120.02 Сорил болон шинжилгээний шинж төрөл нь үнэлгээний загвар төрөл ба үнэлж буй тухайн суурь санхүүгийн хэрэглүүрээс хамаардаг. Тохиромжтой үнэлгээний загварыг боловсруулахын тулд янз бүрийн сорил хийх шаардлагатай байдаг. Үнэлгээний загварын сорил нь түүний зориулагдсан хэрэглээний хувьд уг үнэлгээний загвар ТОХИРОМЖГҮЙ гэдгийг илрүүлбэл тэрхүү үнэлгээний загварыг ЗАСВАРЛАХ ЭСХҮЛ БОЛИХ ЁСТОЙ.
120.06 “Үнэлгээний загвар нь оновчтой биш эсхүл ТОГТВОРГҮЙ байж болох юм гэдгийг сорил харуулж байвал тухайн үнэлгээний загварыг өөрчлөн шинэчлэх, түүний хэрэглээнд хязгаарлалт тогтоох эсхүл хэрэглэхээ болихыг шаардах тийм бодлогыг хэрэгжүүлэх ёстой” гэж Үнэлгээний олон улсын стандартын консул IVSC, 2024 онд хэвлэн нийтэлсэн Үнэлгээний олон улсын стандартад дурьджээ.
Өөрчлөлтийн зарчим : Үл хөдлөх хөрөнгө ашиглалтын хугацаанд байгаль, цаг уур, хүний нөлөөгөөр тасралтгүй элэгдэж, хуучирч, эвдэрч гэмтэхээс гадна сэргээгдэн шинэчлэгдэж байдаг.
Байгалийн гамшиг зэргээс учирсан эрсдэлийн хэмжээг тодорхойлохдоо ямар хэмжээний хохирол учирсан болон барилга байгууламжийг эргүүлж хэвийн нөхцөлд оруулахад гарах зардлыг тодорхойлох ёстой. Өртгийн хандлагаар хөрөнгө үнэлэхэд түүнийг шинээр барьж байгуулах буюу орлуулалтын өртгийг тогтоох шаардлагатай бөгөөд тэр нь нөхөн орлуулах болон нөхөн сэргээх өртгөөр тодорхойлогддог.
Нөхөн сэргээх өртөг: Үнэлж байгаа барилгыг тухайн барилгын хэв загвараар, мөн тийм материал, түүнийг барихад шаардагдсан ажиллах хүчний ижил чадвар, ижил аргаар шинээр барьж байгуулахад гарах зардлыг ҮНЭЛГЭЭНИЙ ӨДРӨӨРХ ҮНЭЭР тооцоолсон өртөг юм.
Хөрөнгийн үнэлгээний олон улсын стандартад элэгдэл тооцсон орлуулалтын өртөг гэсэн ойлголтыг ҮНЭЛЭГДЭХ хөрөнгийг орчин үеийн адил хөрөнгөөр орлуулан, биет болон бусад бүх төрлийн элэгдэл хоцрогдол ба зохицуулгыг хасаж тооцсон өнөөгийн өртгийг элэгдэл тооцсон орлуулалтын өртөг гэж тодорхойлсон байна.
🌍Төслүүдийн Техник-эдийн засгийн үндэслэл, зураг төсөл, төсөл хэрэгжих нутаг дэвсгэрийн байгаль орчны өнөөгийн төлөв байдлын тодорхойлолт, төлөв байдлын үнэлгээг нэг удаа мэргэжлийн эрх бүхий байгууллага болон олон улсын судалгааны шаардлагад нийцэхүйц боловсруулан мэдээллийн санд нэгтгэж, Төрийн хэмнэлтийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2 Энэ хуулийн 4.1-д заасан зарчмыг дараах байдлаар хэрэгжүүлнэ. Байгалийн нөөц ашигласны төлбөрийн тухай хуулийн “Байгаль орчныг хамгаалах, нөхөн сэргээх арга хэмжээнд зарцуулах төлбөрийн орлогын хэсэг, түүний төрөл” 13 дугаар зүйлийн 13.1.-т Байгаль орчныг хамгаалах, нөхөн сэргээх арга хэмжээнд зарцуулах төлбөрийн орлогын хэсэгт /цаашид "төлбөрийн орлогын хэсэг" гэх/ төсвийн жилд байгаль орчныг хамгаалах, байгалийн нөөцийг нөхөн сэргээхэд шаардагдах санхүүгийн эх үүсвэрийг бүрдүүлэх зорилгоор хуваарилсан байгалийн нөөц ашигласны төлбөрийн орлогын тодорхой хувьтай тэнцэх хэмжээний мөнгөн хөрөнгө багтана. 13.2-т Төлбөрийн орлогын хэсгийг дор дурдсан байгалийн нөөц ашигласны төлбөрийн орлогоос бүрдүүлэхийг;
🌏Байгаль орчинд нөлөөлөх байдлын үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.3 дахь хэсэг, Засгийн газрын 2023 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 58 дугаар тогтоолын 2 дугаар хавсралтаар баталсан ”Байгаль орчны нөлөөллийн үнэлгээний журам”-д заасан аргачлалын дагуу дээрх төслүүдийг хэрэгжүүлэхдээ байгаль орчны унаган төрхийг хадгалах, түүний тэнцэл алдагдахаас сэргийлэх, төслийн болзошгүй болон гол сөрөг нөлөөллийг бууруулах, арилгах арга хэмжээ тогтоохыг;
Монгол Улсын Засгийн газрын 2023 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 58 дугаар тогтоолын 1 дүгээр хавсралтаар баталсан “Байгаль орчны стратегийн болон хуримтлагдах нөлөөллийн үнэлгээний журам”-ын 2.1.-д Байгаль орчны стратегийн үнэлгээ (цаашид "стратеги үнэлгээ" гэх)-г улсын болон бүс нутаг, салбар болон салбар дундын баримтлах бодлого, хэрэгжүүлэх хөгжлийн хөтөлбөр, төлөвлөгөөг боловсруулах явцад буюу Хөгжлийн бодлого, төлөвлөлт, түүний удирдлагын тухай хуулийн “Хөгжлийн бодлого, төлөвлөлтийн баримт бичиг боловсруулах үе шат, цаглавар, нэмэлт, өөрчлөлт оруулах” Дөрөвдүгээр бүлгийн 10 дугаар зүйлд Хөгжлийн бодлого, төлөвлөлтийн баримт бичиг боловсруулах үе шатуудыг тодорхой заасан байдаг.
Байгаль орчин, уур амьсгалын өөрчлөлтийн сайд, Хууль зүй дотоод хэргийн сайдын хамтарсан 2025 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдрийн А/37, А/31 дүгээр тушаалын хавсралтаар баталсан “Хүрээлэн байгаа орчны хохирол тооцох аргачлал” -ын Зөрчил, хариуцлагын зохицуулалтын эрх зүйн орчинг үндэслэл болгон авахдаа 2022 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр "Шүүх шинжилгээний тухай" хуулийг шинэчлэн баталж нийгмийн харилцаанд мөрдөж эхэлсэн бөгөөд тус хуулийн 38.3-т Шинжилгээний байгууллага хүрээлэн байгаа орчны хохирлыг хүрээлэн байгаа орчны бүрэлдэхүүн тус бүрээр нь тооцохдоо нөхөн сэргээх зардлыг давхар тооцно, 38.10-д Хүрээлэн байгаа орчны хохирлын үнэлгээ, шинжилгээ хийх журмыг Хууль зүйн болон Байгаль орчны асуудал эрхэлсэн Засгийн газрын гишүүн хамтран батална”;
Мөн “Эдэлбэр газрын экологи-эдийн засгийн үнэлгээний аргачлал-ын үндэслэлийг Монгол Улсын Засгийн газрын 2018 оны 181-р тогтоолоор "Газрын эдийн засгийн үнэлгээ хийх аргачлал", Монгол Улсын Засгийн газрын 2018 оны 182-р тогтоолоор баталсан Монгол Улсын нийт нутгийг газрын үнэлгээний тойрог, зэрэглэл(бүс)-ээр ангилж, эдийн засгийн суурь үнэлгээг газрын үнэлгээний тойрог, зэрэглэлээр, ашиглалтын зориулалтаас хамааруулан тогтоосоныг үндэслэн Газрын эдийн засгийн суурь үнэлгээ, түүний чанар, эдийн засгийн үр өгөөж, байгаль орчин, инженерийн хангамжийн нөхцөл, хотжилтын төлөв, байршил, зах зээлийн үнэ, газар ашиглалтын зориулалтыг харгалзан тогтоож байна.
“Газрын төлбөрийн тухай хууль” -ийн 7 дугаар зүйлийн 7.6 дахь хэсэгт зааснаар Тусгай хамгаалалттай газар нутагт зохих хууль тогтоомж, гэрээний дагуу үйл ажиллагаа явуулж байгаа иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын газрын төлбөрийг уг газар нь хөдөө аж ахуйн газрын үнэлгээний тойрог, хот тосгон, бусад суурины газрын үнэлгээний зэрэглэлийн алинд хамаарч байгааг харгалзан гурав дахин өсгөж тооцож байна. Мөн хуулийн 7.7 дахь хэсэгт зааснаар Аялал, жуулчлалын зориулалтаар ашиглаж байгаа газрын төлбөрийг тухайн тойргийн хамгийн ойр орших хот, тосгон, бусад суурины газрын төлбөрийн хэмжээтэй адилтгаж тооцохоор заасан.
🌐🗺🌏Геометрийн үүднээс авч үзвэл, зүйлүүдийн амьдралын хугацааг хамгийн дээд хэмжээнд байлгах тохиромжтой хэлбэр нь хамгаалалттай ба хамгаалалтгүй нутаг дахь зүйлийн тархалт болон амьдрах чадварын харьцангуй магадлалаас хамаарна Pelletir (2000). Хамгаалагдсан нутгийн тасархайтсан хэсгүүдийн хоорондох шилжилт хөдөлгөөн идэвхтэй, харин хамгаалалтгүй нутаг дахь зүйлийн амьдрах чадвар сул үед нэг том газрыг хамгаалалтад авах нь хамгийн тохиромжтой. Харин шилжилт хөдөлгөөн ба амьдрах чадвар өндөртэй хамгаалагдаагүй нутагт геометрийн зөв дүрс (хилийн шугам нь хэрчигдэл бага) бүхий нутгийг хамгаалалтад авах нь тохиромжтой. Хэрэв шилжилт хөдөлгөөн явагддаггүй бол ижил хэмжээтэй жижиг газруудыг авах нь оновчтой юм.
Монгол Улсын Засгийн газрын 2018 оны 181, 182 дугаар тогтоолуудаар баталсан аргачлал нь газрыг зөвхөн "хэрэглээний талбар" биш, харин "эдийн засаг-экологийн цогц нөөц" гэж үзэх суурийг тавьсан тул үндсэн логикийн хувьд зөв юм.
Гэхдээ энэхүү аргачлал амьдрал дээр хэр оновчтой хэрэгжиж байгааг дараах 3 үндсэн өнцгөөр задлан шинжилбэл:
1. Үнэлгээний олон талт байдал (Давуу тал)
Газрын үнэлгээг тогтоохдоо зөвхөн байршил бус, байгаль орчин, инженерийн хангамж, зах зээлийн үнэ зэрэг олон хүчин зүйлийг харгалзаж байгаа нь олон улсын үнэлгээний стандартад (IVSC) нийцэж байна.
• Инженерийн хангамж: Дэд бүтэцтэй газар өндөр үнэтэй байх нь хот төлөвлөлтийн зөв хөшүүрэг болдог.
• Чанар ба үр өгөөж: Хөдөө аж ахуйн газар дээр хөрсний үржил шим, бэлчээрийн даацыг харгалзах нь экологийн тогтвортой байдлыг хангахад тусалдаг.
2. Зах зээлийн бодит байдал ба Засгийн газрын тогтоолоор баталсан газрын үнэлгээний зөрүү
Хэдийгээр аргачлал нь зөв боловч практик дээр дараах асуудлууд тулгардаг:
• Урвуу хамаарал: Хотын төвөөс алслагдах тусам үнэ буурдаг логик ТХГН-ийн хил зааг, тойрог, бүсчлэл дээр (жишээ нь Богдхан уулын ДЦГ) алдагддаг. Энэ тохиолдолд Засгийн газрын тогтоолоор баталсан аргаар тогтоосон "суурь үнэ" нь зах зээлийн бодит эрэлтээс хол зөрөх эрсдэлтэй байна.
• Статистик шинж чанар: Засгийн газрын тогтоолоор баталсан үнэлгээ нь зах зээлийн хурдтай өөрчлөлтийг (инфляци, эрэлт) тэр бүр гүйцэж чаддаггүй. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн үнэ цэнийг (FV) тооцоход алдаа гаргах магадлалыг нэмэгдүүлж байна.
3. Экологи-эдийн засгийн тэнцвэр
• ТХГН-ийн 3 дахин өсөлт: Хуулийн дагуу төлбөрийг 3 дахин өсгөж байгаа нь тухайн газрын экологийн ховор нандин чанар, амьдрах орчны чанарыг "ЭДИЙН ЗАСГИЙН ТОРГУУЛЬ/ТАТВАРЫН" хэлбэрээр хамгаалж буй хэрэг хэдий ч нутаг дэвсгэрийн цогцолбор нөхцөл ба өндөршилөөр нь бүх Тусгай хамгаалалттай газар нутгуудад нэг үнэ тогтоосон нь газрын суурь үнийг бодитой тогтоогоогүй нь тодорхой харагдаж байна.
• Нөхөн сэргээлтийн санхүүжилт: Төлбөр нь Байгалийн нөөц ашигласны төлбөрийн тухай хуулийн 13-р зүйлд зааснаар эргээд байгаль хамгаалахад зарцуулагдах ёстой. Хэрэв энэ гинжин хэлхээ тасарвал үнэлгээний аргачлал нь зөвхөн "МӨНГӨ ХУРААХ" хэрэгсэл болж хувирах аюултай.
Мөн Масс үнэлгээний систем: GIS (Газарзүйн мэдээллийн систем) ашиглан үнэлгээг илүү динамик, орон зайн нарийвчлалтай болгох;
P-утгын шинжилгээ: Үнэлгээнд нөлөөлөхгүй байгаа (P > 0.05) үзүүлэлтүүдийг хасч, бодит нөлөө үзүүлэгч хүчин зүйлсийг (хүртээмж, амьдрах орчны чанар, орчны бохирдол гэх мэт) харгалзан аргачлалыг шинэчлэх;
Аргачлалын "үндэслэл" нь шинжлэх ухаанч боловч, "хэрэгжилт" нь тухайн газрын өвөрмөц онцлог (ялангуяа ТХГН болон аялал жуулчлалын бүс) дээр илүү уян хатан, нарийвчилсан тооцоолол руу шилжих шаардлагатай байна.
Эх үүсвэр:
1. Газрын масс үнэлгээний арга зүйн асуудалд, Д.Дорлигжав, С.Наранцогт 2021 он,
2. Хөрөнгийн үнэлгээний үндэс, Монголын мэргэшсэн үнэлгээчдийн институт, 2021 он, Хуудас 34, 178, 179.
3.Үнэлгээний олон улсын стандарт, Үнэлгээний олон улсын стандартын консул IVSC, 2024 он, Их Британи, Норвич хотын “Пейж Брос” хэвлэлийн эх бэлтгэл, хэвлэлт. Хуудас 163, 175, 176, Монголын мэргэшсэн үнэлгээчдийн институт
4.Монгол орны Тусгай хамгаалалттай газар нутгуудын байршил ба менежментийн зарим асуудал, Н.Оюунчимэг, 2019 он
