Dolina Rudawki

29/08/2025

Nr 168/2025, 29 sierpnia 2025 r.

Zarządzanie Rudawką to jest już od bardzo dawna żart. Na żadnym innym osiedlu członkowie Dyrekcji nie są wymieniani dwa razy do roku - w lutym zmienił się Dyrektor Techniczny, a w maju odeszła Główna Księgowa - planowo, zgodnie z umową. Do dnia dzisiejszego nie zapewniono jej następcy, mimo że o tym, że ten pracownik odejdzie wiadomo było już dawno.

I tak jest co roku:

W 2020 r. - wymieniono Dyrektora Głównego i Dyrektora Technicznego
W 2021 r. - wymieniono Główną Księgową - dwa razy
W 2022 r. - wymieniono Dyrektora Technicznego (z wakatem na tym stanowisku trwającym 4 miesiące) i Główną Księgową (z wakatem trwającym 2 miesiące)
W 2023 r. - odszedł Dyrektor Techniczny, zlikwidowano jego stanowisko i zatrudniono kierownika ds. technicznych, odeszła Główna Księgowa i wróciła poprzednia na umowy na czas określony
W 2024 r. - przywrócono stanowisko Dyrektora Technicznego i zatrudniono od lipca nową osobę
W 2025 r. - w lutym wymieniono Dyrektora Technicznego, a od 1 czerwca jest wakat na stanowisku Głównej Księgowej.

Podobna rotacja jest na stanowisku jednego z administratorów.

W 2024 r. na wynagrodzenia mieszkańcy wydali 2,8 mln zł plus 337 tys. zł na koszty bhp (np. mydełka) i inne świadczenia dla pracowników plus zastępstwa dla dozorców - 246 tys. zł. = łącznie 3,4 mln zł.

W 2024 r. na funduszu remontowym zebrano 9,4 mln zł, z czego wykorzystano 726 tys. zł czyli ok. 8%.

Dane za I półrocze 2025 r. na razie nie zostały upublicznione, ale są na podobnym poziomie - wykonanie remontów będzie nieco wyższe, ale tylko dlatego że wydano dużo kasy na wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych w dwóch największych budynkach na osiedlu, a są to drogie sprawy.

Remonty w pozostałych blokach wstrzymano, aby zbierać kasę na kredyty - przy kredycie trzeba mieć określony wkład własny.

W rezultacie NIE MA ANI REMONTÓW ANI KREDYTÓW.

Jeśli chodzi o księgowość:
- w 2024 r. naliczono ponad 2 mln zł wyższe opłaty na GZM niż wyniosły koszty (w przeszłości niedobory - czyli nadwyżka kosztów nad przychodami - były bardzo wysokie, co świadczy o tym, że nadal dział księgowy nie potrafi właściwie skalkulować stawek)

***

Mając do dyspozycji powyższe dane, należy się poważnie zastanowić nad tym, czy z taką obsadą pracowniczą bezpiecznie jest brać kredyt, zważywszy na to, że starania o pożyczki bankowe trwają już ok. roku i żadnego sukcesu nie widać. Pracownicy poświęcają bardzo dużo czasu na hipotetyczne remonty w kilku blokach, zaniedbując inne, które uzbierały już bardzo dużo środków.

Dla przypomnienia: w ciągu jednego roku (od września 2022 do września 2023 r. ) bez żadnych kredytów:

- wyremontowano schody do 3 bloków niskich;
- wyremontowano strefę wejścia do dwóch wieżowców, z budową podjazdów i remontem zadaszenia;
- wyremontowano hydrofornię;
- przeprowadzono wymianę WLZetów w 10 budynkach niskich;
- przeprowadzono wymianę instalacji gazowej w 3 budynkach niskich;
- dokonano wymiany ciepłomierzy i liczników wody w trzech najnowszych blokach;

We wrześniu 2022 r. przeprowadzono aż 4 duże przetargi, które potem zrealizowano. Czyli można.

Ale tego było za dużo. Za dużo zaczęto wymagać - najpierw pozbyto się kilku osób z RO, które domagały się od pracowników świadczenia pracy, a potem pozbyto się pracowitego Dyrektora Technicznego, który lubił świadczyć pracę.

I mamy całkowity marazm i ciągłe roszady kadrowe.

28/08/2025

Nr 167/2025, 28 sierpnia 2025 r.

Czy to już koniec projektu - „weźmy kredyt w banku, a bank nam sfinansuje 25% kosztów remontu”?

Hitem ostatniego roku panowania prezes Barbary Różewskiej była premia remontowa dla budynków, które zostały oddane do użytkowania ponad 40 lat temu. Miały być przeprowadzane audyty energetyczne i remontowe, które miały być niezbędne, aby uzyskać „dotację” czyli dofinansowanie do kredytów na remonty i termomodernizację. Audyty przeprowadzono, latały drony, ale jak wynika z ostatnich protokołów Zarządu są spore wątpliwości co do owych audytów.

Na razie mieszkańcy tylko jednej nieruchomości w całej WSM wyrazili chęć skorzystania z kredytu wraz z premią remontową i ta nieruchomość znajduje się - tak! na Rudawce!

Ale przeprowadzono wiele rozmów i spotkań z mieszkańcami wielu innych bloków, przywieziono nawet przykładowy powiększony balkon. Rozbudzono nadzieje.

Co dalej?

Może władze WSM powinny jednak wyjaśnić, czy w obecnej sytuacji - przy braku wolnych środków w BGK na premie remontową i termomodernizacyjną - będą nadal planować kompleksowe remonty za kredyty? Już bez „dotacji”, a więc za większą kwotę pożyczki z banku? I rozłożoną nie na 10 lat spłaty, ale np. na 20?

Czy może jednak zacząć wykorzystywać te miliony (już chyba ponad 10 mln), które udało się do tej pory zebrać na funduszu remontowym wszystkich nieruchomości na Rudawce i zacząć coś za te pieniądze robić? Bo ceny usług budowlanych i remontowych spadać nie będą…a odsetki z lokat bankowych nie zrekompensują utraty wartości tych środków.

27/08/2025

Nr 166/2025 r., 27 sierpnia 2025 r.

Czy byście pozwolili na to, aby w Waszym prywatnym domu schody wejściowe tak wyglądały? Wizytówka domostwa?

Ten stan trwa już kilka lat.

I pomyśleć, że są na Rudawce mieszkańcy, którzy wierzą, że obecna ekipa przychodząca codziennie do budynku oznaczonym postacią z bajek dla dzieci kompleksowe remonty im przeprowadzi: powiększone balkony zamontuje, klatki wyremontuje i okafelkuje i na deser będzie rozdawać gruszki wierzbowe.

Ale jak to mówi jeden ze stałych czytelników Doliny: „nadzieja umiera ostatnia”. 😉

26/08/2025

Nr 165/2025, 26 sierpnia 2025 r.

Zaczynamy odliczanie.

Jak myślicie, ile czasu pracownikom WSM zajmie naprawa okładziny i przyklejenie 7 płytek? Blok oddano do użytku w 2011 r. Płytki odpadły już jakiś czas temu, zdarza się, ale od tamtego momentu już sporo czasu minęło…

Będzie sukces? 🙂

25/08/2025

Nr 164/2025, 25 sierpnia 2025 r.

Okno na Rudawce. Na dobry początek tygodnia 🙂

22/08/2025

Nr 163/2025, 22 sierpnia 2025 r.

Ten post Dolina dedykuje wszystkim prawnikom WSM, którzy od dwóch i pół lat blokują wgląd do faktur przez siebie wystawianych, wbrew orzecznictwu, sporządzając dla Zarządu opinie prawne, które są następnie obalane w Sądzie.

Zapoznajcie się proszę z postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie z 6 sierpnia 2024 r., które jednoznacznie stwierdza, że nie można interpretować art 18 ust 3 prawa spółdzielczego rozszerzająco i twierdzić, że na podstawie tego przepisu można odmówić wglądu do faktur. Nie można.

Macie to czarno na białym. Sąd Okręgowy, a więc druga instancja. Postanowienie jest prawomocne i niezaskarżalne. Po powrocie sprawy do Sądu Rejonowego członkowie Zarządu zostali uznani winnymi popełnienia wykroczenia. Z trzech tylko jeden się odwołuje. Czy naprawdę nie prościej byłoby te faktury ujawnić?

Nie możecie już przecież w dalszym ciągu powoływać się na stosowaną wcześniej argumentację.

Miłej lektury! 😉

21/08/2025

Nr 162/2025, 21 sierpnia 2025 r.

Wreszcie jest! Grupa na FB dla mieszkańców osiedla Rudawki sponsorowana przez nową Radę Osiedla.

Rada Osiedla serdecznie wszystkich zaprasza, a Dolina Rudawki z całego serca przyklaskuje tej inicjatywie.

Dołączajcie: https://www.facebook.com/groups/1799618407252676/

🙂

20/08/2025

Nr 161/2025, 20 sierpnia 2025 r.

Stan na koniec maja 2025 r., informacje pozyskane z protokołów z posiedzeń Zarządu i Rady Nadzorczej. Radcy prawni i adwokaci wykonują zawód zaufania społecznego i podlegają publicznej ocenie, nawet jeśli są pracownikami etatowymi. Zewnętrzne kancelarie prawne są podmiotami życia gospodarczego, dane o nich są publiczne.

1. Dział Prawny WSM - zgodnie ze strukturą organizacyjną - składa się z Kierownika Działu Prawnego, sekretarki i koordynatora windykacji. Kierownik Działu Prawnego - mec. Michał Gołąb jest radcą prawnym i prowadzi też własną kancelarię w Otwocku. Jako pracownik etatowy Kierownik nie wystawia faktur, więc w tym jednym przypadku rzeczywiście można odmówić wglądu, bo po prostu te faktury nie istnieją.

2. W Biurze Zarządu dla 4 kancelarii zewnętrznych ze środków scentralizowanego funduszu remontowego, którego w ogóle nie powinno być, wyremontowano pomieszczenia do pracy. Są to:

a) Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Durnaś-Seweryńska;
b) Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Cymbalista;
c) Kancelaria Radcy Prawnego Wojciech Pikuta;
d) Marcin Żmijewski Kancelaria Radcy Prawnego;

3. Zarząd WSM oprócz powyższych stale współpracuje lub współpracował także z :

e) Kancelaria Radcy Prawnego Grzegorz Abramek
f) Kancelaria Radcy Prawnego Leszek Wawrzyniak
g) Kancelaria Adwokacka Andrzej Ceglarski
h) Kancelaria Radcy Prawnego Andrzej Pakuła
i) Kancelaria Radcy Prawnego Adam Kuźnicki
j) Kancelaria Adwokacka Agnieszka Wernik
k) Kancelaria Adwokacka adw. Piotr Głogowski
l) Kancelaria Radcy Prawnego Zbigniew Wojnar
ł) Czyżowski Żukowski Kancelaria adwokacka
m) Kancelaria Radców Prawnych M. T. Marjańscy

4. Oprócz tego Zarząd okazjonalne o jednorazowe opinie prawne występuje do specjalistycznych kancelarii - np. ostatnio tak było przy okazji sporządzenia opinii o umowę w sprawie inwestycji Lindego.

***
Wszystkie powyżej wymienione firmy są kontrahentami WSM i dostają wynagrodzenie ze środków pozyskanych od spółdzielców. Faktury wystawiane przez te firmy - podobnie jak faktury wystawiane przez firmy sprzątające, firmy zieleniarskie czy firmy remontowe oraz podobnie jak faktury wystawiane przez dostawców mediów - powinny być - na żądanie spółdzielcy - do wglądu. Takie prawo gwarantuje spółdzielcom ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych art 8 prim ust 1. Niewywiązanie się z tego ustawowego obowiązku stanowi wykroczenie i sądy karne w różnych regionach kraju, także w Warszawie, już wielokrotnie orzekały, że w przypadku faktur za usługi prawnicze udostępnianych spółdzielcom Zarząd nie może się zasłaniać tajemnicą przedsiębiorstwa, klauzulami poufności, RODO etc.

Kancelarie prawne podejmujące się wykonywania usług dla spółdzielni mieszkaniowych chyba powinny znać prawo i jeśli nie chcą, aby spółdzielcy mieli wgląd w ich faktury, to może prościej by było w ogóle nie współpracować ze spółdzielniami?

18/08/2025

Nr 160/2025, 18 sierpnia 2025 r.

Barbary Różewskiej już nie ma. Już nie ma na kogo zrzucać winy za brak transparentności. Była prezes była wygodnym workiem do bicia - można ją było - jako prezesa - obwiniać o wszystko, a to, że apodyktyczna, a to że pozostali członkowie Zarządu nie wiedzą, co robi prezes, bo ta wszystko przed nimi rzekomo ukrywa… tylko tej wymówki już nie ma, a faktury prawnicze jak były tajemnicą, tak nią są nadal.

Zgodnie z planem g-f spółdzielcy w kosztach ogólnych Zarządu płacą ponad 800 tys. zł na prawników. Do tego dochodzą koszty obsługi prawnej inwestycji - księgowane odrębnie oraz koszty usług prawniczych ponoszone na osiedlach - księgowane poza Biurem Zarządu. Mimo tak olbrzymich pieniędzy, Dział prawny plus multum przyklejonych do niego kancelarii zewnętrznych nie potrafił uchronić WSM przed megablamażem, czyli zawieszeniem 23 członków Rady Nadzorczej na wniosek byłego członka Rady Nadzorczej. Jak by nie patrzeć - niezależnie od tego, kto finalnie będzie miał rację - wuesemowscy prawnicy mają czego się wstydzić.

A spółdzielcy nawet nie mogą się dowiedzieć, ile nas ci wszyscy prawnicy kosztują. Wyrok zapadł 14 maja, tylko jeden z trzech członków odwołał się od wyroku (akurat ten, którego w Zarządzie WSM już nie ma), więc wyrok na razie nieprawomocny, a mimo to obecny Zarząd WSM tkwi w uporze i faktur nie udostępnia.

Jak myślicie, co się jeszcze musi stać, aby w końcu uzyskać wgląd w faktury prawnicze?

14/08/2025

Nr 159/2025, 14 sierpnia 2025 r.

I jeszcze jedna sprawa, w której zwolennicy odwołanego na WZ prezesa doprowadzili do wstrzymania uchwały o wyborze nowej RN i zachwiali stabilnością Spółdzielni: Spółdzielnia Mieszkaniowa Pionier w Kętrzynie.

1. 5-9 września 2022 r. - Walne Zgromadzenie w 5 częściach nie udziela absolutorium dwóm członkom Zarządu i odwołuje ich z funkcji oraz wybiera nową Radę Nadzorczą

2. 13 września 2022 r. - pozew członka Spółdzielni o ustalenie nieistnienia, ewentualnie nieważności, ewentualnie uchylenia uchwał WZ wraz z wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia w postaci wstrzymania wykonania uchwał o wyborze nowej RN i odwołania członków Zarządu.

3. 20 września 2022 r. - Sąd Okręgowy wydaje zabezpieczenie i wstrzymuje wykonanie uchwał o wyborze RN i odwołaniu dwóch członków Zarządu.

4. 28 i 29 września 2022 r. - dwóch członków Spółdzielni (członkowie nowowybranej RN) przystępuje do sprawy jako interwenienci uboczni i w styczniu 2023 r. wnoszą o ustanowienie kuratora procesowego

5. Marzec 2023 r. - Radca prawny Spółdzielni w imieniu Spółdzielni (jeszcze przed doręczeniem pozwu) uznaje pozew w całości oraz uznaje także postanowienie o zabezpieczeniu i wnosi o zwolnienie z kosztów

6. Kwiecień 2023 r. Sąd Okręgowy Z URZĘDU (inny sędzia) uchyla postanowienie o zabezpieczeniu, Spółdzielnia wnosi na to uchylające postanowienie zażalenie, ale potem je wycofuje.

7. Maj 2023 r. Sąd ustanawia kuratora procesowego i w lipcu 2023 r. wyklucza radcę prawnego Spółdzielni ze sprawy

8. Kurator procesowy wnosi o oddalenie powództwa, w międzyczasie do Sądu Rejestrowego trafiają wnioski o ustanowienie kuratora ze względu na rezygnację członków Zarządu - jest jeden wielki chaos

9. Wrzesień 2024 r. - Sąd Okręgowy oddala powództwo.

***

W komentarzach linki do informacji i postanowień w sprawie. Najciekawsza chyba jest rola radcy prawnego Spółdzielni, który mimo woli spółdzielców wyrażonej na Walnym Zgromadzeniu, wniósł do Sądu o uznanie powództwa i zawieszenie prawidłowo wybranych członków Rady. Z tej sprawy wynika jasno, że zarówno radca prawny jak i członek, który wniósł pozew, działali wyłącznie w interesie odwołanych członków Zarządu, a nie w interesie spółdzielców.

W dniu 20 listopada 2024 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie opublikował uzasadnienie do Wyroku z dnia 12 września 2024 r., z powództwa Jarosława Sachryń przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Pionier w Kętrzynie o uchylenie uchwał Walnego Zgromadzenia Spółdzielni podjętych we wrześniu 2022 r. S...

13/08/2025

Nr 158/2025, 13 sierpnia 2025 r.

Znacie? To posłuchajcie:

Rok 2018 r. Łódź. Spółdzielnia mieszkaniowa Chrobry

Trzy miesiące przed Walnym odwołano prezesa (oraz jego zastępcę), w czerwcu 2018 r. wybrano nową RN i…. Sąd ją zawiesił, bo były prezes wraz z byłym przewodniczącym RN zaskarżył uchwałę o powołaniu nowej RN argumentując, że członkowie nie uzyskali 50% + 1 głosów.

Do Spółdzielni wkroczył kurator.

Była pandemia i lockdown, nie można było dokonać nowych wyborów. Wyznaczony przez Sąd kurator złożył wniosek o rozwiązanie spółdzielni i ustanowienie likwidatora. Wniosek Sąd oddalił.

Nowe wybory odbyły się w 2022 r. i … znowu ich nie uznano!

Kolejne wybory - zwołane już przez drugiego kuratora - odbyły się w czerwcu 2023 r. - tym razem skutecznie. Ta Rada działa nadal.

Także jak widać, WSM nie jest wyjątkiem.

Spółdzielnia Mieszkaniowa Chrobry w kryzysie. - Chcą zlikwidować naszą spółdzielnię - alarmuje grupa mieszkańców. - Chcemy tylko, by prawo było przestrzegane - ripostuje były prezes.

12/08/2025

Nr 157/2025, 12 sierpnia 2025 r.

Ustawa jasno wskazuje, że uchwały w sprawie wyborów do organów spółdzielni mogą mieć własny odrębny od innych uchwał tryb ich podejmowania. Jasne jest, że nie wszystkie uchwały na Walnym podejmuje się dokładnie tym samym trybem - np. niektóre uchwały wymagają większości kwalifikowanej - np. zmiana statutu. Oprócz tych wyjątków zwykle podejmuje się uchwały większością bezwzględną - liczba głosów za musi przewyższać sumę głosów przeciw i wstrzymujących się.

Natomiast w przypadku wyborów np. do RN zasady mogą być zupełnie inne - sama analiza art 5 prawa spółdzielczego wskazuje, że ustawodawca uznaje, że uchwały wyborcze mogą mieć własną ordynację odmienną od innych uchwał podejmowanych na WZ. W przypadku wyborów do RN nie trzeba głosować za, przeciw i wstrzymuje się, tak jak w przypadku innych uchwał podejmowanych na WZ. Wystarczy głosować tylko “za” i przechodzą ci, którzy uzyskali najwięcej głosów “za”.

Proste.

Tylko problem w WSM polega na tym, że Statut zasad wyborów do RN nie zawiera, a odsyła do Regulaminu WZ. I tu jest pies pogrzebany. Bardzo łatwo w tej sytuacji argumentować, że skoro Statut nie zawiera ordynacji wyborczej, to obowiązuje ogólna zasada większości bezwzględnej. I ten argument jest bardzo przekonywający dla osób - nawet prawników - którzy nie są specjalistami od prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Starzy wyjadacze spółdzielczy wiedzą, jak dziurawe są przepisy, jak można żonglować ustawami prawo spółdzielcze i o spółdzielniach mieszkaniowych dorzucając do tego Statut i regulaminy wewnętrzne. Ktoś, kto pierwszy raz się tym zajmuje, może się w tym gąszczu przepisów pogubić i nie będzie wnikliwie analizował szeregu aktów prawnych, aby stwierdzić, jak jest naprawdę.

A przecież w WSM tę odmienność trybu wyborczego potwierdza chociażby fakt, że aby złożyć projekt uchwały wyborczej - czyli kandydaturę na członka RN - trzeba ją poprzeć co najmniej 50 podpisami członków. Aby złożyć na WZ projekt jakiejkolwiek innej uchwały - wystarczy 10 podpisów.

Można więc mieć uzasadnione pretensje do Działu Prawnego WSM za to, że nie doprowadził do nowelizacji Statutu, mimo pełnej świadomości faktu, że Statut nie zawiera wszystkich elementów wymaganych przez art 5 prawa spółdzielczego, bo o tym była ciągle mowa w ostatniej kadencji RN. To zaniechanie umożliwiło osobom, którym się nowa RN nie podoba, wykorzystanie luk w Statucie i argumentowanie, że członkowie RN nie zostali prawidłowo wybrani, bo nie uzyskali 50% +1 głosów.

To jest bardzo prosty argument dla laika, a wytłumaczenie zasad wyborczych obowiązujących w WSM już tak proste nie jest - bo są okręgi, różna liczba mandatów w poszczególnych okręgach, Walne w częściach, które nie odpowiadają okręgom, ale grupują po kilka okręgów nie wiadomo według jakiego klucza, głosowanie tylko na tak w zależności od tego ile jest w danym okręgu mandatów, mimo istnienia okręgów na kandydatów głosują wszyscy członkowie, a nie tylko ci z danego okręgu - to jest rzeczywiście bardzo złożony system. Do tego dochodzi brak ordynacji na piśmie, bo jest ona każdorazowo przekazywana ustnie na WZ, więc uczestnicy WZ ją znają, a osoby z zewnątrz już niekoniecznie.

Ot, i cała tajemnica.

Ale nie ma tego złego , co by na dobre nie wyszło: chyba już nikt nie powinien mieć wątpliwości, że priorytetem w WSM jest uchwalenie nowego Statutu napisanego tak, aby był w sposób jednoznaczny zrozumiały dla spółdzielców i nie pozostawiający luk, które potem będą wykorzystywać prawnicy przedstawiając różne interpretacje prawne w zależności od tego, jaki cel chcą osiągnąć.