14/12/2025
你看到的是實價登錄，我看到的是賣不掉：台中屋主正在經歷的殘酷現實
我先講在前面：
這篇不是「台中房市全貌報告」，是我身為一線房仲，這段時間親眼看到、親耳聽到、親手在處理的案例與感受。
你不同意我的觀點沒關係，市場是大家的；但彼此尊重、理性討論，是最基本的禮貌。
而且我有一個習慣：
我不刪文。
我把每一個時間點看到的房市樣子記下來，你可以把它當成一份「實戰日記」。
我也知道，講真話會被討厭。
但我不想違背自己的良心。
#再有酸民出現
#就要寫萬言書鄭重聲明稿
#救生慾極強
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我最近越來越常講一句話：
「現在的實價登錄，很多時候就是快樂錶，看看就好。」
你不要誤會，我不是說實價登錄沒用。
它有用，只是——它越來越像你朋友拿手機給你看說：
「欸，我瘦了 3 公斤。」
數字看起來很爽、很療癒，
很像一切都沒事。
但你只要把衣服脫掉照鏡子，你就知道：
你根本還沒瘦，你只是把體重計移到比較平的地板上而已。
房市也是。
真正痛的，從來不是「成交價多少」，
而是——你賣多久了，還賣不掉。
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你知道我最近最常做的事是什麼嗎？
不是跟屋主吹什麼：
「我有客戶、我幫你談、我很會守價。」
我最常做的，是把屋主手機拿過來，打開 591，指著隔壁那一戶說：
「你看，這戶開 1568，掛了兩個禮拜還在。你以為那是行情？那是願望。」
對，願望。
#4個月前開賣1738萬
#4個月後屋主開始接受市場改成1568
#但還是卡厝
現在很多台中屋主就卡在這裡：
他以為「有人開這個價」，就代表「有人會用這個價買」。
抱歉，市場不吃你這套。
市場只吃一件事：
買方願不願意出手。
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而這件事，在 2025 年 4 月之後（關稅戰、政策方向明確、整體情緒轉弱），
台中正式進入一個狀態：
不是慢慢跌，是一口氣往下。
很多人還在幻想：
「是不是一個月跌 2%？慢慢修正？」
我跟你說，台中不是那種斯文跌法。
台中是那種——
本來 70 的行情，下一秒直接變 63。
不是 68、65、63 那種慢慢磨，
是直接「啪」一巴掌打下去，醒了再說。
而且最殘酷的是：
醒了，也不一定賣得掉。
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我直接講一個現在進行式、超具體的真實案例，
讓你秒懂為什麼我說實價登錄現在很多時候像快樂錶。
北屯【崇德薈】
今年年初的成交紀錄是：
- 114/02 成交 1868 萬
- 114/03 成交 1960 萬
兩筆車位價都是 180 萬，
單價大概都在 50～51 萬／坪。
結果你猜現在怎樣？
同一個社區，現在有一戶直接掛 1588 萬（含車位），
權狀約 39.04 坪（含車位），
開價只剩 46 萬／坪（扣除車位，買方還可以出價）
而且——
掛著，還賣不掉。
你看到這裡，會不會覺得很誇張？
不是從 1960 修正到 1850，
是直接從 1868～1960，掉到 1588，還不一定有人要。
這就是為什麼我一直講：
👉 不要只看「成交價」，那是過去式。
👉 要看「現在掛幾個月還賣不掉」，那才是現在進行式。
#那才是真正的市場溫度
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我也先幫反方把話講完，免得被說我只會挑個案。
一定有人會說：
「1588 那一戶，是不是樓層、座向、格局、屋況、持有成本、急售壓力都不一樣？」
對，完全可能。
#深入調查本戶1588還不是面廟的格局
市場本來就是這樣——
每一戶都是獨立個案，不能只拿一戶定義整個社區。
但這件事，反而更凸顯我真正想講的重點：
實價登錄是參考，
真正要命的是——
- 競品現在掛多久
- 帶看量有沒有起來
- 買方願不願意出手
因為買方最後不是聽你說什麼，
是用腳投票。
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所以我現在賣房子，老實講，
我越來越不是在幫人「多賺一點」。
我是在幫人——
少浪費一年人生。
因為我看過太多屋主，被「討好型房仲」害死。
那種最會講：
「沒問題啦！你這個價一定賣得掉啦！先掛掛看啦！」
三個月沒消息，他說：再等等。
九個月沒消息，你睡不著、你焦慮、你家裡吵架、資金卡死。
最後你降價賣掉，
他只說一句：「市場不好啦，不是我的問題。」
你痛的不是少賣那 50 萬，
是你白白浪費掉的那一年——
時間成本、精神成本、機會成本，全部你在扛。
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所以我寧願當壞人，也要把話講清楚：
你要賣，請你看——
競品、帶看、回饋。
不要只看快樂錶自己爽。
爽完，現實一樣會來敲門。
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如果你看到這篇，
剛好你手上有房要賣，或你家人正在猶豫要不要賣——
我只拜託你一件事：
把這篇轉給他。
不是要他恐慌，
是要他看懂。
房子是你人生最大的資產之一，
你有權利知道，市場現在真正長怎樣。
你不需要相信我。
你只要開始看「競品賣多久」，
你就會比 80% 的人清醒。
留言跟我說：
你覺得現在的實價登錄，
對你來說是參考值，還是快樂錶？
你不同意也沒關係，我尊重。
但至少——
我把我看到的，講出來了。
#實價登錄只能安慰你一晚
#競品賣多久
#會折磨你一整年
