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20/11/2025

房仲不開心 薪資大縮水！
9月平均獎金僅7609元、年減逾三成
【M傳媒房產中心／綜合報導】

房市寒風吹向從業人員荷包，不動產業非經常性薪資年減逾三成，房仲業者坦言：「比看到房價下跌更心慌」

房市買氣持續降溫，不只是屋主頭痛，連帶影響的不動產從業人員荷包也大縮水。根據中華民國統計資訊網最新資料，今年至9月，不動產受雇員工平均月薪為5.7萬元，較去年同期少了3.5%，其中非經常性薪資僅剩1.3萬元，年減幅高達11.9%，等於獎金、績效、加班費大幅縮水。

獎金縮水逾三成，中位數更慘淡

根據統計，今年9月，不動產業經常性薪資平均每人僅4.4萬元，已是連續四個月下滑。中位數薪資甚至比去年同期跌了2.22%，非經常性薪資的跌幅更驚人，9月份僅剩7609元，較去年同期少了三分之一以上。今年四至五月七都的成交議價率普遍落在9.8%至13%的高檔水準，遠高於去年房市高點時期，這代表屋主願意談，市場正在轉向，但成交難度卻增加了。

專家分析，這反映出房市交易量減少直接衝擊房仲收入結構，尤其是以高額獎金為主要收入來源的房仲，衝擊最為明顯。業內人士透露，資深房仲過去依賴高額成交獎金，每月非經常性收入可達經常性薪資的1-2倍，如今這塊大幅縮水，實際收入幾乎腰斬。

市場寒冬：26年最大跌幅，交易量急凍

自去年第4季央行祭出選擇性信用管制以來，房市快速降溫，民眾購屋意願明顯下降，業者預估，今年全台買賣移轉棟數可能僅剩26萬棟，創下26年來最大年度跌幅。
不動產仲介全聯會理事長直言，房仲出走潮已經悄悄發生，雖然加盟家數目前尚未大幅減少，多數先以併店或換招牌因應，但如果明年房市持續低迷，過完年後可能迎來一波收店潮。

根據《住展雜誌》委請台灣房屋統計的數據，無論是預售或成屋市場，目前新竹縣、市與台中市皆呈現雙雙下修，已成「雙降區」。成屋市場中，僅台北市仍勉力守住微幅上漲，但整體看來，限貸令後遺症持續發酵。

行業洗牌：加盟家數終結增長，汰弱留強開始

內政部統計，截至今年8月底，全國不動產經紀業備查家數為9,294家，比7月底減少7家，雖然幅度不大，但也終結了自2023年1月以來連續31個月的增長趨勢。中信房屋研展室分析，雖然單月下滑不多，但具指標意義，代表過去房市過熱的氛圍已經消退，若交易量長期低迷，房仲業勢必進入汰弱留強階段。
賣厝阿明認為，2025年房價將呈現「買氣下降、價格緩修」的狀況，市場雖然趨於冷卻，但仍然「有溫度」，不會全面崩盤。但對依賴交易量的房仲業來說，即使價格不大幅下跌，交易量萎縮已足夠造成生存壓力。

從業困境：高專制衝擊大，兼職增

面對市場寒冬，不動產業正經歷一場結構性調整。業內俗稱「沒風的風箏」的高專制業務首當其衝，此類業務多以高佣金誘因為主，但無底薪保障，在市況火熱時可月入數十萬，反之於市場冷卻期則面臨零收入壓力。「現在不只是新人做不下去，連資深業務都開始尋求轉型。」一位不願具名的加盟店東透露，部分房仲開始兼職外送、開 Uber 貼補收入，等待市場回溫。

台灣房屋趨勢中心分析，相較於超商需要設置冰箱、提款機等設備，對屋內破壞性較大。對房東而言，房仲業者帶來的優點包括施工期間短、對屋內破壞小，且租客與人流相對單純。但隨著交易量縮，這種優勢正在減弱。

轉型求生：差異化服務、開發利基市場

面對市場寒冬，房仲業者紛紛尋求轉型之道。越來越多業者轉向商業地產、租賃管理和物業管理，以穩定現金流度過住宅銷售的寒冬。根據PwC與城市土地研究所聯合發布的《2025房地產新興趨勢報告]，多數業界領袖認為，2025年適合採取策略性投資方法，並聚焦於表現優於市場平均水準、且能分散投資組合風險的標的。

有業者開始專注於特定利基市場，如銀髮族換屋、學區宅或危老重建等領域，提供更深度的服務。這種差異化策略，在市場熱絡時常被忽略，但在冷卻期卻成為生存關鍵。

房市冷卻帶來的，不只是房價修正，更深刻影響了整個不動產業鏈。

隨著從業人員薪資下降、出走潮悄悄形成，業者必須精打細算、調整策略才能挺過寒冬；對年輕房仲或新進業者來說，更要謹慎評估自身風險與現金流，才能在房市盤整期穩住腳步，等待市場回溫的那一天。

20/11/2025

青銀共居新時代！老社區迎來年輕住戶的蛻變契機
【M傳媒房產中心／綜合報導】

當三十年的建築遇上年輕的新住戶，一場跨世代的生活對話正在台灣的老社區中悄然展開。

「我買了一間30年的大樓，卻發現社區住戶年齡層偏高...」 這句來自年輕購屋者的內心獨白，道出了許多在台灣精華區置產者的共同疑慮。在房價高漲的時代，選擇屋齡較高的社區成為不少人的妥協方案，但隨之而來的世代隔閡感，卻成了意想不到的新課題。

走進台灣各大都會區的巷弄間，三十年以上的住宅大樓隨處可見。

這些見證經濟起飛時代的建築，如今正面臨人口結構轉型的挑戰。一位剛購入台北市區三十年大樓的年輕屋主坦言，當初看中的是精華地段、方正格局與可負擔的價格，但入住後才發現社區居民多以銀髮族為主，幾乎看不到同年齡層的鄰居，心中不免產生微妙的不安。

這種「世代孤獨感」其實反映了台灣住宅市場的現實困境。

隨著新房價格不斷攀升，精華區的預售屋和新成屋已成為高資產族的專利，許多首購族只能轉向中古市場。然而，這些社區的原始住戶隨著時間推移逐漸老化，自然形成了年齡層斷層的現象。從另一個角度來看，這種情況恰恰為台灣社會創造了「青銀共居」的實驗場域。年輕住戶的進駐，為老社區注入了新活力；而資深住戶的經驗與智慧，也能成為新鄰居的寶貴資源。在台北市大安區的一個老社區裡，年輕住戶自發組織讀書會，邀請長輩分享人生經驗，意外促進了跨世代的交流與理解。

社區管委會的角色在這類新舊融合的過程中顯得格外重要。

有經驗的管委會往往會刻意安排年輕與資深住戶共同參與社區事務，透過活動設計打破世代隔閡。例如在台中南區某社區，管委會每月舉辦「世代交流日」，讓不同年齡層的住戶有機會互動，成效顯著。

對於在意社區年齡層的購屋者，房產專家建議可以採取更積極的態度。

與其被動擔心，不如主動參與社區事務，成為改變的起點。許多老社區其實正需要年輕住戶帶來新思維，無論是引進新的管理方式、推動社區改造，或是建立數位聯絡網，都能為社區創造新價值。

從長遠來看，這種混合型社區反而具有獨特優勢。

資深住戶通常對社區有深厚情感，願意投入時間參與管理；年輕住戶則能引進創新思維，兩者相輔相成。在高雄前金區就有成功案例，年輕住戶協助建立社區LINE群組和電子公告系統，大幅提升溝通效率，而資深住戶則憑藉豐富經驗協助解決社區長期問題。

社區年齡組成擔憂，某種程度反映了對自身未來焦慮。

然而，跨世代的交流其實能帶來意想不到的收穫。年輕人可以從長輩身上學習人生智慧，長輩也能透過與年輕人互動保持心智活躍，創造雙贏局面。

老社區就像一本厚重的歷史書，等待著新住戶來續寫篇章。

當年輕的生命力注入成熟的社區，創造的不僅是居住空間的活化，更是世代共好的生活新模式。在房價高漲的時代，能夠在精華地段找到安身之處已屬不易，或許我們該學習欣賞這種跨世代共居的獨特價值，讓每個年齡層的住戶都能在老社區中找到屬於自己的歸屬感。

20/11/2025

房市急凍外溢！裝潢案量掉 8%　
驗屋、室內設計砍半 業者嘆：今年真的不好過
【M傳媒房產中心／綜合報導】

房市冷連帶讓原本靠著交屋潮吃飯的裝潢產業也跟著「打寒顫」。
接案平台最新統計，今年前 10 個月「裝修相關」需求量比去年減少 8%，其中影響最大的是「驗屋服務」與「室內設計」，需求雙雙慘掉五成，而「系統櫃設計」也縮水四成，房市買氣冷清的程度，從裝修端就能看得一清二楚。

平台坦言，過去這幾年不少年輕人買預售屋，擔心交屋時看不出問題，都會特別委託驗屋公司協助檢查，但今年案量硬生生砍了五成，不只意味著預售屋的交屋量變少，也反映出貸款收緊後，很多人預算不足，只好捨棄專業驗屋，自己簡單看過就算了。換句話說，市場真的冷到連「保險性支出」都被迫刪掉。

中古屋裝潢端同樣明顯感受到寒意。
專家指出，室內設計與系統櫃本來是中古屋翻新的「基本標配」，但今年需求大幅縮水，主因就是成交量減少，加上購屋族的貸款成數被壓低，資金緊繃，裝修預算自然縮水。市場氣氛保守，不少屋主甚至把「裝潢」視為非必要支出，能省就省。

不過在一片低迷中，還是有一些項目逆勢成長，尤其是「電梯／樓梯升降椅安裝」、「防水閘門」及「軟裝設計」，反而比去年增加得更明顯，顯示裝修產業正在出現一種「結構性轉變」。

台灣正快速進入高齡化社會，許多長輩不願意搬家，子女也希望讓父母住得更安全，導致無障礙改裝需求大增。像是樓梯升降椅、浴室防滑改造等，今年的接案量比去年多了三成，非常有感。另一方面，近年颱風豪雨頻率增加，造成不少地下室、低樓層住家淹水，民眾為了自保，「防水閘門」修繕與新增需求也明顯上升，成為意料之外的黑馬。

至於軟裝設計之所以逆風成長，資深設計師指出，缺工與原物料價格上漲，已讓整體裝修成本比往年高出 20% 到 30%，屋主面對銀行縮減房貸、自備款拉高，自然把有限資金優先留給真正必要的施工。結果就是，許多家庭開始採取「分階段裝潢」策略，或者乾脆透過家具、布料、燈光等軟裝提升居家氛圍，成為近兩年快速冒出的新趨勢。

設計師直言，在高成本時代，「大改造」市場確實萎縮，但「小改造」、「微裝修」反而熱度上升。對於不少剛買房、資金有限的年輕家庭來說，軟裝是一種最務實的折衷方案，既能改善居住品質，又不會讓荷包瞬間乾扁。

今年房市交易量下滑已成共識，而裝潢產業做為房市的「後端指標」，這波衝擊更是赤裸裸地反映在接案量上。雖然大案子變少，但市場沒有完全停滯，而是往更貼近生活需求、更務實的方向轉型。只是眼下景氣能否回春，還得看明年房市是否能止跌回穩，否則裝潢業者恐怕還得再撐一陣子。

20/11/2025

都更後新家要課徵豪宅稅？賣厝阿明 : 這樣選才聰明
【M傳媒房產中心／綜合報導】

期盼多年的都更美夢，竟在最後關頭出現稅務危機，一紙豪宅稅通知，讓住戶在換新家與沉重稅負間進退兩難。「都更後的新家竟然要被課徵豪宅稅？」 這句充滿無奈的疑問，正困擾著雙北地區許多參與都更的住戶。當好不容易盼來的都市更新計畫進入實質階段，卻發現因為房屋評定現值超過標準，必須每年負擔數十萬元的稅負，這樣的美麗意外讓不少家庭陷入天人交戰。

走進雙北地區的老舊社區，都更的腳步正在加速推進。

對許多住戶而言，都市更新代表著居住安全的提升與生活品質的改善，然而隱藏在背後的稅賦問題，卻往往在最後階段才浮現。根據現行規定，只要房屋評定現值超過一定門檻，就會被列入豪宅稅課徵範圍，這對原本期待藉由都更改善居住環境的一般家庭而言，無疑是沉重的財務負擔。

稅務專家指出，所謂的「豪宅稅」其實是房屋稅的加重課徵條款。

在台北市，只要房屋評定現值超過8,000萬元，新北市超過4,000萬元，就會適用較高的稅率。對於經過都更後價值大幅提升的住宅而言，這個門檻並不難跨越，導致許多原本的中產家庭突然面臨每年數十萬元的額外稅負。

面對這樣的困境，市場上最常聽到的解決方案就是「分戶」。

將原本規劃的一戶拆分成兩戶，確實能夠有效規避豪宅稅的門檻，但這個方法也衍生出許多新的問題。最直接的困擾就是生活空間的割裂，萬一分配到的兩戶位於不同樓層，根本無法合併使用，等於迫使家庭成員必須分開居住，完全違背了當初參與都更的初衷。

專業建築師分析，分戶的隱藏成本遠比表面上看來的複雜。

除了必須規劃兩套衛浴、廚房等基本設施外，還需要考慮兩戶的獨立門牌申請、未來轉售時的價值差異。更重要的是，如果兩戶的坪數分配不均，可能導致其中一戶難以符合居住需求，反而降低了都更後的生活品質。

「賣厝阿明」提出不同觀點，建議住戶可以考慮換成二戶後，在交屋後直接出售換取現金，再用這筆資金購買一間符合需求且不用繳納豪宅稅的房屋。這種做法的優點是可能獲得可觀的現金流，同時避免長期的稅負壓力，但缺點是必須放棄期待已久的新家，重新適應其他居住環境。

除了分戶之外，稅務專家也指出其他可能的解決方案。

例如，部分住戶會選擇在都更前就進行產權規劃，透過贈與或買賣的方式將持分分散給多位家庭成員。另外，也有人會考慮在都更後將部分空間規劃為獨立店面或辦公室，利用不同稅率來降低整體稅負。不過這些方法都需要專業人士的精密計算，並非適用於每個家庭。

從政策面來看，這個問題也反映出當前都更制度的不完善。

許多立法委員已經開始關注這個現象，建議應該針對都更後的自用住宅提供稅賦優惠，避免讓追求更好居住環境的美意，反而成為民眾的沉重負擔。現行制度下，住戶往往要在「維持生活品質」與「合理稅負」之間做出艱難抉擇。

對於已經面臨這個問題的住戶，法律專家建議應該盡快尋求專業協助。

都更過程中的每個決定都會影響未來數十年的居住品質與財務負擔，與其在網路上片段收集資訊，不如整合所有住戶的需求，共同聘請專業團隊進行全面性的評估。都更本是美事一樁，卻因稅制問題讓民眾陷入進退兩難的困境。在政策尚未完善前，住戶們更需要謹慎評估每個選擇的長期影響。

與其倉促決定分戶與否，不如集結專業意見，在維持生活品質與合理稅負間尋找平衡點。畢竟，都更的真正意義在於創造更好的居住環境，而不是為了一個新家，反而背負沉重的財務壓力。

20/11/2025

三重壓力夾擊房市 ​​​、買賣雙方屏息以待 ​​​​​​、庫存爆棚的撐浮大戰
【M傳媒房產中心／綜合報導】

根據統計，9月全台預售揭露量僅2,084件，比去年同期暴跌七成五，六都無一倖免，全面腰斬。財經專家游庭皓形容，現在的市場情況就像「在水裡憋氣」，撐得住的建商繼續挺著，撐不住的已慢慢浮上檯面。

六都待售戶數驚人，台中破6萬戶居冠
進一步觀察樂居網的供給量，全台二手屋待售總戶數高達29萬6,650戶，這個數字相當於一個中型城市的人口規模。

台中以6萬零29戶居冠，幾乎佔了全台的五分之一，台北市也有2萬零702戶，新北3萬7,011戶，桃園3萬3,854戶，台南2萬3,774戶，高雄3萬3,316戶仍未消化。這些驚人的待售數字背後，反映的是市場供需的嚴重失衡。游庭皓指出，雖然房市買盤明顯縮手，但開工量卻一路墊高，造成「預售賣不動、現金流堆積」的窘境。

「簡單來說，土地、營造與融資成本都壓下去了，結果屋子賣不出去，錢就只能堆在庫存上。」一位不願具名的建商財務主管透露，「資金周轉天數已從90天拉長到180天，壓力非常大。」

三重壓力：量凍、價撐、庫存高的死亡交叉
他分析，現階段房市呈現「量凍、價撐、庫存高」三重壓力。這三個因素形成的「死亡交叉」，正在侵蝕建商的獲利能力與現金流。

大型建商依靠品牌知名度及話題案，還能維持一定銷售，但中小建商則壓力巨大，資金鏈脆弱，已開始採取延後開案、拉長工程期、低首付或彈性付款等方式自保。這種「保命打法」的核心是盡量延緩資金壓力，等待市場回溫。游庭皓直言，這不是立即會爆裂的危機，但若拖得久，市場就像長時間憋氣一樣，撐得住的還能撐，撐不住的則陸續浮出水面。

市場人士分析，現在建商分三種：
一是現金充足的大型建商，趁機撿便宜土地；二是中型建商，縮小規模求生；三是體質不良的小建商，等待被購併或轉手。

建商求生術：從「衝量思維」轉向「現金流為王」
面對市場寒冬，建商的經營策略正在徹底轉變。過去「大量推案、快速周轉」的衝量思維，已被「現金流為王」的保守策略取代。

中小建商不得不調整策略，「保命打法」成為主流，包括分期付款、彈性付款，甚至拉長工程進度。一位代銷業者透露，「現在市場上出現了很多『先住後付』的方案，就是先支付少量頭期款，其餘款項等一、兩年後再開始支付，這在過去市場熱絡時根本不可能見到。」這種策略雖然有助於減輕購屋者初期壓力，但對建商而言，卻是犧牲未來現金流換取現在的生存空間，風險不容小覷。

全球鏡像：中國房市調控的警示
台灣房市的困境並非特例。中國房地產市場也正面臨類似挑戰，根據摩根大通研究部的分析，2023年中國新房銷售下降17.3%，新房開工下降21.4%，房地產投資下降9.6%。

中國政府為穩定市場，推出了「三條紅線」政策，嚴格控制開發商負債水平。這項政策導致許多高槓桿開發商出現流動性危機。
台灣雖未實施類似「三條紅線」的嚴格管制，但央行的選擇性信用管制與銀行的自主緊縮，已達到類似效果。值得注意的是，中國方面意識到問題嚴重性後，正計劃推出1萬億人民幣的一攬子計劃，用於支持包括保障性住房在內的「三大工程」，這相當於2023年房地產投資總額的9%。

冰河期生存指南：買賣雙方的策略調整
對於當前市場環境，買賣雙方都需要新的生存策略。對建商而言，控制現金流、減緩推案步調是關鍵；對購屋者來說，則迎來了難得的議價空間。

專業人士建議，買方可以關注建商的資金壓力指標：包括銷售率是否持續低迷、是否有大量餘屋待售、以及是否頻繁推出優惠方案。「現在市場上已經可以看到一些讓利案，雖然降價幅度不明顯，但透過傢俱裝潢補貼、管理費減免等方式，實質價格已經有所鬆動。」一位房產顧問分析。對於有剛性需求的購屋者，現在反而是仔細挑選、大膽議價的好時機，特別是在餘屋量大的區域，有機會談到比預期更好的條件。

房市何時回溫，市場仍在屏息以待。
游庭皓最後補充，關鍵在於供需能否重新找到平衡點，以及央行政策是否能適時提供活水。這場房市冰河期，既是危機也是轉機，它正在重塑台灣房地產市場的體質，也重新教育買賣雙方：房子不只是一項投資，更是需要謹慎以對的重大決策。

20/11/2025

欠稅就會被管制阿...

欠稅想出國？第三人不動產可作擔保 北區國稅局說明計價方式 【M傳媒房產中心／專題報導】 不少民眾因欠稅而面臨出境限制，但其實除了繳清欠稅外，也能透過提供第三人財產作為擔保，申請解除限...

19/11/2025

房市驚現「開工熱賣冷」怪象！新成屋恐衝擊中古屋市場
【M傳媒房產中心／綜合報導】

今年房市景氣低迷，預售建案出現「銷售量低、開工量高」的倒掛現象，引發業界擔憂未來待售餘屋量將大幅增加。據業者分析，如果景氣持續疲弱，成屋銷售緩慢恐將成常態，讓建商與購屋族都得面對市場調整的現實挑戰。

過去，預售屋銷售量與開工量大致相當，景氣佳時更常出現「賣光再開工」的狀態。但今年情況大不相同，根據內政部統計，今年全台預售屋交易量估計不足4萬戶，開工量卻預估達11萬戶，幾乎是銷售量的三倍。換言之，許多預售建案雖已開工，但銷售仍不理想，待售餘屋可能快速累積。

房產業者指出，這波預售市場的高峰曾出現在「新青安房貸政策」上路之後，去年至2024年，預售屋幾乎全面熱銷，民眾形成「不買會更貴」的預期，開工與銷售量高度匹配。當時全年預售屋銷售量達13萬戶，開工戶數12.8萬戶。

然而，自第七波選擇性信用管制措施上路後，預售屋交易量快速降溫。今年第三季，每月交易量都不到3,000戶，前三季合計約3萬戶，僅為去年同期約三成，但申報開工仍達9.6萬戶，全年估計將達11萬戶。業界形容，這是一種典型的「開工必須照計畫進行、銷售卻跟不上」的市場倒掛。

信義房屋企研室表示，預售屋必須在取得建照後才能銷售，開工通常要在六個月內申報，最多可展延三個月。但在目前房市景氣低迷、貸款條件嚴格的情況下，建商只能依原計畫開工，銷售期卻大幅拉長，從預售一路延伸到成屋階段都可能出現長期滯銷。為了降低風險，開發商對新推案及購地持保守態度，靜待市場轉機。

此外，部分房價高漲的區域壓力更大，加上供給量充足，消費者出手意願降低，建案現場也多將銷售戰線拉長，採取謹慎行銷策略，如控制廣告預算、降低接待中心成本，以減少資金壓力。

業者提醒，預售屋倒掛現象顯示房市已進入「個案分化」階段，高價或供給過剩區域尤為明顯。對購屋族而言，理性看待價格與區域條件，選擇合適時機出手，才能避免追高風險；對建商而言，則需謹慎規劃開工與銷售節奏，才可能穩健度過房市調整期。

19/11/2025

指界錯誤土地縮水！大法官釋憲374號為民爭公道
【M傳媒房產中心／專題報導】

「明明是我的土地，為什麼重測後就平白無故少了14坪？」這起發生在彰化的土地糾紛，一路從地方法院打到最高法院都敗訴，最後靠大法官釋憲才討回公道。釋字第374號解釋文明白告訴政府：就算地籍重測程序完成，人民還是可以透過訴訟爭取應有的土地權益！

這起轟動一時的土地爭議要回溯到民國66年，彰化市一筆由黃姓與吳姓民眾共同持有的土地，在省測量大隊進行地籍圖重測時發生嚴重誤差。原本應該公平分割的土地，結果吳姓地主多了14平方公尺，黃姓地主卻只增加1平方公尺。當時在公告期間黃姓地主沒有及時發現問題，直到11年後的民國77年，才在地政機關丈量時察覺不對勁。

雙方協調破局後，黃姓地主一狀告上彰化地方法院，卻被法院引用最高法院75年的民事庭會議決議駁回。這項決議規定，相鄰土地所有權人在重新測量時，如果已經在公告期間內到場指界且沒有爭議，事後就不能再主張當初指界有錯誤。這個判決讓黃姓地主連敗三審，最後只好聲請大法官釋憲。

黃姓地主在釋憲聲請書中痛陳，這樣的判決根本牴觸憲法第15條保障的財產權、第16條的訴訟權，以及第23條的比例原則。他強調，地籍重測只是行政程序，不應該剝奪人民透過司法途徑救濟的權利。

民國84年3月17日，大法官作出劃時代的第374號解釋，明白指出地籍圖重測只是地政機關的技術性服務，目的在正確反映土地範圍，本來就不應該影響人民的私有財產權。就算相鄰土地所有權人已經在通知期限內指界且無爭議，地政機關依規定重測並公告後，土地所有權人仍然可以在公告期間提出異議。

更重要的是，大法官宣告如果兩造之間仍有爭議，當事人完全可以依法提起民事訴訟，法院應該依據證據來認定界址，不能只用「原指界有誤、訴請另定界址」這個理由就駁回訴訟。原來最高法院的會議決議因為忽略人民財產權及訴訟權的保障，被宣告違憲不再適用。

這場長達18年的土地保衛戰，最後靠大法官一紙解釋討回正義。374號解釋確立了重要原則：政府的行政程序不能凌駕於人民的憲法權利之上。時至今日，這號解釋仍是許多土地糾紛訴訟的重要依據，提醒著政府部門，在推動地籍整理的同時，更要重視每個老百姓的財產權益。畢竟，對大多數人來說，土地不只是數字，更是安身立命的根本。

19/11/2025

少子化危機下的新解方！專家倡「轉大人ETF」：
從育兒成本變資產投資，提升生育意願
【M傳媒房產中心／專題報導】

台灣總生育率跌破 0.9，今年新生兒數量可能跌破 11 萬人，人口結構警訊再度亮起紅燈。面對少子化，單純一次性的育兒補貼已證明效果有限，專家指出，政府應從「資產為本」的角度出發，為年輕世代建立長期的資產累積機制，才能真正改變生育行為與信心。

放眼國際，許多國家早已推行兒童資產累積政策。
英國 2005 年推出「兒童信託基金」，每名新生兒開立專戶，撥付啟動金 250 英鎊，低收入家庭可獲雙倍，家長每年最多可存 1,200 英鎊，投資收益免稅，孩子滿 18 歲即可領取。此政策成功改變家長儲蓄習慣，累積資產近 50 億英鎊，惠及 635 萬名兒童。新加坡的「兒童培育共同儲蓄計畫」更將資金用途綁定教育與醫療，政府採「一對一」配對，家長存 1 元，政府就配對 1 元，參與率高達 97%，資產累積與生命周期緊密連結。美國近年也倡議「嬰兒債券」，依家庭財富設置啟動金，縮小世代財富落差。

對比國際經驗，專家指出，台灣現行的兒少發展帳戶自 2017 年起僅針對經濟弱勢家庭，截至 2023 年底符合資格者約 5 萬人，開戶率 63%，儲金總額逾 20 億元。這證明制度可行，但若要扭轉少子化，必須從「弱勢扶助」走向「普惠投資」，建立國家級長期策略。

近期立委提出的「轉大人ETF」構想，正可與政府推動的 TISA 長期投資文化互補。
政策核心在於階梯式政府配對：低收入家庭享最高配對比例與上限，中產家庭配對較低，激勵家長養成長期儲蓄習慣。資金嚴格規範提領，限 18 歲後使用，僅能用於教育、職訓、創業或首購房頭期款；投資方向由政府委託優質團隊操作，以台灣高成長、ESG 投資標的累積資產，同時引導民間資金投入市場，兼顧資產增值與社會效益。

此外，專家強調，搭配理財教育與社工輔導，可提升家長金融素養與風險管理能力。
這套制度將育兒成本轉化為長期資本投資，不再只是「花錢養孩子」，而是為下一代建立可觀資產，讓年輕父母看到生育的長期價值。

少子化問題與高房價、低薪資、教育負擔密切相關，「轉大人ETF」提供了創新的解方：透過制度化、長期化的資產累積，讓家庭對未來有信心，也讓生育決策不再只是眼前的成本考量，而是世代財富傳承的起點。

專家呼籲，推動此政策需國發會、財政部、金管會、內政部及衛福部跨部會合作，結合資本市場與公共政策，為下一代打造可長期累積資本的機會，創造國家新競爭力。在這樣的機制下，年輕世代將不再因育兒成本而裹足不前，而是能以資產投資的視角看待生育，少子化危機有望得到更具實效的長期解方。

19/11/2025

經濟學人點出台灣病 房市高價、低量、
矛盾現象令人咋舌
【M傳媒房產中心／專題報導】

近期《經濟學人》封面故事以台灣為焦點，直言今年經濟表面榮景背後隱憂，並將多種社會經濟現象總稱為「台灣病」，其中房價高漲更是點出民眾望屋興嘆的心聲。雖然對經濟學人的立論及央行的即時反駁是否站得住腳，各界仍有爭議，但台灣房市近年諸多矛盾現象確實存在，令人無法忽視。

文章指出，自2020年以來，台灣房價一路高漲，尤其台北市房價所得比高達16倍，遠超過合理標準的5到6倍，也高於倫敦、紐約、東京甚至首爾，幾乎是超英趕美的水準。其他六都中，除了桃園尚維持約9倍，其他城市全都突破10倍，非都縣市除基隆外也都超過7倍，讓台灣整體購屋壓力居高不下。

然而，房價高漲之外，市場還存在多個矛盾現象，構成「台灣病」的縮影。

首先是法拍屋市場低迷，本應在景氣不佳時活絡，但今年上半年全台法拍屋拍定總件數僅853件，創下2009年以來新低，其中台北市更只有31件，幾近無量，與高房價形成鮮明對比，凸顯市場不合理。

其次，交易量大幅萎縮，但房價仍堅挺。統計顯示，今年建物買賣移轉件數可能僅26萬棟，整體衰退幅度約25%，中南部甚至超過三成，但各地房價依然文風不動，讓期待房價回跌撿便宜的購屋族無奈，只能望屋興嘆。

第三，案場冷清、買氣低迷，卻仍推新案。央行信用管制下，許多預售案場門可羅雀，銷售人員甚至出現打瞌睡的情況，但根據591資料，全年預售案量仍將近2兆元，約中央政府總預算的三分之二，顯示房子乏人問津卻依舊持續推出，矛盾現象明顯。

第四，豪宅市場氣若游絲，但價格仍高高掛。受到央行豪宅限貸令、囤房稅2.0、銀行融資壓力及高額管理費影響，豪宅買氣低迷，成交稀少，但市場上餘屋仍維持高價，近日「陶朱隱園」經大幅讓價才成交，也透露豪宅市場面臨調整壓力。

整體而言，《經濟學人》指出的「台灣病」不只是單純房價問題，而是低薪、高價、交易低迷、推案過量與豪宅高價等多重矛盾交織的結果。即便央行強調匯率或政策因素可能影響有限，但這些現象確實反映出台灣房市的非正常景況，也讓民眾對購屋、投資與置產充滿困惑。

面對這樣的局面，觀察人士認為，短期內房市仍將以觀望為主，購屋族與投資者需更加謹慎，選擇產品、地段及財務規劃都要更為精細，以應對這個高房價與低交易量並存、豪宅與一般住宅市場差異懸殊的「台灣病」。

19/11/2025

蝦皮店到店引爆店面革命，街景「橘色化」
背後暗藏電商物流大戰
【M傳媒房產中心／專題報導】

橘底白字的招牌如雨後春筍般出現在台灣大街小巷，你家樓下可能也悄然成為蝦皮版圖的一部分。
打開 Google Map，一個區域內常常就有兩三家蝦皮店到店，它們不再隱身巷弄，而是直接佔領主幹道。這些據點多數是無人智慧取貨店面，取代了曾經風靡一時的夾娃娃機店。根據研究所數據，蝦皮店到店在台據點已突破2000家，甚至超越萊爾富（約1400多家）和OK超商（約700多家），成為台灣第三大取貨通路。

松山區的永吉路和松山路等大馬路上，最近出現好幾家蝦皮店。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源觀察到，過去蝦皮多設在巷弄內，數量少、規模小，對街景影響有限。如今，蝦皮直接搶進主幹道，讓整條街的店面呈現“蝦皮化”現象。陳碧源分析，隨著電商興起，傳統零售店面經營越發困難，加上房東調高租金，許多原有店家選擇結束營業或退出大馬路。蝦皮的進駐恰好填補了這個空缺，其無人智慧取貨模式降低了人力成本，使蝦皮更有底氣搶占黃金店面。

蝦皮為了快速拓展版圖，在租金策略上展現了驚人的魄力。

陳碧源從房仲朋友處得知，蝦皮為理想店面，願一次支付1-2年租金。這種“先搶位、再拚業務”的策略，讓蝦皮在短時間內迅速拓展到兩千多個據點。蝦皮店到店的條件優勢在於不需商圈金店面，面積僅需約13坪以上即可。這使許多原本不具商業價值的巷弄一樓，因蝦皮進駐而重獲新生。

蝦皮店到店的快速擴張，不僅改變了街景，也改變了零售店面的價值結構。

相較於超商需要設置冰箱、提款機等設備，對屋內破壞性較大，蝦皮店到店只需放置置物櫃、設置監控系統及POS機即可。對房東而言，蝦皮店到店帶來的優點包括施工期間短、對屋內破壞小，且租客與人流相對單純。只要取貨人數持續成長，人流帶動商機，房東未來在洽談租金時就有底氣提高投報率。

蝦皮大舉展店背後的戰略意圖十分明確。

根據蝦皮母公司冬海集團執行長李小冬在法說會上的談話，台灣店到店已佔蝦皮平台出貨量七成以上，且每單成本降低了三成。對蝦皮而言，自建物流網絡是掙脫超商束縛的關鍵一步。業界推估，蝦皮訂單每天將近100萬件，八成以上到超商取貨。一位知情人士透露，光是全家物流“店到店”每年寄取件超過一億次，蝦皮至少佔了一半以上。自有物流讓蝦皮一年可省下約60億元的物流費用。蝦皮店到店不僅是台灣市場的戰略，更是東南亞大戰略的一環。2024年第三季Shopee Express的包裹量已與東南亞最大電商物流公司J&T Express不相上下。

面對蝦皮的強勢競爭，統一超商也不甘示弱。
統一超商與工業技術研究院合作，採用最新的「微型倉智慧調度技術」，在中央大學內的X-STORE第九代店導入全台首座自動化門市取貨微型倉。這種微型倉仿效自動停車塔概念，僅2坪大小就能存放200-230件包裹，儲存效率比固定儲存格的智取櫃高出一倍以上。這顯示超商正積極提升技術以應對蝦皮的挑戰。未來流通研究所預測，2025年電商物流費用率將增至約7.35%，創下調查期間新高。在日益沉重的物流費用壓力下，各類型電商勢必將面臨調高免運門檻與壓縮補貼空間的營運挑戰。

蝦皮店到店的擴張只是台灣零售業變革的冰山一角。
隨著7-ELEVEN推出全台首座微型倉，儲存效率較傳統智取櫃提升一倍，這場電商物流戰爭已從街頭轉向技術競爭。未來的街景，將由誰主宰，仍取決於誰能更精準對接消費者的最後一哩路。圖／google ma

19/11/2025

炒盤客家小炒不好嘛....

炒房鄰居炫耀「增貸洗金流」鑽漏洞 內行人曝：檢舉有訣竅 【M傳媒房產中心／專題報導】 「增貸出來再去買基金股票，洗一洗金流就不會被查到！」近期有網友抱怨，鄰居每天炫耀自己透過房屋增貸...