04/01/2025
Tóm tắt thị trường bđs ở VN, ngắn gọn trọng tâm.
Thị trường bđs chủ yếu chia làm 3 phân khúc:
1. Phân khúc định cư: là phân khúc người mua để định cư lâu dài. Thường là nhà hẻm khu vực trung tâm, nhà chung cư cũ, pháp lý ok, điều kiện sống tương đối.
+ Cầu: nhu cầu thì cao nhưng tổng cầu thì thấp. Do nhóm người này rất đông nhưng k có tiền mua nhà. Tiền tập trung vào 1 nhóm người ĐÃ có nhà định cư. Họ định cư rồi thì họ k mua để định cư nữa, mà vì nhiều mục đích khác.
+Cung: ko có nguồn cung. Chủ nhà mua để định cư, thì họ bán lại làm gì. Giá lên hay xuống họ cũng k bán. Trừ khi rơi vào cảnh cùng quẫn. Chủ đầu tư bđs thì biết phân khúc này cầu thấp, làm ra khó bán. Vì chi phí xây dựng giờ cao, mà nhóm này lại ko có tiền. Họ chủ yếu nhắm tới đối tượng đầu cơ. Chủ đầu tư nhắm tới phân khúc người ở thật thì ít, đếm trên đầu ngón tay.
2. Phân khúc vừa ở vừa đầu tư: Nhóm người mua chủ yếu là mua gần khu vực họ làm việc, hoặc làm kinh doanh. Chống mất giá đồng tiền. Nhóm người này chủ yếu thuộc tầng lớp trung lưu của xã hội, có thu nhập cao so với mặt bằng chung. Họ k có tiền dư dả để đầu cơ, nhưng có thu nhập ổn định + 1 lượng tiết kiệm tương đối, thường phải vay bank để mua.
+ Cầu: Nhu cầu không nhiều như nhóm 1, nhưng do có thu nhập, đối tượng ngon ăn của bank, nên tổng cầu tương đối. Có bank lo.
+ Cung: Nguồn cung tương đối. Phụ thuộc vào thu nhập, công ăn việc làm của khu vực. Vì thế chủ đầu tư làm thì lời cũng k nhiều, vì dự án có công ăn việc làm hỗ trợ thì quỹ đất ít, giá đền bù cao. Chủ nhà nhỏ lẻ thì bán cũng khó có lời do chi phí lãi vay.
3. Phân khúc đầu cơ, úp bô:
+ Cầu: Đây là nhóm người giàu. Có giàu ảo và giàu thật. Nhà đất, tài sản nhiều. Họ đương nhiên là k mua để ở, vì đã có nhà ở rồi. Họ chỉ mua để đầu cơ tăng giá. Tiền nhiều, để không thì sợ mất giá, nên họ sẽ mua bđs tương đối dễ dãi.
+ Cung: vì phân khúc này ngon nhất, dễ lùa nhất. Nên hầu hết chủ đầu tư bđs đều nhào vô phân khúc này. Lụm miếng đất ruộng ngoài sa mạc mênh mông hay miếng đất ngoài hải đảo giữa đại dương cũng được, vì nó rẻ. Sau đó xây siêu đại đô thị hoành tráng hết mức có thể, để bán giá cao, lời nhiều. Cao cấp là giá cao cấp chứ bản thân dự án chưa chắc cao cấp. Nguồn cung thừa mứa. K biết bao giờ mới hấp thụ hết.
Đấy. Mua bán đầu tư bđs thì biết nhiêu đó là tiết kiệm 10 năm bị môi giới, KOLs dẫn dụ rồi đấy. Đặc biệt mấy thằng nổ, hô hào đáy đỉnh bđs. Bđs là bđs nào mà kêu đáy đỉnh? Thằng nào hô đáy đỉnh bđs khơi khơi, đích thị không biết gì về bđs, chỉ nói phét, lùa gà.
