18/02/2023
𝟕 𝐁𝐈́ 𝐐𝐔𝐘𝐄̂́𝐓 𝐇𝐀̣𝐍 𝐂𝐇𝐄̂́ 𝐑𝐔̉𝐈 𝐑𝐎 𝐊𝐇𝐈 𝐓𝐑𝐀̉ 𝐓𝐈𝐄̂̀𝐍 𝐌𝐔𝐀 𝐁𝐀̂́𝐓 Đ𝐎̣̂𝐍𝐆 𝐒𝐀̉𝐍
BĐS là một tài sản giá trị lớn và luôn là mục tiêu nhắm đến của rất nhiều đối tượng khách hàng. Cũng vì nó là tài sản lớn, thậm chí mang ý nghĩa cả đời tích góp nên chẳng lạ khi người mua cần hiểu các vấn đề rủi ro có thể xảy đến. Sau đây là 7 cách hạn chế rủi ro tiềm ẩn khi thực hiện giao dịch mua BĐS.
𝟏. 𝐂𝐨́ 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛́ 𝐛𝐚 𝐥𝐚̀𝐦 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠:
Dù pháp luật hiện nay không quy định bắt buộc có bên thứ ba làm chứng, tuy nhiên, như mình nói ở trên, vì giá trị tài sản lớn nên người mua cần có một người thứ ba làm chứng, có thể là người thân quen của bên mua hoặc môi giới chuyên nghiệp, hoặc có thể liên hệ văn phòng thừa phát lại để được tư vấn, trong các giao dịch đặt cọc, hợp đồng đặt cọc, hoặc giao dịch mua bán. Nhất là khi các hợp đồng đặt cọc có nhiều điều khoản sơ sài, không công chứng, tự soạn thảo với nội dung không công bằng về quyền lợi, trách nhiệm các bên…
𝟐. 𝐇𝐚̣𝐧 𝐜𝐡𝐞̂́ đ𝐚̣̆𝐭 𝐜𝐨̣𝐜 𝐥𝐨̛́𝐧 𝐡𝐨̛𝐧 𝟏𝟎% 𝐠𝐢𝐚́ 𝐭𝐫𝐢̣ 𝐬𝐚̉𝐧 𝐩𝐡𝐚̂̉𝐦:
Trong thực tế, vẫn có nhiều giao dịch cọc số tiền lớn hơn 10% nếu người mua am hiểu thị trường, xác định được kèo thơm và chắc chắn hời. Tuy nhiên, đại đa số người mua sẽ không am hiểu hết và sẽ tiềm ẩn rủi ro. Vậy nên, hãy cọc với số tiền vừa phải, thể hiện đúng thiện chí nhưng an toàn.
𝟑. 𝐂𝐚̂̀𝐧 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐡𝐨̛̣𝐩 đ𝐨̂̀𝐧𝐠 đ𝐚̣̆𝐭 𝐜𝐨̣𝐜 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐯𝐚̆𝐧 𝐛𝐚̉𝐧
Tương tự một số ý của mục 1, người mua hãy lập văn bản hợp đồng đặt cọc để quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn, nghĩa vụ cũng như thống nhất các con số tài chính liên quan trên hợp đồng, tránh xảy ra tranh chấp, rủi ro sau này. Một trong các điểu khoản đáng chú ý là về tiền phạt vi phạm hợp đồng của hai bên, bởi đây là điều khoản dễ xảy ra mâu thuẩn nhất trong giao dịch bất động sản. Một số mẫu hợp đồng đặt cọc mọi người có thể quét QR Code dưới đây để tham khảo (nhờ TopenLand up một số mẫu và tạo QR code cho link).
𝟒. 𝐍𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐨𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝟑 đ𝐨̛̣𝐭.
Để an toàn trong giao dịch BĐS, người mua có thể chọn phương án chia thành 3 đợt thanh toán như sau:
- Đợt 1: Ngay khi ký hợp đồng đặt cọc (hợp đồng như mục 3 đã nêu)
- Đợt 2: Ngay sau khi ký công chứng hợp đồng mua bán tại phòng công chứng. Lưu ý, người mua nên giữ lại một khoản hợp lý (như đã nêu từ hợp đồng đặt cọc) để đảm bảo người bán hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan. Ở bước này, người mua nên giữ giấy tờ, chứng từ liên quan để thực hiện nghĩa vụ thuế của bên bán, giảm rủi ro xuống thấp nhất có thể.
- Đợt 3: Thanh toán phần còn lại ngay sau khi làm thủ tục sang tên
Có một điểm chú ý là thời gian, địa điểm và thời hạn thanh toán các đợt cần quy định rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng, tránh phát sinh rủi ro không đáng có.
𝟓. 𝐊𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐧𝐞̂𝐧 𝐭𝐫𝐚̉ 𝐡𝐞̂́𝐭 𝐭𝐢𝐞̂̀𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐡𝐮̛𝐚 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 𝐛𝐚̀𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨
Cái này thì chắc ai cũng sẽ hình dung là không nên đưa hết tiền khi mà chủ nhà vẫn chưa bàn giao đầy đủ các loại giấy tờ, chứng từ, hợp đồng mua bán, thẻ/chìa khóa nhà, bản vẽ thiết kế, bản vẽ kỹ thuật, các loại hợp đồng thi công dở dang, hợp đồng thuê (nếu có),…
𝟔. 𝐍𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐨𝐚́𝐧 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂̉𝐧 𝐤𝐡𝐨𝐚̉𝐧 𝐧𝐠𝐚̂𝐧 𝐡𝐚̀𝐧𝐠
Việc chuyển khoản khi thanh toán là một hình thức đảm bảo có bằng chứng pháp lý chứng minh giao dịch dân sự. Thời gian chuyển khoản cũng phải được quy định rõ ràng trên hợp đồng. Ngoài ra, cần chú ý về tên tài khoản người nhận, số tài khoản người nhận, số tiền cần chuyển, nội dung chuyển khoản…để đảm bảo việc giao dịch đúng người, đúng việc. Đây cũng là một cách giảm rủi ro hiệu quả.
𝟕. 𝐊𝐢𝐞̂̉𝐦 𝐭𝐫𝐚 𝐭𝐢̀𝐧𝐡 𝐭𝐫𝐚̣𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̀ đ𝐚̂́𝐭
Một điểm đáng lưu ý là BĐS bạn đang muốn mua có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không? Bạn nên biết rằng, nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng, người thế chấp (đồng thời là người bán) không có quyền bán BĐS đó cho bạn (quy định tại khoản 5 điều 321 Luật Dân sự 2015). Do đó, trường hợp bên bán yêu cầu bạn đặt cọc số tiền lớn, tương đương khoản tiền giải chấp tại ngân hàng thì đây là một giao dịch tiềm ẩn rủi ro cần lưu ý, vì sẽ rất khó đòi lại khoản tiền cọc nếu người bán thực sự có ý đồ xấu.
Để giảm thiểu rủi ro, bạn nên yêu cầu người bán làm giấy xác định tình trạng nhà đất có chữ ký, mộc của UBND phường, xã của BĐS bạn đang muốn mua. Việc xác định này còn giúp bạn nắm được các thông tin về loại đất (đất ở lâu dài, đất thuê, đất vườn, đất nông nghiệp,…), có tranh chấp hay không, có vi phạm quy hoạch hay không, nhà đã hoàn công hay chưa,…
Nguồn: Đặng Hồng Phúc
