23/05/2025
ছেলে-মেয়েকে দলিল পড়া শেখান"
– কারণ দলিল বোঝা মানেই নিজের সম্পদ রক্ষা করা।
১. দলিলের গুরুত্বপূর্ণ অংশ ও শব্দের ব্যাখ্যা:
শব্দ / টার্ম অর্থ
🔴বিক্রেতা (Vender): যে ব্যক্তি জমি বিক্রি করছেন
🔴ক্রেতা (Purchaser): যে ব্যক্তি জমি কিনছেন
🔴দলিল নম্বর /ইউনিক নম্বর – রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দেওয়া হয়
🔴জেলা/উপজেলা/মৌজা: জমি যে এলাকায় আছে তার প্রশাসনিক পরিচয়
🔴খতিয়ান নম্বর (Khatian No.) জমির মালিকানা সম্পর্কিত রেকর্ড নম্বর
🔴দাগ নম্বর (Dag No.) নির্দিষ্ট জমির প্লট নম্বর
🔴জমির পরিমাণ কাঠা/শতক/বিঘা/বর্গফুট ইত্যাদিতে জমির পরিমাণ
🔴জমির শ্রেণি বসতভিটা/নাল/ডাঙ্গা/চাষযোগ্য ভূমি ইত্যাদি
🔴মূল্য (Consideration Money): জমি বিক্রির চুক্তিকৃত মূল্য
🔴ভোগদখল হস্তান্তর জমি দখল হস্তান্তরের ঘোষণা
সীমানা চারদিকের প্রতিবেশী কারা এবং তাদের জমি
---
২. জমির মাপজোক ও একক রূপান্তর:
একক সমান
১ একর ১০০ শতক = ৬০ কাঠা (ঢাকা)
১ বিঘা ২০ কাঠা
১ কাঠা ১৬ আনা = ১.65 শতক (ঢাকা)
১ শতক ৪৩৫.৬ বর্গফুট
১ কাঠা (ঢাকা) ৭২০ বর্গফুট
মনে রাখবেন:
বিভিন্ন জেলায় ১ কাঠার পরিমাণ ভিন্ন হতে পারে। স্থানীয় ভূমি অফিস থেকে যাচাই করতে হবে।
---
৩. দলিল পড়া শেখার সহজ পদ্ধতি:
Step 1: প্রাথমিক তথ্য যাচাই করুন
দলিল নম্বর, তারিখ, রেজিস্ট্রি অফিস
বিক্রেতা ও ক্রেতার নাম, পিতা/স্বামীর নাম
জাতীয় পরিচয়পত্র নম্বর ও ঠিকানা
Step 2: জমির বিবরণ মিলিয়ে নিন
মৌজা, খতিয়ান, দাগ নম্বর
জমির পরিমাণ ও সীমানা
জমির শ্রেণি ও অবস্থান (উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব, পশ্চিমে কে আছেন?)
Step 3: আইনগত বিবরণ বোঝার চেষ্টা করুন
দলিলে লেখা থাকে, জমির দখল হস্তান্তর করা হলো কি না
বিক্রেতার মালিকানার উৎস: উত্তরাধিকার/ক্রয়/বণ্টন
কোনো মামলা বা দায় আছে কি না তা উল্লেখ থাকে
---
৪. সন্তানকে শেখান দলিল কেন গুরুত্বপূর্ণ:
জমির মালিকানা প্রমাণ করার একমাত্র আইনগত দলিল
ভবিষ্যতে জমি নিয়ে প্রতারণা ঠেকাতে দলিল বোঝা জরুরি
নারী সন্তানদের এই শিক্ষা দিলে তারাও জমির ব্যাপারে সচেতন হবে
---
৫. দলিল যাচাই করার আধুনিক পদ্ধতি:
www.eporcha.gov.bd বা www.land.gov.bd থেকে অনলাইনে খতিয়ান যাচাই
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দলিলের সত্যতা পরীক্ষা
স্থানীয় ভূমি অফিসে গিয়ে খাজনা ও মিউটেশন রেকর্ড চেক
---
৬. চলুন দলিল পড়া শিখি
উক্ত – অর্থ: উল্লেখিত।
দলিলে বারবার "উক্ত জমি", "উক্ত দলিল" ইত্যাদি শব্দ ব্যবহার হয়, যার মানে হলো আগেই যেটা বলা হয়েছে তা।
হস্তান্তর – অর্থ: মালিকানা বা ভোগদখল দেওয়া।
যখন লেখা থাকে “জমি হস্তান্তর করিলাম”, তখন বোঝায় জমি আইনগতভাবে অন্যের নামে দেওয়া হয়েছে।
দখল বুঝিয়ে দেওয়া হয়েছে – অর্থ: জমির দখল হাতে হাতে দেওয়া হয়েছে।
এর মানে দলিলের পর জমি ব্যবহার করার অধিকারও ক্রেতার হাতে দেওয়া হয়েছে।
খালি ও নির্বন্ধ জমি – অর্থ: জমিটির উপর কোনো মামলা, দাবি, বা ঋণ নেই।
এই শব্দগুলো দেখিয়ে বিক্রেতা নিশ্চিত করেন যে জমিটি ঝামেলামুক্ত।
সীমানা – অর্থ: জমির চারপাশে কে আছে, কোন দিকে কার জমি, তা বর্ণনা করা হয়।
যেমন: “উত্তরে অমুক, দক্ষিণে তমুক…”
সর্বমোট পরিমাণ জমি – অর্থ: দলিলে বিক্রি হওয়া জমির মোট পরিমাণ।
শতক, কাঠা বা বর্গফুট এককে দেওয়া হয়।
উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত – অর্থ: জমিটি পিতা-মাতা বা পূর্বপুরুষদের কাছ থেকে পাওয়া।
স্বত্বাধিকার – অর্থ: মালিকানা অধিকার।
যে ব্যক্তি আইনগতভাবে জমির মালিক, তিনি স্বত্বাধিকারী।
দখল স্বত্ব – অর্থ: জমিটি ব্যবহার ও ভোগ করার অধিকার।
মোট মূল্যে বিক্রি করিলাম – অর্থ: নির্ধারিত দামে জমিটি বিক্রি করা হয়েছে।
অছত্র – অর্থ: কোনো অভিযোগ বা দাবির বাইরে।
অছত্র দলিল মানে এতে কোনো মালিকানা বিরোধ নেই।
নিরুপায় হইয়া – অর্থ: বাধ্য হয়ে।
অর্থনৈতিক বা পারিবারিক কারণে জমি বিক্রি করার পরিস্থিতি বোঝাতে ব্যবহৃত হয়।
পরবর্তী উত্তরাধিকারগণ – অর্থ: ভবিষ্যতের উত্তরাধিকারী, যেমন সন্তান বা নিকট আত্মীয়।
পরিসমাপ্ত – অর্থ: কোনো কাজ বা মালিকানা শেষ হওয়া।
যেমন: "আমার মালিকানা এখানেই পরিসমাপ্ত হইল।"
আইনগত জ্ঞাতি – অর্থ: বৈধ আত্মীয় যাদের জমির উত্তরাধিকার পাওয়ার অধিকার আছে।
অবিচ্ছিন্ন দখল – অর্থ: কোনো বাধা ছাড়া দীর্ঘদিন ধরে জমিটি ব্যবহার করা হচ্ছে।
অর্পিত – অর্থ: হস্তান্তর করা বা উৎসর্গ করা।
যেমন: "জমিটি মসজিদের নামে অর্পিত করিলাম।"
মূল দলিল – অর্থ: যেই দলিল দ্বারা প্রথম মালিকানা সৃষ্টি হয়, তাকে মূল দলিল বলা হয়।
পুনঃবিবেচনা – অর্থ: ভবিষ্যতে কোনো কারণে দলিলটি সংশোধন বা পর্যালোচনা করা হতে পারে।
রেজিস্ট্রি / নিবন্ধন
– দলিলকে সরকারি ভাবে নথিভুক্ত করা। জমি কেনা-বেচা তখনই বৈধ হয়, যখন তা রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্টার করা হয়।
মিউটেশন
– নামজারি। জমি ক্রয়ের পর নতুন মালিকের নামে খতিয়ানভুক্ত করার সরকারি প্রক্রিয়া।
খাজনা / ভূমি রাজস্ব
– সরকারকে দেওয়া বার্ষিক কর, যা জমির মালিক হিসেবে পরিশোধ করতে হয়।
বণ্টননামা
– একাধিক উত্তরাধিকারীর মধ্যে জমি ভাগ করে দেওয়ার দলিল।
অসিয়তনামা
– জীবিত অবস্থায় কেউ মৃত্যুর পর তার সম্পত্তি কে পাবে তা লিখে গেলে সেটি হয় অসিয়তনামা।
প্রত্যয়নপত্র
– সাধারণত ওয়ারিশ বা অভিভাবকত্ব প্রমাণের জন্য ব্যবহৃত হয়।
প্রদত্ত দলিল
– যেটি কারও নামে সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য দেওয়া হয়েছে (যেমন দানপত্র/হেবা দলিল)।
হেবা
– ইসলামী বিধান অনুযায়ী দান। হেবা দলিলে লেখা থাকে বিনিময়মূল্য ছাড়া জমি দেওয়া হলো।
দানপত্র
– সম্পত্তি কাউকে উপহার দেওয়ার লিখিত ঘোষণা।
দায়-দেনা মুক্ত
– যার অর্থ হলো জমিটির ওপর কোনো ঋণ, মামলা বা গচ্ছিত বাধ্যবাধকতা নেই।
গচ্ছিত দলিল
– যে দলিল ব্যাংক বা অন্য কোনো প্রতিষ্ঠানে বন্ধক রাখা হয়েছে।
মৌজা
– ভূমি জরিপে ব্যবহৃত একক এলাকা, সাধারণত একটি গ্রামের মতো প্রশাসনিক ইউনিট।
উত্তরাধিকার সনদ
– ওয়ারিশ হিসেবে কেউ জমির মালিক কিনা, তা প্রমাণ করার জন্য প্রয়োজনীয় কাগজ।
নালিশী জমি
– যেই জমির ওপর মামলা বা বিরোধ চলছে।
নামজারি খতিয়ান
– দলিলের ভিত্তিতে নাম পরিবর্তন করে মালিকানা সরকারি রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত করা।
জমা, খারিজ, চলন
– জমা = রাজস্ব পরিশোধ, খারিজ = পুরাতন মালিকের নাম কাটা, চলন = বর্তমান মালিকের নাম চালু।
ব্যবসায়িক স্বার্থে হস্তান্তর
– জমি যেহেতু ব্যক্তিগত না বরং ব্যবসা সংক্রান্ত কারণে বিক্রি করা হয়েছে।
বিকল্প মালিকানা
– কোনো ব্যক্তি মূল মালিক না হলেও, আইনত বা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিক হওয়ার অধিকার রাখে।
অর্পিত সম্পত্তি
– পরিত্যক্ত/দখলকৃত জমি, যা পরে রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রণে আসে।
পুনরায় বিক্রয় নিষিদ্ধ
– দলিলে বলা হয় জমিটি বিক্রির পরে নির্দিষ্ট সময় পর্যন্ত আর বিক্রি করা যাবে না। সাধারণত হেবা বা সরকারি জমি হস্তান্তরে ব্যবহৃত হয়।
আংশিক দলিল
– একাধিক ব্যক্তি মিলে জমি কিনলে, তাদের অংশ নির্দিষ্ট করে আলাদা দলিল করা হয়।
অর্পণযোগ্য নয়
– যার অর্থ, জমিটি কাউকে দান বা হস্তান্তর করা যাবে না। সাধারণত ওয়াকফ সম্পত্তির ক্ষেত্রে ব্যবহৃত হয়।
তফসিল
– জমির বিস্তারিত বিবরণ: মৌজা, দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, পরিমাণ, সীমানা ইত্যাদি।
মৌখিক হেবা
– ইসলামী আইন অনুযায়ী, মৌখিকভাবে জমি কাউকে দান করা। এটা লিখিত দলিল ছাড়া হলেও দখল হস্তান্তর প্রমাণ জরুরি।
ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধিত
– খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর সময়মতো দেওয়া হয়েছে – দলিলে এই লাইনটি থাকলে তা একটি ভালো চিহ্ন।
স্বতন্ত্র খতিয়ান
– নিজ নামে তৈরি একক খতিয়ান, যেখানে কোনো অংশীদার নেই।
বিষফল দলিল
– কোনো আইনগত ভুল বা জালিয়াতির কারণে দলিল বাতিলযোগ্য হয়ে যায় – একে বিষফল বলা হয়।
সংযুক্ত খতিয়ান
– একই খতিয়ানে একাধিক দাগ বা জমির অংশ থাকলে তা সংযুক্ত খতিয়ান হয়।
প্রত্যর্পণ দলিল
– পূর্বে দেওয়া দান বা হেবা যদি ফেরত নেওয়া হয়, তাহলে সে দলিল হয় প্রত্যর্পণ দলিল।
ধারাবাহিক মালিকানা
– জমির মালিকানা ক্রমে কীভাবে হস্তান্তর হয়েছে তার ধারাবাহিকতা। দলিলে সাধারণত লেখা থাকে: “উক্ত জমি পূর্বে অমুকের ছিল, তিনি অমুককে বিক্রি করেন...”
ভু-উন্নয়ন কর রসিদ সংযুক্ত
– দলিলের সাথে জমির খাজনার রসিদ বা কাগজ সংযুক্ত করা হয়েছে।
নির্ধারিত মূল্য ছাড়াই হস্তান্তর
– বিনা মূল্যে জমি দেওয়া হয়েছে। সাধারণত দান বা হেবা দলিলে লেখা থাকে।
দাবি ত্যাগ
– পূর্ব মালিক বা অন্যান্য উত্তরাধিকারীদের লিখিতভাবে জমির মালিকানা দাবি ত্যাগ করার ঘোষণা।
জরিপ ও রেকর্ডের মিল
– দলিল, খতিয়ান এবং জরিপ মানচিত্রে জমির দাগ, পরিমাণ এবং মালিকানা একই কিনা তা মিলিয়ে দেখা।
আরও গুরুত্বপূর্ণ দলিল ও জমি-সংশ্লিষ্ট শব্দ ও ব্যাখ্যা
সংশ্লিষ্ট রেকর্ড হতে প্রাপ্ত দাগ নম্বর
– দলিলে উল্লেখ থাকে, দাগ নম্বরটি কোথা থেকে নেওয়া হয়েছে (সিএস/এসএ/আরএস/বিএস জরিপ)। ভুল দাগ মানে ভুল জমি!
সার্ভেয়ার কর্তৃক নির্ধারিত সীমানা
– অর্থাৎ একজন অনুমোদিত জরিপকারীর দ্বারা চিহ্নিত জমির সীমানা। এটি থাকলে দলিলের বিশ্বাসযোগ্যতা বাড়ে।
স্মারক নম্বর
– সরকারি বা আইনগত চিঠিপত্রে ব্যবহৃত নির্দিষ্ট নম্বর। দলিলে কোনো অফিসিয়াল কাগজ সংযুক্ত থাকলে স্মারক নম্বর উল্লেখ থাকে।
জারিকৃত আদেশ
– ভূমি অফিস বা কোর্ট থেকে কোনো নির্দেশনা এসেছে কি না, সেটি দলিলে লেখা থাকে।
বহাল দলিল
– পূর্ববর্তী দলিল যদি আদালত বা ভূমি অফিস দ্বারা বৈধ ও কার্যকর বলে গণ্য হয়, তাকে বহাল দলিল বলে।
দখল ও ভোগদখলের উল্লেখযোগ্য প্রমাণাদি সংযুক্ত
– দলিলের সাথে যদি পুরাতন ট্যাক্স রসিদ, খাজনা রশিদ, বিদ্যুৎ সংযোগ ইত্যাদি থাকে, তা ভোগদখলের প্রমাণ।
পরিশোধযোগ্য অর্থ ব্যতীত হস্তান্তরিত
– হেবা বা দান দলিলে এই লাইন থাকে, অর্থাৎ কোনো বিনিময়মূল্য ছাড়াই জমি দেওয়া হয়েছে।
অস্থায়ী খারিজ বা অস্থায়ী নামজারি
– মালিকানা চূড়ান্ত না হলেও সাময়িকভাবে নাম অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে—সতর্ক থাকতে হবে।
সংশ্লিষ্ট জমির প্রতি তৃতীয় পক্ষের কোনো দাবি নাই
– অর্থাৎ বিক্রেতা ছাড়া অন্য কেউ জমির উপর মালিকানা দাবি করতে পারবে না, এমন ঘোষণা।
অস্থাবর সম্পত্তি
– দলিলে যদি ঘর, দালান বা কোনো নির্মাণকাজের কথা থাকে, সেগুলোকে অস্থাবর সম্পত্তি হিসেবে উল্লেখ করা হয় (স্থাবর=জমি, অস্থাবর=নড়ানো যায় এমন সম্পত্তি)।
বিতর্কিত দলিল
– একাধিক ব্যক্তি এক জমি নিয়ে দলিল করেছে—যা পরবর্তীতে সমস্যা সৃষ্টি করে। যাচাই না করে এমন দলিল কিনবেন না।
স্বতঃপ্রণোদিত দলিল বাতিল
– কোনো পক্ষ নিজের ইচ্ছায় দলিল বাতিল করেছে।
রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল বাতিল রেকর্ড আছে কিনা তা যাচাই
– অনেক সময় কেউ দলিল রেজিস্ট্রি করে আবার পরে বাতিল করে—ক্রয়ের আগে নিশ্চিত হওয়া জরুরি।
বহির্ভূত দলিল
– দলিলে যে জমির কথা বলা আছে, সেটি যদি ওই মালিকের নামে না থাকে, তাহলে তা বহির্ভূত দলিল।
ওয়াকফ দলিল
– ধর্মীয় উদ্দেশ্যে স্থায়ীভাবে দানকৃত সম্পত্তি। এটা বিক্রি, হস্তান্তর বা উত্তরাধিকারসূত্রে দেওয়া যায় না।
ক্যান্সেল রেজিস্ট্রি (Cancel Registry)
– দলিল বাতিল সংক্রান্ত দলিল। এর অস্তিত্ব থাকলে সংশ্লিষ্ট মূল দলিল অকার্যকর।
শেষ কথা:
ছেলে-মেয়েদের স্কুলের বই পড়ান ভালো কথা,
কিন্তু দলিল পড়াও শেখান—কারণ শিক্ষা শুধু পাস নম্বর নয়,
জীবন ও সম্পদের নিরাপত্তার সাথেও জড়িত।
