Guilherme Augusto Fernandes

Guilherme Augusto Fernandes Nossa dedicação é atender o público das demandas e áreas, com atenção e foco na qualidade do atendimento.

Direito Imobiliário / Direito Empresarial / Direito Civil / Direito Societário / Direito das sucessões / Direito do Consumidor

Advocacia moderna, atualizada e personalizada
Consultoria & Contenciosa

Contato: [email protected] - ou inbox Prezamos pela segmentação, oferecendo uma prestação de serviço especializada e diferenciada, voltado para um perfil, obtendo mais resposta nas demandas,

consultoria e advocacia preventiva. Atuação:

• Consultoria e assessoria em negócios empresariais e toda a gama de necessidades da área cível e societária, elaboração de contratos, revisão de contratos, contratos bancários, renegociações, reestruturação e estratégias de procedimento mitigando e analisando riscos e litígios, assessoria completa de cobrança, execução) demandas consultivas, preventivas e/ ou contenciosas.

• Direito imobiliário (condomínios e condôminos, inquilinos, corretores, imobiliárias, proprietários de imóveis, construtores e consumidores; assessoria em transações de compra e venda de imóveis e em locações);

• Direito do Consumidor (ações de indenização por danos morais, materiais, rescisão contratual, renegociação de dívidas, entre outras);

• Direito de família e sucessões;

• Assessoria em compliance e ética corporativa;

• Análise de risco;

• Due diligence . Advocacia moderna, atualizada e personalizada

Consultoria & Contenciosa

Augusto Fernandes Consultoria & Advocacia, se destaca no direito empresarial, imobiliário, cível e penal econômico. Consultoria e assessoria jurídica em processos cíveis, sucessórios, penal econômico, imobiliário, societários, contratos, cobranças, execuções e outros. Consultoria e atuação em processos judiciais, cobranças, locações, despejo, renovatória, cautelares, liminares, contratos, execuções fiscais, recuperação judicial, reestruturação administrativa, exclusão de sócios, dissoluções societárias, fusão, cisão, incorporação, aquisição, avaliação de responsabilidades contratuais e extracontratuais

28/12/2022

Ocorre a dação em pagamento nos negócios jurídicos não adimplidos pelo devedor. Se o contratante assume obrigações e não consegue pagar o saldo devedor na época do seu vencimento, por não possuir dinheiro, é facultado oferecer bem móvel ou imóvel que será transferido para o credor como pagamento da dívida. Dessa forma, portanto, caracteriza-se a dação em pagamento, que não pode ser confundida como garantia contratual.
Em outras linhas, surge a dação em pagamento, como alternativa de extinção das obrigações, nos negócios em que o devedor não consegue pagar a dívida. Porém, cabe exclusivamente ao credor a decisão de aceitar essa opção. É uma forma alternativa de solução amigável de um contrato não adimplido por conta da dificuldade financeira do devedor, assim define o artigo 356 do Código Civil: O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida.”
Se o bem objeto da dação em pagamento for um imóvel, a forma pública deve ser respeitada, inclusive incidem as mesmas regras de transmissão da compra e venda à luz do artigo 357 do mesmo código. Todas as certidões devem ser exigidas, inclusive a de falência e de recuperação judicial do devedor. Art. 357. Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda.

27/12/2022

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de direitos a ele relativos – ITBI tem como fato gerador a transmissão da propriedade e de direitos reais incidente nos negócios jurídicos relativos a bens imóveis. Seu cálculo incide sobre o valor de mercado do imóvel avaliando realizado pelos avaliadores das prefeituras municipais. Via de regra, a responsabilidade por tal pagamento é do comprador do imóvel, caso não haja dispositivo contratual em contrário. A competência pela cobrança desse imposto, os percentuais que serão cobrados, eventuais descontos e as avaliações dos imóveis são das prefeituras municipais, de acordo com o artigo 156 da Constituição Federal do Brasil.
Vale mencionar, no entanto, que o Código Tributário Nacional (CTN) estipula que “Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributária, como dispuser em lei”, de acordo com o artigo 42 da Lei n. 5.172/66. Nada impede, contudo, que as partes estipulem em contrato mudança na obrigação de pagar o imposto. Se o contrato nada dispuser, as despesas com a transmissão da propriedade imobiliária, de acordo com o artigo 490 do Código Civil é do adquirente do imóvel:
“Salvo cláusula em contrário, f**arão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. Contudo, não existe transmissão de propriedade imobiliária sem o devido pagamento do ITBI e sem registro do título de propriedade no cartório de imóveis.
O percentual médio de cobrança desses impostos é de 2%, 4%, 6% ou 8% a depender do local do imóvel.

17/08/2022

A I Jornada de Direito Notarial e Registral, promovida pelo Conselho da Justiça Federal (CJF), pelo Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5) e pela Escola de Magistratura da 5ª Região (ESMAFE 5ª), aprovou 82 Enunciados em plenária. Inicialmente, 663 propostas de Enunciados foram submetidas ao CJF - sendo 192 selecionadas para análise e debates pelas Comissões, resultando nessas 82 propostas votadas e aprovadas.

A Jornada foi dividida em seis Comissões. A II, que tratou do Registro de Imóveis, foi a que mais recebeu propostas de Enunciados, totalizando 197 proposições. Destas, 24 propostas foram aprovadas e tornaram-se Enunciados.

Os demais Enunciados foram aprovados da seguinte forma: Comissão I - Registro Civil de Pessoas Naturais (12 Enunciados); Comissão III - Registro de Títulos e Documentos e Civis de Pessoas Jurídicas (4 Enunciados); Comissão IV - Tabelionato de Notas (13 Enunciados); Comissão V - Protesto de Títulos (15 Enunciados); e Comissão VI - O Juiz e a Atividade Notarial e Registral (14 Enunciados).

A publicação oficial dos Enunciados aprovados será divulgada em breve.

Sucesso

Durante a Sessão Plenária, o vice-presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do CJF e coordenador-geral da Jornada, ministro Jorge Mussi, declarou sua satisfação em relação aos trabalhos desempenhados ao longo dos dois dias do encontro e agradeceu o empenho dos participantes. Segundo Mussi, a I Jornada foi um sucesso: “Eu posso assegurar-vos, com absoluta certeza, que a Jornada foi um sucesso. Foi o primeiro evento realizado pelo CJF voltado aos notariais e registradores, e esta experiência gratif**ante seguramente nos anima a caminharmos a outros eventos desta natureza”, afirmou o ministro.



Fonte: IRIB

21/07/2022

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL E DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Convertida em Lei, MP de Modernização dos Registros Públicos avança para oferecer serviços eletrônicos dos cartórios de forma integrada.

Uma das novidades do novo texto legal é a possibilidade de a adjudicação compulsória ser requerida, processada e deferida perante os cartórios de registro de imóveis, similarmente ao que hoje já acontece com a usucapião extrajudicial.

A inovação pode ser vista no art. 216-B da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que exige a participação de advogado e procuração com poderes especiais.

Estão legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o próprio promitente vendedor.

É preciso f**ar comprovado o inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notif**ação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos. Assim se garante o direito de defesa, que tem status constitucional.

Como na usucapião, é preciso antes do requerimento ser feita uma ata notarial, lavrada por tabelião de notas, da qual constem a identif**ação do imóvel, o nome e a qualif**ação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa.

É essencial que haja prova do pagamento do preço contratado na promessa de venda, além de certidões dos distribuidores forenses que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação.

Diferentemente da usucapião, há necessidade da comprovação do pagamento do imposto sobre a transmissão de bens imóveis, pois essa forma de aquisição não é originária, mas derivada. Esse imposto é realmente devido, pois o registro será já de transmissão da propriedade e não apenas da promessa.

A propósito, uma salutar medida de simplif**ação e de redução de custos está no fato de que não se exige o prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e nem mesmo a comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. Dívidas fiscais do imóvel não inibem o pedido de adjudicação, uma tendência que já vem sendo mostrada pela jurisprudência.

Estando o pedido em ordem e tendo sido assegurado o direito de defesa, o oficial do registro de imóveis, fará o registro da propriedade em nome do promitente comprador, sem necessidade de uma escritura definitiva, servindo para isso a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.

Como é sabido, o êxito desse procedimento depende da ausência de impugnação consistente. Se houver desavença não superada por uma audiência de tentativa de conciliação, o caso deverá ser encaminhado ao Poder Judiciário, que é o especialista na solução de conflitos.

Dessa forma, o registro de imóveis se firma cada vez como o local adequado para a regularização da propriedade e da solução de vários casos em que os imóveis ainda não estão em nomes das pessoas a quem eles de fato pertencem.

O tema deve ser objeto de regulamentação pelo CNJ e pelas Corregedorias dos Estados, que podem dispor sobre detalhes, como o cabimento de intimação por edital, o valor da causa, etc. Mas, a norma tem aplicação imediata e os pedidos podem ser feitos desde já.

Com a proteção legal que advém do registro da propriedade, o dono de fato passa a ser dono de direito e pode oferecer o bem para garantia de um crédito mais barato, pode alienar o bem por um preço melhor avaliado e também f**a bem mais facilitado o exercício de direitos entre os cônjuges, companheiros e demais herdeiros.

Por outro lado, com o imóvel já em nome do real proprietário, o município terá a pessoa certa para fazer a cobrança de IPTU, evitando-se demandas contra pessoas que já não se consideram donas do imóvel. Isso evita demandas na justiça. O ganho é geral para todos.

O compromisso de compra e venda ou simplesmente a “promessa de venda” é a forma mais comum de contratação preliminar para aquisição de um imóvel, especialmente nas faixas sociais mais numerosas do Brasil. A adjudicação compulsória nos cartórios tende a facilitar muito a que as pessoas que têm apenas os compromissos se tornem donas de verdade. Isso é de grande valor.

Os cartórios extrajudiciais têm prestado excelentes trabalhos, com grande agilidade e rapidez, em proveito da população. E isso tem cada vez mais se ampliado com um fenômeno crescente chamado de desjudicialização. Este é mais um exemplo que certamente fará grande sucesso.

1. A PROMESSA DE COMPRA E VENDA PODE SER FEITA POR INSTRUMENTO PARTICULAR OU ESCRITURA PÚBLICA - de fato, parece não restar discussão sobre a natureza do instrumento que embasa o pedido, que é na verdade um CONTRATO PRELIMINAR e, como tal, na forma do art. 462 do Código Reale "exceto quanto à FORMA, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado". Assim, não se deve exigir para a Promessa nem suas Cessões a ESCRITURA PÚBLICA - mesmo que seja esse o instrumento mais seguro, que conta com nossa recomendação, inclusive;⁣

2. O REGISTRO DA PROMESSA E DAS CESSÕES NÃO É REQUISITO PARA O PROCEDIMENTO - de fato, a regra é antiga e consolidada: a Adjudicação Compulsória independe do registro do instrumento em Cartório. Assim determina inclusive a Súmula 239 do STJ que reza "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". ANDOU MAL o VETO da Presidência quanto ao par.2º. do art. 216-B que expressamente dispensava o registro. Entendemos, todavia, que o fato de não ter a regra não cria a obrigatoriedade do registro - providência que não se exige, como se viu, em sede judicial e nem poderia ser exigido na seara extrajudicial;⁣

3. COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE FISCAL DO PROMITENTE VENDEDOR - como também já sabemos não se deve exigir CND para registro de imóveis. Muito já se discutiu sobre esse aspecto e, ao final, pelo menos no âmbito do Rio de Janeiro já existe entendimento cristalizado no ENUNCIADO 2 do CONSELHO DA MAGISTRATURA DO TJRJ que diz "2. A exigência de apresentação de certidão negativa de débito (CND) do INSS para fins de registro de imóvel é inconstitucional" - evidenciada com essa conduta a reprovável "sanção política" como já decidiu diversas vezes o TJRJ, inclusive (Proc. 0003681-16.2012.8.19.0078. J. em 06/06/2014);⁣
4. COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO - a comprovação da quitação do preço é requisito para a Adjudicação Compulsória, porém nos casos onde já repousa a PRESCRIÇÃO sobre a pretensão de cobrança tal requisito pode excepcionalmente dispensado, como reconhece, por exemplo, o TJGO (0038263.34.2014.8.09.0051. J. em 04/09/2018) em decisão mantida pelo STJ (AREsp 1488606/GO. J. em 17/12/2021). Assim restou assinalado na decisão mantida: "Acolhida a tese da prescrição, a consequência é o reconhecimento da quitação da dívida, com deferimento do pedido de adjudicação compulsória, uma vez que o recorrente não mais dispõe das ferramentas necessárias para a cobrança de seu crédito, já que sua pretensão encontra-se fulminada pelo advento da prescrição";⁣

5. NÃO LOCALIZAÇÃO DOS PROMITENTES VENDEDORES - o fato da não localização dos promitentes vendedores, devidamente certif**ado pelo CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS ou REGISTRO DE IMÓVEIS, cf. inciso II do art. 216-B da LRP não deve representar óbice ao pedido na medida em que, como sabemos, a citação editalícia pode ser manejada, como ocorre inclusive no caso da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. Na seara judicial a solução é tranquila (por exemplo, TJRJ. Proc. 0035402-25.2009.8.19.0002. J. em 16/06/2014);⁣
6. CONTINUIDADE REGISTRAL - de fato, constam das lições de Direito Notarial e Registral que "nem mesmo os títulos judiciais estão imunes à qualif**ação registral". Se nem eles estão, com mais razão ainda os títulos e requerimentos extrajudiciais. A pretensão de Adjudicação Compulsória Extrajudicial não deverá alcançar a procedência se não constar do registro a titularidade do promitente vendedor, ofendendo, com isso o princípio da CONTINUIDADE REGISTRAL. A jurisprudência do TJSP condensa uma verdadeira lição acerca de tal princípio em aplicação ao caso da Adjudicação Compulsória.

24/04/2022

Nas hipóteses em que o incorporador seja destituído das obras, o § 1º do art. 43 da LCI estabelece um procedimento extrajudicial para que a comissão de representantes se imita na posse e, assim, possa dar andamento às obras.
O procedimento consiste em uma notif**ação, feita por meio do Cartório de Imóveis, para que o incorporador, no prazo de quinze dias, ceda a posse, entregando os comprovantes de quitação das quotas de construção, ou, alternativamente, pague as quotas pendentes.
A destituição do incorporador é objeto de assembleia geral dos adquirentes, cuja ata deverá ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, serventia na qual já é registrada a ata da assembleia de constituição da comissão de representantes, na forma do § 1º do art. 50 da LCI.
Além disso, as unidades não negociadas pelo incorporador e vinculadas ao pagamento de quotas de construção não podem ser penhoradas por dívidas alheias à incorporação enquanto o incorporador não comprovar a regularidade dos pagamentos. Poderá a comissão de representantes vender essas “unidades vagas”, com aplicação dos recursos no pagamento dessas quotas de construção.

03/04/2022

Debate em andamento entre os estudiosos de Direito Imobiliário é sobre as a casas geminadas, a
casa geminada é a construção onde duas ou mais casas ligadas umas as outras, que dividem proporcionalmente o lote de acordo com a quantidade de unidades.

A discussão surge com o Decreto 9.310/2018, posterior a lei da Reurb de 2017.
• Art. 69 Não constituem condomínio urbano
simples:
• (...)
• IV - aqueles condomínios que possuem
unidades imobiliárias autônomas com acessos
independentes aos logradouros públicos
existentes.

Já a lei lei 13.465/2017 que trouxe a Reurb e ocondomínio urbano simples:

Art. 61. Quando um mesmo imóvel (mesmo terreno), contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edif**ações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Entendemos que o Decreto 9.310/2018 a revelia de outra parte da doutrina, no ponto em que limitou a utiliza o do condomínio urbano simples para condomínios que possuem unidades imobiliárias autônomas com acessos independentes aos logradouros públicos existentes, extrapolou o seu poder regulamentar, sendo inconstitucional neste ponto, que possivelmente será julgado no futuro.

28/03/2022

Cabe ressaltar que nos anos nos anos de 2015 a 2018 uma infinidade de consumidores rescindiu unilateralmente seus contratos de compra e venda de imóveis novos ou em construção por falta de condições financeiras de continuar pagando o saldo devedor que gravava o imóvel.
Houve uma enxurrada de distrato de contratos de compra e venda, muitas vezes ocasionada pela crise financeira do país, pela queda de valor desses imóveis no mercado consumidor ou pela elevação do preço do saldo devedor, ultrapassando a valorização desses imóveis frente ao mercado imobiliário. Em outras palavras, quando o investidor imobiliário adquire um imóvel na planta, ele espera, no mínimo, um ganho de capital superior a 30% do valor investido.

Contudo ocorreu justamente o contrário. O preço dos imóveis depois de pronto estava mais baixo do que o praticado quando a obra se encontrava em sua fase embrionária, com isto gerou uma demanda enorme de distratos e risco alto de grande quebra das construtoras.
Os contratos que são alcançados com a nova Lei do Distrato são aqueles onde os imóveis estão na planta, ainda em construção, sob o regime de incorporação, os denominados condomínio edilício e os em loteamento, com vias de acesso público, que necessita da realização de infraestrutura do loteamento pelo construtor. Se o imóvel estiver pronto, no entanto, e for comercializado pelo construtor/ incorporador com o adquirente final de imóvel novo, existe neste caso também uma relação consumerista que, por analogia, devem incidir as regras protetivas consumeristas.
A venda de imóveis prontos entre particulares não é alcançada pela Lei no 13.786/2018, por não haver relação de consumo entre elas. Neste caso, incidem normalmente as regras civilistas previstas no Código Civil brasileiro. Da mesma forma, quando o adquirente final não for consumidor, como no caso dos fundos de investimento, por exemplo, mesmo quando esses imóveis estiverem sendo comercializados pelo construtor ainda na planta.
Um dos pontos que mais chama a atenção na Lei do Distrato é o valor da multa aplicada em caso de inadimplência do consumidor adquirente dessas unidades imobiliárias que pode chegar a 25% (vinte e cinco por cento) do valor do contrato ou a 50% (cinquenta por cento), quando a obra estiver protegida sobre o patrimônio de afetação. Contrário a isso, o artigo 52, §1o da Lei no 8.078/1990, o Código de Defesa do Consumidor, estipula multa de 2% (dois por cento) onde houver relação de consumo “No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informa-lo prévia e adequadamente sobre: (grifo nosso) II- montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros. §1o . As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superioras a dois por cento do valor da prestação .”

A Lei do Distrato veio para estabelecer novas regras para o inadimplemento dos contratos de compra e venda de imóveis em construção ou na planta e para os lotes em loteamentos, alterando em parte a Lei no 4.591/1964 (Lei de Incorporação Imobiliária) e a Lei no 6.766/1976 (Lei dos Loteamentos). A incidência desta lei é sobre os novos contratos, por isso seus efeitos não retroagem para alcançar os contratos antigos firmados antes dela. Se isso viesse a ocorrer seria um afronto à Constituição Federal por quebrar o princípio da segurança jurídica, com base no ato jurídico perfeito.

26/03/2022

Tema de debate quando da elaboração de projetos de empreendimentos por parte de nossos clientes, são as contrapartidas urbanísticas.

• Contrapartidas Urbanísticas:
• Expressamente previstas em lei (ex.: operações urbanas consorciadas):
• Não há dúvida quanto à necessidade de sua observância.
• Presunção de serem exigências respaldadas pelo Plano Direto e editadas com fundamento
técnico e a partir da oitiva dos interessados.
• Não previstas expressamente em lei:
• O sistema de Direito Urbanístico contempla a possibilidade de “outras contrapartidas”, desde
que respaldadas pelo Plano Diretor e editadas com fundamento técnico e a partir da oitiva dos interessados.
• É indispensável que as contrapartidas guardem pertinência com a intervenção pretendida:
• A exigência deve estar limitada pela própria capacidade de mitigar o dano urbanístico que a
tornar exigível.
O EIV pode ter papel primordial na definição das contrapartidas:
• Qual o motivo de termos tanto “medo” do EIV?
• Formas de execução:
• Direta: Execução de obras e melhorias urbanísticas propriamente ditas pelo particular, desde
que assegurados pelo Poder Público os meios para a sua execução.
• Indireta: Destinação de recursos à execução de obras ou melhorias vinculadas ao impacto
individuais ou sinérgicos, recursos esses definidos à época da sua fixação.
Qualquer exigência formulada pelo Poder Público que (i) não guarde a mencionada relação de causa e efeito; e (ii) não tenha fundamento direto em lei específ**a ou não esteja vinculada ao plano diretor
não se encontra adequada ao sistema de direito urbanístico, não se tratando, pois, de contrapartida
urbanística, representando, assim, intervenção indevida na propriedade e violação do direito de
propriedade.

25/03/2022

As vantagens da multipropriedade são menor preço de compra, com investimento de pouco capital, possibilidade de maior número de pessoas adquirir imóveis, na praia e no campo, maior redução de custos na manutenção do imóvel, maior rentabilidade financeira, mais segurança, aumento do número de empregos e aquecimento do mercado imobiliário em regiões turísticas.

A multipropriedade só pode ser exercida mediante registro da escritura pública no Cartório de Serviços Registrais. Deverá conter, portanto, identif**ação de todos os proprietários, individualização do imóvel e a data de cada fração ideal de tempo que será utilizada por cada condômino. Como em todo condomínio, haverá necessidade de criação e registro da convenção de condomínio para estabelecer regras de uso e de boa convivência entres os proprietários.
Os condôminos multiproprietários poderão livremente emprestar, ceder, alugar ou até mesmo alienar sua cota da propriedade, sem necessidade de preferência, nem anuência dos demais condôminos. Nada impede, no entanto, que venha constando na escritura a obrigatoriedade do direito de preferência entre os condôminos em caso de alienação antes de oferecer a terceiros. Se isto ocorrer, o prazo para exercício do direito de preferência é de 30 (trinta) dias a contar da data da notif**ação. Em caso penhora, os bens e utensílios que guarnecem o imóvel não poderão ser alcançados, pois pertencerão ao condomínio e não ao proprietário da fração ideal de tempo da propriedade.

Como a lei define prazo mínimo de 07 (sete) dias ininterruptos como tempo de uso do imóvel, é possível que haja mínimo de 02 (dois) e máximo de 52 (cinquenta e dois) condôminos.

27/02/2022

Promove-se a incorporação mediante requerimento, memorial de incorporação do empreendimento denominado condomínio.

Enquanto a incorporação permite a venda das futuras unidades autônomas, a Instituição do Condomínio é o ato que formaliza o Condomínio em si e deve ser efetuada após a edif**ação do imóvel. É a Instituição de Condomínio que estabelece o direito de propriedade de um condômino à sua fração ideal. Uma fração ideal é composto pela unidade autônoma adquirida pelo proprietário, mais a área de garagem, mais uma fração das áreas comuns do empreendimento.

Outro ato importante é a Constituição do Condomínio. Também denominada Convenção de Condomínio, esta é, por sua vez, o ato que estabelece todos os direitos e deveres de cada condômino e do próprio condomínio.

Esse documento pode ser elaborado mediante um instrumento público ou particular, e não precisa ser registrado em Cartório.

Instituição de condomínio é o ato pelo qual um incorporador imobiliário se sujeita a um processo que contém regras de documentação e registro para efetivar o ato.

Para ingressar no mundo jurídico na forma do condomínio edilício, tal instituição deverá ser registrada no Registro de Imóveis.

Esta instituição de condomínio, ocorre após a edif**ação. Nesse momento instituirão um condomínio edilício, atribuindo às unidades autônomas, matrículas individualizadas, vinculadas as frações ideais do terreno e áreas comuns a cada um dos proprietários.

A diferença então dos institutos está não tão somente na finalidade, mas também no momento, na fase em que cada um se aplica.

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