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Raphael Magalhães Muniz - Advogado, Rua Rio Grande Do Sul, 1109, Poços de Caldas (2025)

05/01/2024

⏳🏗️ O Código de Defesa do Consumidor protege você, mas muitos contratos não especificam prazos. Fique atento: a falta de clareza pode resultar em indenizações.

Se o prazo não estiver definido, você pode pedir a nulidade da cláusula e aplicar o prazo do contrato de financiamento, se for mais vantajoso. Evite cláusulas nulas que condicionam prazos a eventos de terceiros, como agentes financeiros.

Em caso de atraso, você tem direito a lucros cessantes, uma indenização de 0,5% a 1% do valor do imóvel por mês de atraso. Exemplo: em um atraso de 10 meses para um imóvel de R$200 mil, você pode ter direito a R$10 mil ou R$20 mil, dependendo da taxa aplicada.

Solicite também o reembolso dos juros de obra pagos durante o atraso. Desde o início do atraso, é possível pedir liminar para a construtora pagar os juros ao banco até a entrega.

A construtora deve arcar com despesas como mensalidades de condomínio e IPTU durante o atraso. Após 12 meses de atraso, você pode ser indenizado por danos morais, geralmente em média de R$10 mil.

Fique informado e proteja seus direitos no universo imobiliário! 🏡💼

05/01/2024

Você já ouviu falar em usucapião, o processo de adquirir propriedade pelo exercício contínuo da posse? Aqui estão os requisitos fundamentais que tornam uma posse apta para usucapião:

1️⃣ Intenção de Dono:

Não basta apenas possuir a coisa; é crucial agir como se fosse o verdadeiro dono.

2️⃣ Mansidão:

A posse não pode sofrer oposição do proprietário legítimo.

3️⃣ Continuidade:

A posse deve ser contínua, sem interrupções, por um período específico, variando conforme o tipo de usucapião.

4️⃣ Posse Justa:

Não pode ser obtida por meios violentos, clandestinos ou precários.

5️⃣ Posse com Justo Título e Boa-Fé (geralmente):

Em muitos casos, é necessário possuir um título legítimo e agir de boa-fé, acreditando ser o verdadeiro dono.

✋ É importante notar que sem esses requisitos específicos, o exercício da posse não resulta na aquisição da propriedade. A usucapião é um processo complexo, e é essencial entender essas nuances para garantir sua aplicação correta. ⚖️🏡

🌐✨

28/12/2023

A lei oferece proteção ao comprador diante da recusa do vendedor em assinar a escritura. Uma solução é a ação de adjudicação compulsória, que permite ao juiz ordenar a transferência do imóvel mesmo contra a vontade do vendedor.

Requisitos para a Ação:

1. Contrato de promessa de compra e venda.
2. Pagamento integral do valor acordado.
3. Recusa injustificada do vendedor em transferir a propriedade.

🚨 Atenção Importante:

- A ação só é válida se o vendedor for o proprietário registral.
- Caso contrário, a ação pode ser julgada improcedente, com ônus ao comprador.

Notificação Extrajudicial: Importância:

- Fundamental para comprovar a recusa e mora do vendedor.
- Reforça a posição do comprador na ação de adjudicação compulsória.

👉 Cautela na Análise:
- Caso o vendedor não seja o proprietário registral, a situação requer cuidado extra.
- Evitar erros é crucial para não gerar prejuízos adicionais.

⚖️ Consulte um Especialista:
- A complexidade legal exige orientação profissional.

Entenda cada passo para uma solução eficaz! 🏡⚖️

24/12/2023

Que o menino Jesus abençoe você e toda sua família!

22/12/2023

🏡 Não é só coisa de grandes construtoras! Pessoas físicas também podem exercer esse papel, promovendo a conexão entre terrenos, compradores, construtoras e outros envolvidos no processo. O incorporador gerencia tudo, desde a busca do terreno até a entrega das chaves aos compradores. 🌐🔑

De acordo com a Lei 4.591/64, o título de incorporador é para:

(i) Proprietário do terreno ou compromissários compradores;
(ii) Construtor ou corretor de imóveis com procuração pública do proprietário;
(iii) Poder público.

Seja você pessoa física ou jurídica, a atividade de incorporador é aberta a todos.

🌟 Lembre-se, há requisitos e procedimentos específicos a seguir, e vamos explorar tudo em artigos futuros. Fique de olho! 👀📚

20/12/2023

O locador tem o direito de escolher entre as modalidades de garantia na Lei do Inquilinato, mas não pode exigir mais de uma no mesmo contrato, configurando a dupla garantia.

Isso é considerado contravenção penal, punível com prisão ou multa. A jurisprudência estabelece que a cláusula de dupla garantia se torna relativamente ineficaz, prevalecendo a primeira escrita no contrato.

Após o vencimento, a garantia não se encerra automaticamente; ela persiste até a efetiva entrega do imóvel ao locador, mesmo em contratos por prazo indeterminado. 📜⚖️

11/12/2023

🏠💸 Se você é proprietário, já deve ter se deparado com esse termo no carnê do IPTU. Mas afinal, o que significa?

O Valor Venal é a estimativa teórica de um bem, determinada pela Prefeitura Municipal com base nas condições do mercado imobiliário. 🏙️📈 Leva em consideração fatores como localização, área, estado de conservação, entre outros.

Esse valor serve como base para calcular impostos (IPTU), taxas de transferência de propriedade e até para avaliar o preço do imóvel na hora de comprar ou vender. Apesar de ser uma estimativa, o Valor Venal oferece uma visão objetiva do valor do bem.

No entanto, na prática, raramente esse valor corresponde ao valor comercial do imóvel, pois os parâmetros municipais nem sempre acompanham a realidade do mercado imobiliário. 🔄💡

06/12/2023

📜✨ Contratando um espaço por tempo indefinido? Não se preocupe, não é necessário pagar multa para rescindir!

De acordo com a Lei do Inquilinato, quem deseja encerrar um contrato de locação por prazo indeterminado precisa comunicar a outra parte com, pelo menos, 30 dias de antecedência. 🗓️🏠 Seja residencial (art. 6º e art. 46, § 2º) ou não residencial (art. 57), a chave está na comunicação prévia! 🔑💬

Fique por dentro das regras e tenha tranquilidade nas suas transições contratuais! 🚀🤝

04/12/2023

Na jornada pela Regularização de Imóveis, a Usucapião é apenas uma peça desse quebra-cabeça complexo. 👀 É comum advogados generalistas recorrerem a ela como resposta única, mas a verdade é que cada caso é único e pode exigir diferentes instrumentos de regularização. Vamos explorar algumas alternativas:

1️⃣ Retificação de Metragem: Quando as medidas registradas no Cartório não batem com a realidade, a correção se faz necessária.

2️⃣ Extinção de Condomínio: Propriedade compartilhada? A extinção de condomínio resolve quando os proprietários não desejam mais manter a co-propriedade.

3️⃣ Adjudicação Compulsória: Comprador pagou, mas o vendedor reluta em assinar a escritura? A Adjudicação Compulsória é a chave para solucionar impasses.

4️⃣ Inventário: Propriedade em nome de alguém falecido? O inventário, seja judicial ou pelo cartório, é o caminho para regularizar esse patrimônio.

Cada instrumento tem seu papel, e a escolha certa faz toda a diferença. Pesquise, informe-se e garanta a regularização adequada para o seu caso! 🔄🔐

30/11/2023

Para garantir o sucesso do processo, fique atento aos seguintes pontos:

1️⃣ Prazo para solicitação: Conheça o prazo estabelecido por lei e aja dentro do período determinado.
2️⃣ Documentação necessária: Reúna escrituras, contratos, recibos e outros documentos para comprovar a posse ou propriedade do terreno.
3️⃣ Processo legal: A devolução pode envolver um processo específico; consulte um advogado especializado para orientação.
4️⃣ Responsabilidades da Loteadora: Verifique as responsabilidades do órgão responsável pela devolução para obter orientações claras.
5️⃣ Acompanhamento: Esteja atento ao andamento do processo, mantendo registros de comunicações, prazos e documentos enviados.

Lembre-se de que cada caso é único, então busque aconselhamento jurídico específico para sua situação. 🤝🔍

28/11/2023

1️⃣ Problemas na vistoria de entrada não identificados?
2️⃣ Locador exigindo consertos que não são responsabilidade do locatário?

A situação é delicada, mas a prevenção é a chave! Conheça os possíveis problemas e evite transtornos.

E se o problema já aconteceu? 🤔 Cada caso é único, mas aqui vão algumas estratégias que podem ajudar:

a) Desgaste é antigo? Comprove com laudo técnico.
b) Desgaste estrutural não causado pelo locatário? Responsabilidade do proprietário.
c) Desgaste pelo uso normal? O conserto é do proprietário.

Se a solução não vier de forma amigável, o caminho pode ser judicial. Consulte um especialista para orientações específicas sobre o seu caso! 🏡⚖️

22/11/2023

1️⃣ Vaga Autônoma: Uma joia registrada no Cartório de Imóveis com matrícula própria! Pode ser vendida separadamente, caso o condomínio permita. 📜💳

2️⃣ Vaga Vinculada: Registrada no Cartório, mas sem matrícula própria. Totalmente atrelada ao imóvel principal, impossibilitando a venda separada. 🚫🏠

3️⃣ Vaga de Área Comum: Não é propriedade privada, sendo destinada ao uso, não à venda. Os inquilinos têm direito de uso, não de propriedade. 🛑👥

Conheça essas nuances e escolha a garagem que se encaixa no seu estilo de vida! 🚙🏡

22/11/2023

Você sabia que ao adquirir um imóvel, pode acabar herdando dívidas "de brinde"? Infelizmente, é possível, e aqui está o porquê:

Existem as temíveis dívidas propter rem, vinculadas ao imóvel, não à pessoa que as contraiu. Isso significa que, ao se tornar dono, você assume automaticamente essas dívidas, mesmo que não tenha sido o responsável por contraí-las.

As mais comuns? IPTU e Cotas de Condomínio! 🏡💰 Antes de fechar negócio, é crucial pedir ao vendedor certidões negativas desses débitos, mesmo que o contrato prometa um imóvel livre de pendências.

Pergunte a si mesmo: quem quer comprar um imóvel só para depois processar o ex-proprietário por dívidas? Não parece uma compra tranquila, certo?

Minha dica? Solicite as certidões antes de assinar qualquer documento. Se preferir, contrate uma Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis e deixe o advogado cuidar disso para você. 📜🔍

19/11/2023

Se o seu contrato de locação comercial está chegando ao fim, a Ação Renovatória pode ser a sua aliada!

📜🔍 Prevista no art. 51 da Lei do Inquilinato, essa ação permite a renovação automática do contrato, desde que cumpridos requisitos legais.

Mas vai além disso! A Ação Renovatória resguarda o fundo de comércio do empresário, protegendo ativos como clientela, investimentos na estrutura do imóvel e mais.

🛍️💼 É o instrumento jurídico que visa assegurar a continuidade da atividade empresarial, protegendo contra especulações e abusos.

O direito de renovação é a chave para manter o negócio em curso, evitando interrupções e prejuízos para ambas as partes.

Consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para garantir o sucesso da sua ação, assegurando que todos os procedimentos legais sejam seguidos à risca. 👩‍⚖️👨‍⚖️

Sua empresa merece segurança e continuidade! 🛡️✅

09/11/2023

Você já se perguntou por que o registro da incorporação é tão crucial? Vamos explicar! 💡

O registro da incorporação é o primeiro passo para a realização de um empreendimento imobiliário. É nele que ocorre o encaminhamento da incorporação ao registro imobiliário, permitindo o arquivamento e o registro na matrícula do terreno onde a edificação será construída. Mas não para por aí! 🏗️

Sem esse procedimento, nem mesmo a oferta pública das unidades que farão parte da edificação pode ser feita. Em outras palavras, é o documento que dá o sinal verde para a comercialização das futuras unidades. Além disso, é um ato declaratório que tem como objetivo discriminar e individualizar as diferentes áreas que comporão o empreendimento. 🔍🏘️

Ou seja, o registro da incorporação é o alicerce de todo o processo de construção e venda de imóveis. É a garantia de transparência, legalidade e segurança para os futuros compradores e investidores. ✅

Fique por dentro e assegure-se de que seus projetos imobiliários estejam em conformidade com a lei! 📜🏠

07/11/2023

Você já ouviu falar sobre a "Chamada Extra" nas taxas condominiais? 🤔 É a taxa adicional cobrada pelo condomínio para cobrir custos que não estavam previstos no orçamento inicial. 💡

Essa taxa pode ser usada para despesas comuns (como água e luz) ou despesas extraordinárias (como reformas e melhorias), e quem arcará com os custos depende da natureza da despesa. 👫🏡

Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o locador é responsável pelas despesas extraordinárias do condomínio. No entanto, o que são despesas extraordinárias? São aquelas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do edifício, como a constituição de um fundo de reserva ou reformas estruturais. 🏗️💼

Já o locatário deve arcar com as despesas ordinárias, como o consumo de água, luz, salários dos funcionários, entre outros. 🚿💡

Mas e se a "Chamada Extra" aparecer na sua taxa de condomínio? O síndico deve agir de acordo com a situação. Em emergências, ele pode realizar o pagamento e, posteriormente, convocar uma assembleia para discutir a situação. Em casos não emergenciais, o síndico deve convocar uma assembleia para aprovar a cobrança, que será rateada entre todos os condôminos de acordo com suas frações ideais. 🤝📈

Quanto ao valor, não há um limite específico, mas ele deve ser proporcional à emergência e à justificativa apresentada. 📊

Portanto, a "Chamada Extra" pode ser um desafio, mas é importante entender os direitos e deveres de todos os envolvidos para garantir uma gestão condominial justa e transparente. 🏢🤝

31/10/2023

Pergunta frequente! 🧐 Durante o prazo estabelecido no contrato, o locador não pode exigir a devolução do imóvel. Mas, o locatário tem o direito de devolvê-lo antes do prazo - no entanto, ele deve pagar a multa, se estipulada no contrato. 📜💰

Mas calma! A boa notícia é que essa multa deve ser calculada de forma proporcional ao período não cumprido no contrato. 🧮✅

Confira o Artigo 4º e o § da Lei 8.245/91 para mais detalhes! 👀📚

Raphael Magalhães Muniz - Advogado

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