Papirologija -Bürokratie

25/10/2025

Dnevni izveštaj za Nemačku – 25. oktobar 2025.

● Glavne vesti iz Nemačke●

Nemačka-Kina: Oštrina u diplomatskim odnosima
Nemački ministar spoljnih poslova Johann Wadephul otkazao je planiranu posetu Kini nakon što je Peking potvrdio samo jedan sastanak od nekoliko traženih – sa kineskim ministrom spoljnih poslova Wang Yi. Ova odluka odražava sve veće napetosti u odnosima između dve zemlje.

Trgovinske tenzije su glavna tema. Nemačka je poslala diplomatsku notu Pekingu zbog kineskih ograničenja izvoza retkih zemalja i poluprovodnika (čipova), koja su prisilila neke evropske kompanije da zaustave proizvodnju. Nemačka pokušava da razgovara sa Kinom o njenoj ulozi u pritisku na Rusiju da okonča rat u Ukrajini.

Poslanik iz SPD-a Adis Ahmetovic istakao je potrebu da Nemačka redefiniše svoju strategiju prema Kini naglašavajući potrebu za aktivnom, strateškom spoljnom politikom zasnovanom na dijalogu, transparentnosti i dugoročnim ciljevima.

Kao što znate, ekonomski odnosi sa Kinom – glavni trgovinski partner Nemačke – mogu uticati na industrije orijentisane na izvoz, što dalje utiče na radna mesta i migracije. Posebno je pogođena automobilska industrija (Volkswagen, Porsche), koja već beleži ogromne finansijske gubitke zbog problema sa snabdevanjem čipovima iz Kine.

Porast deportacija: Pooštravanje migracione politike
Nemačka je između januara i septembra 2025. deportovala 17.651 osobu, što je porast od oko 20 odsto u odnosu na isti period 2024. godine (14.706 osoba). Najviše deportacija ide u sledeće zemlje:

Turska – 1.614 osoba
Gruzija – 1.379 osoba
Severna Makedonija, Albanija i Srbija takođe su među glavnim destinacijama

Skoro 1 od 5 deportovanih je dete ili mlada osoba. Više od 300 deportovanih je bilo starije od 60 godina. Oko 1.700 deportacija je bilo tzv. Dublin transferi – vraćanje u prvu EU zemlju ulaska. Deportacije su često obavljane skupim charter letovima.

Važno je znati da Srbija je takođe na listi destinacija deportacija iz Nemačke. Nemačka je u junu 2025. usvojila strože azilne mere, uključujući olakšanu proceduru za određivanje bezbednih zemalja porekla, što olakšava deportacije. Balkan je tranzitna ruta za migrante koji pokušavaju da uđu u EU, i postoje planovi da se deportacije iz Nemačke lančano sprovode preko Austrije, Hrvatske i Mađarske nazad u Srbiju.

Kao što ste verovatno čuli, svaka osoba sa nesređenim boravkom (privremeni boravak, prekogranični rad) mora biti izuzetno pažljiva sa dokumentacijom i rokovima. Čak i ljudi iz Balkana sa Western Balkan regulacijom (radne dozvole) moraju biti svesni da se kontrole pooštravaju.

Nuklearna faza zatvaranja: Simboličan korak energetske tranzicije
U subotu, 25. oktobra 2025., u Gundremmingenu u Bavarskoj srušene su dve ogromne rashladne kule bivše nuklearne elektrane visine 160 metara i težine 56.000 tona betona. Elektrana je zatvorena još u decembru 2021. kao deo nemačke politike napuštanja nuklearne energije. Hiljade ljudi je došlo da gleda spektakularnu eksploziju. Potpuno rušenje postrojenja očekuje se do 2040. godine.

Ova energetska tranzicija menja sektor energije i utiče na lokalne zajednice. Takođe, Nemačka se sve više oslanja na obnovljive izvore energije, što može stvoriti nove poslovne prilike u tehnologiji i logistici.

●Specijalni deo: Za Balkance u Nemačkoj
Pooštrene deportacije – Balkanci nisu izuzetak
Status koji nije potpuno regulisan (privremeni boravak, nezavisni rad) sada nosi veći rizik. Važno je znati sledeće informacije.

Western Balkan regulacija (radne dozvole za Srbiju, Bosnu i Hercegovinu, Crnu Goru, Makedoniju, Albaniju i Kosovo) produžena je trajno od juna 2024, sa kvotom od 50.000 odobrenja godišnje. Državljani Balkana plaćaju sada 35 evra za Schengen vizu umesto standardnih 80 evra.

Novi sistem ulaska i izlaska (EES) počeo je 12. oktobra 2025. Radi se o biometrijskoj registraciji (otisci prstiju, fotografija) za sve građane van EU. To znači da su sve kontrole sada elektronske i točne.

Preporuka je da proverite status boravka i radne dozvole sada – kontrole na granicama su automatizovane i stroži nego ikad.

●Ekonomske promene: Šta to znači za posao?
Nezaposlenost u Nemačkoj je prešla 3 miliona po prvi put u 10 godina (avgust 2025). Stopa nezaposlenosti je 6,3 odsto – najviša od septembra 2020. Automobilska industrija je pogođena, posebno Porsche, koji beleži pad profita od 96 odsto u prvih devet meseci 2025. zbog problema sa čipovima. S druge strane, sektor usluga raste – PMI indeks za usluge u oktobru je porastao na 54,5, što je najbolji rezultat od maja 2023.

Promene u međunarodnim odnosima (Kina-Nemačka) i energetici kreiraju poslovne prilike. Obnovljiva energija, tehnologija i logistika su sektori koji rastu. Za Balkance sa kvalifikacijama, sada je vreme da pripremiš profil.

Pravni status, jezik i dokumentacija – više nisu plus, već nužnost
Poznavanje nemačkog jezika, uredna dokumentacija i legalni radni i boravišni status nisu više opcija – to je obaveza u trenutnoj klimati pooštravanja kontrola.

Migraciona politika se pooštrava na svim nivoima. Važno je da tvoja dozvola boravka i status boravka budu uredni jer je tržište i kontrola stroži nego ikad.

●Zaključak●

Dnevni izveštaj za 25. oktobar 2025. pokriva sve relevantne vesti iz Nemačke: diplomatske tenzije sa Kinom, pooštravanje migracione politike kroz povećane deportacije, energetsku tranziciju kroz rušenje nuklearnih postrojenja, i važne implikacije za Balkance u Nemačkoj.

Status i dokumentacija nisu više dodatni – oni su fundamentalni za vašu bezbednost i stabilnost. Pažljivo pratite rokove, ažurirajte dokumente i ostanite u legalnom statusu. Nemačka se menja, kontrole se pooštravaju, ali postoje i nove prilike za razvoj u sektorima kao što su obnovljiva energija, tehnologija i međunarodna logistika.

Ostanite uz nas-budite informisani!

25/10/2025

Danas pravimo mali izuzetak u našoj redovnoj politici objava. Obično objavljujemo po jedan kraći tekst dnevno, ali jedan od naših pratilaca nas je zamolio da podelimo više informacija o stambenim kreditima.

Pošto je tema jako interesantna i korisna za sve koji razmišljaju o kupovini nekretnine u Nemačkoj, odlučili smo da danas objavimo jedan opsežan i detaljan vodič koji obuhvata sve trikove, skrivene troškove i praktične savete.

■ Stambeni krediti u Nemačkoj – sveobuhvatan vodič za doseljenike (2025) ■

Kupovina nekretnine predstavlja najveću finansijsku odluku u životu, a za naše ljude koji žive u Nemačkoj to može biti i izazovan administrativni maraton. Ovaj vodič donosi verifikovane, aktuelne informacije o stambenim kreditima u Nemačkoj, sa posebnim fokusom na specifičnosti koje se odnose na našu zajednicu - doseljenike sa Balkana. Pored osnovnih informacija, otkrivamo i važne detalje koje banke obično ne ističu, ali koji mogu da uštede hiljade evra tokom otplate kredita.

Realna cena kupovine nekretnine: više od samog kredita
Najveća zabluda kupaca prvog stana jeste uverenje da je cena stana jednaka kreditu koji treba da uzmu. U praksi, ukupna suma obaveze može biti 8-16% veća od kupoprodajne cene nekretnine zbog obaveznih troškova koji se ne mogu izbeći. Kada kupujete stan od 165.000 EUR, stvarni troškovi mogu biti između 178.000 i čak 190.000 EUR.​

Dodatni troškovi se sastoje od nekoliko komponenti. Posrednička provizija (Maklergebühr) se kreće između 3% i 7,14% kupoprodajne cene, pri čemu savezna pokrajina i tip ugovora diktiraju tačnu stopu. Od decembra 2020. godine, ova provizija se deli između kupca i prodavca kod stambenih nekretnina. Notarski troškovi su obavezni po zakonu i iznose oko 1,0% do 1,5% kupoprodajne cene. Notar priprema kupoprodajni ugovor, beleži ga i brine se o upisu u katastar. Upis u katastar (Grundbuchkosten) dodatno košta oko 0,5% vrednosti nekretnine. Porez na prenos vlasništva (Grunderwerbsteuer) varira između 3,5% i 6,5% zavisno od savezne pokrajine - u Berlinu iznosi 6%, dok je u nekim drugim pokrajinama 3,5%.​

Za gornji primer stana od 165.000 EUR, posrednička provizija bi mogla biti između 4.950 EUR i 11.550 EUR, notarski troškovi između 1.650 EUR i 2.475 EUR, upis u katastar oko 825 EUR, a porez na prenos vlasništva između 5.775 EUR i 10.725 EUR. To znači da kupac treba da planira dodatnih 13.200 do 25.575 EUR samo za neizbežne troškove.​

■ Trenutno stanje kamatnih stopa u Nemačkoj
Oktobra 2025. godine, kamatne stope za stambene kredite kreću se od 3,4% do 4,3% godišnje, što je i dalje relativno povoljno u poređenju sa većim delom prethodne decenije. Konkretno, za kredit sa vezivanjem kamate na 10 godina, najčešći izbor među kupcima, efektivna kamatna stopa se kreće između 3,5% i 3,6%, zavisno od učešća koje kupac uplaćuje.​

Visina kamate zavisi od odnosa kredita prema vrednosti nekretnine (Beleihungsauslauf). Pri 60% Beleihung - kada banka finansira samo 60% vrednosti objekta, a ostalo je pokriveno učešćem - kamate su niže. Na primer, za desetogodišnje vezivanje kamate pri 60% Beleihung stopa iznosi 3,5%, dok je pri 80% Beleihung stopa 3,6%. Za duže rokove vezivanja kamate, kamate rastu. Pri petogodišnjem vezivanju kamate stope su najniže (3,4-3,6%), dok za 20-godišnje vezivanje rastu na 3,9-4,1%, a za 30-godišnje na 4,1-4,3%.​

Stručnjaci predviđaju da će se kamate u drugoj polovini 2025. godine kretati u koridoru između 3% i 3,5% za desetogodišnje kredite. Nije verovatna drastična promena kao 2022. godine kada su se kamate više nego utrostručile. Za kupce to znači da je trenutak povoljan za dobijanje kredita, ali ne treba očekivati nagli pad kamata ispod 3% u narednih nekoliko meseci.​

■ Vrste stambenih kredita dostupnih u Nemačkoj
Annuitätendarlehen je najčešći tip stambenog kredita u Nemačkoj. Karakteriše ga fiksna mesečna rata tokom celog perioda vezivanja kamate, što olakšava planiranje budžeta. Rata se sastoji od dela kamata i dela otplate glavnice, pri čemu se tokom vremena procenat kamate smanjuje a procenat otplate povećava.​

Tilgungsdarlehen ili opadajuća anuitetna pozajmica funkcioniše drugačije - mesečna rata nije fiksna već se smanjuje tokom vremena. Kupac u početku plaća veću ratu, ali zato brže otplaćuje glavnicu što rezultira manjom ukupnom sumom kamata tokom života kredita. Ovaj tip je pogodan za one koji mogu priuštiti veće početne rate.​

KfW krediti su specijalizovani državni programi namenjeni energetski efikasnim nekretninama i porodicama sa niskim i srednjim primanjima. Kamatne stope su značajno niže od tržišnih - trenutno se kreću između 0,01% i 1,12% godišnje. Postojeći programi uključuju "Wohneigentum für Familien" (Kredit 300) za kupovinu ili gradnju novih energetski efikasnih stanova, "Jung kauft Alt" (Kredit 308) za kupovinu starijih nekretnina koje kupac mora energetski da renovira, i opšte "KfW-Wohneigentumsprogramm" (Kredit 124) za sve građane koji kupuju ili grade prvu nekretninu.​

Bausparvertrag predstavlja kombinaciju štednje i kredita koja je posebno popularna u Nemačkoj. Kupac najpre štedi određeni period, a zatim dobija pravo na povoljni kredit. Ovaj model je pogodan za dugoročno planiranje, pogotovo za mlade porodice koje tek počinju da štede.​

■ Šta banke proveravaju prilikom odobravanja kredita
Banke ne gledaju samo platu podnosioca zahteva. One vrše kompleksnu analizu kreditne sposobnosti koja uključuje više faktora. Tip radnog ugovora je ključan - ugovor na neodređeno vreme je naravno najpovoljaniji, ali i fiksni ugovor na godinu dana se može prihvatiti uz dodatnu proveru i potencijalno više kamate.​

Schufa skor je nemački kreditni rejting koji igra krucijalnu ulogu. Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) je privatna institucija koja prikuplja podatke o finansijskom ponašanju građana i dodeljuje im skor između 0 i 100. Što je skor viši, to je bolja kreditna sposobnost. Skor od 99,9% do 97,5% znači izuzetno nizak rizik i najbolje uslove kredita. Skor između 97,5% i 95% predstavlja nizak do prihvatljiv rizik. Skor između 95% i 90% označava zadovoljavajući ali blago povećan rizik. Ispod 90% rizik raste - između 90% i 80% je značajno povećan rizik, a između 80% i 50% veoma visok rizik. Skorovi ispod 50% obično vode odbijanju kredita zbog neprihvatljivo visokog rizika.​

Banka detaljno analizira sve finansijske obaveze - postojeće kredite za automobile, lizing, rate za kreditne kartice, i druge mesečne obaveze. Nakon toga računa preostali raspoloživi iznos po formuli: neto plata minus sve obaveze minus troškovi života. Ovaj ostatak mora biti dovoljan da pokrije buduću ratu stambenog kredita plus rezerva za nepredviđene troškove.​

Primer izračuna za osobu sa platom od 2.800 EUR: postojeća rata za auto od 275 EUR, standardni troškovi života (hrana, struja, internet, osiguranje) oko 1.540 EUR, planirana rata stambenog kredita 875 EUR, daje ostatak od samo 110 EUR mesečno. Ovaj iznos je na granici onoga što banke smatraju prihvatljivim - one preferiraju da ostane najmanje 150-200 EUR kao rezerva.​

■ Državne olakšice i podrška za porodice
Nekadašnje Baukindergeld, koje je omogućavalo porodicama da dobiju po 1.200 EUR godišnje tokom 10 godina za svako dete, prestalo je da važi krajem 2022. godine. Od 2023. godine, zamenjeno je novim programom "Wohneigentum für Familien" (KfW 300), koji funkcioniše drugačije - umesto direktnog novčanog poklona, porodice dobijaju kredit sa izuzetno povoljnom kamatom od 1,12% godišnje.​

Uslovi za ovaj program su striktni ali pristupačni. Porodica mora imati najmanje jedno maloletno dete u domaćinstvu. Godišnji prihod domaćinstva koji se oporezuje ne sme biti veći od 90.000 EUR za porodicu sa jednim detetom, plus dodatnih 10.000 EUR za svako sledeće dete. Dakle, porodica sa troje dece može imati prihod do 110.000 EUR. Nekretnina mora biti prvi posed te porodice u Nemačkoj, moraju biti vlasnici najmanje 50% udela, i moraju je koristiti za sopstveno stanovanje najmanje pet godina.​

Maksimalna suma kredita kreće se od 170.000 EUR do 270.000 EUR, zavisno od broja dece i energetske efikasnosti objekta. Nekretnina mora ispunjavati standard EH40 (Effizienzhaus 40), što znači izuzetno visoku energetsku efikasnost. To je ujedno i glavni razlog zašto program nije postigao popularnost Baukindergelda - zahtevi za energetskom efikasnošću isključuju većinu starijih nekretnina i poskupljuju gradnju novih, čime su niže klase prihoda faktički isključene.​

Program "Jung kauft Alt" (KfW 308) pokrenut je u septembru 2024. godine kako bi olakšao kupovinu starijih nekretnina. Ovaj program nudi kredite od 100.000 EUR (za porodice sa jednim detetom) do 150.000 EUR (za porodice sa troje ili više dece) sa izuzetno povoljnim kamatama - od 0,01% za kraće rokove (7-10 godina) do 1,12% za duže rokove sa desetogodišnjim vezivanjem kamate. Uslov je da kupljena nekretnina mora biti u energetskim klasama F, G ili H, i da se u roku od 54 meseca renovira na nivo Effizienzhaus 70 EE.​

■ Kredit bez učešća: da li je moguće i isplativo
Tradicionalno se smatra da je za kredit neophodno 20-30% učešća od ukupne cene. Međutim, krediti bez učešća (Vollfinanzierung) jesu mogući u Nemačkoj, posebno za osobe sa stabilnim prihodima i dobrim Schufa skorom.​

Postoje dva scenarija.
100% finansiranje pokriva tačno cenu nekretnine, ali kupac mora iz sopstvenih sredstava da plati dodatne troškove (notara, poreza, posrednika) koji iznose 10-15% cene. 110% finansiranje pokriva i cenu nekretnine i sve dodatne troškove, što znači da kupac ne mora da ulože ništa osim eventualnih troškova preseljenja.​

Uslovi za dobijanje kredita bez učešća su stroži. Banka zahteva izuzetno stabilan radni odnos, obično ugovor na neodređeno vreme. Potreban je visok mesečni prihod koji obezbeđuje dovoljnu rezervu nakon plaćanja rate. Schufa skor mora biti odličan, obično iznad 95%. Takođe, nekretnina sama po sebi mora imati solidnu tržišnu vrednost koja služi kao obezbeđenje za banku.​

Glavna mana kredita bez učešća je viša kamatna stopa. Razlika može biti između 0,5% i 1% u odnosu na kredit sa standardnim učešćem od 20-30%. Na kredit od 180.000 EUR, razlika od 0,5% u kamatnoj stopi znači dodatnih 900 EUR godišnje, što je preko životnog veka kredita od 20 godina više od 18.000 EUR dodatnih troškova. Takođe, ukupna dužnička obaveza je veća, što znači da će vam trebati više godina da isplatite kredit, a rizik je veći jer u slučaju pada cena nekretnina možete biti u situaciji da dugujete više nego što nekretnina vredi.​

■ Zajednički kredit sa partnerom: snaga dvojice
Podnošenje zahteva za kredit zajedno sa partnerom ili supružnikom može značajno poboljšati uslove kredita. Kada su dva prihoda uključena, banka vidi manji rizik jer su dva izvora prihoda, pa ako jedan partner privremeno izgubi posao, drugi može da nastavlja da plaća ratu. Zbog toga banke n**e niže kamatne stope, obično za 0,3% do 0,5% niže nego za pojedinačnog podnosioca.​

Na kredit od 180.000 EUR, razlika od 0,5% u kamati znači uštedu od oko 900 EUR godišnje. Tokom standardnog perioda vezivanja kamate od 10 godina, to je ušteda od 9.000 EUR. Takođe, veća je šansa za odobrenje kredita jer kombinovani prihod omogućava banci da odobri veće iznose.​

Međutim, postoje i važne napomene. Oba partnera postaju solidarno odgovorna za ceo iznos kredita, što znači da svako od njih odgovara za celu sumu u slučaju da drugi ne može da plaća. U slučaju razvoda ili razdvajanja, podela kredita može biti komplikovana i zahteva dogovor sa bankom. Takođe, negativan Schufa skor jednog partnera može da naškodi zajedničkom zahtevu.​

Umschuldung: mogućnost promene banke posle 10 godina
Jedno od najvažnijih prava koje mnogi ne poznaju jeste zakonsko pravo na raskid ugovora posle 10 godina. Prema paragrafu 489 nemačkog Građanskog zakonika (BGB), svaki kreditor može da otkaže kredit posle deset godina od potpunog iskorišćenja kredita, sa otkaznim rokom od šest meseci, i to bez ikakve penale.​

Ovo je izuzetno korisno ako su kamatne stope na tržištu pale od momenta kada ste uzeli kredit. Na primer, ako ste 2015. godine uzeli kredit sa kamatom od 3,5%, a danas možete dobiti kredit sa kamatom od 2,1%, promena banke može da uštedi značajne iznose. Na preostalu sumu duga od 120.000 EUR, razlika od 1,4% u kamati znači uštedu od preko 1.680 EUR godišnje.​

Proces je relativno jednostavan. Godinu do 18 meseci pre isteka desetogodišnjeg perioda, kontaktirajte svoju trenutnu banku i zatražite ponudu za produženje (Prolongation). Istovremeno, kontaktirajte druge banke i posrednike (Vermittler) i zatražite pon**e za Anschlussfinanzierung (nastavak finansiranja). Uporedite pon**e i odaberite najbolju. Najmanje tri meseca pre kraja desetogodišnjeg perioda, obavestite trenutnu banku da ne prihvatate produženje. Potpišite ugovor sa novom bankom i navedite tačan datum prenosa. Nova banka automatski isplaćuje preostali dug staroj banci na datum prenosa i preuzima finansiranje. Nova banka se brine za formalnosti, uključujući i upis u katastar, što zahteva notara.​

■ P2P krediti: alternativa za nove doseljenike
Za doseljenike koji tek stigli u Nemačku i još nemaju izgrađen Schufa skor, tradicionalne banke često odbijaju zahteve za kredit. U takvim situacijama, P2P (peer-to-peer) platforme kao što je Auxmoney mogu biti rešenje.​

Auxmoney funkcioniše kao posrednik između investitora (zajmodavaca) i kreditnih korisnika, a krediti se odobravaju u saradnji sa SWK bankom. Platforma ne koristi isključivo Schufa skor za odluku o kreditu, već analizira preko 300 bonitetsno relevantnih parametara uključujući tip zaposlenja, stabilnost prihoda, i ponašanje pri aplikaciji. Rezultat se ocenjuje slovima od A do E, gde A označava najbolju bonitetsku ocenu a E najslabiju, pri čemu veća kamatna stopa prati slabiju ocenu.​

Uslovi za dobijanje kredita preko Auxmoney-a su pristupačniji. Potreban je boravak u Nemačkoj i račun u nekoj nemačkoj banci. Nije potrebna nemačka državljanska pripadnost - program je otvoren za državljane EU i van-EU zemalja, pri čemu državljani van EU moraju imati važeću boravisnu dozvolu koja ne ističe pre kraja otplate kredita. Redovan prihod je neophodan kao dokaz sposobnosti otplate.​

Iznosi kredita kreću se od 1.000 EUR do 50.000 EUR, sa rokom otplate od 12 do 84 meseca. Proces je brz - odluka se dobija online u roku od nekoliko minuta, a novac može biti na računu za manje od 24 sata. Kamatne stope su više nego kod tradicionalnih banaka - prosečno oko 10% godišnje za korisnike, dok investitori dobijaju oko 5% prinosa. Korisnici kredita plaćaju naknadu od 2,95% iznosa kredita, koja je već uračunata u kamatnu stopu.​

P2P krediti mogu poslužiti kao početna tačka za gradnju Schufa skora. Urednim plaćanjem rata tokom nekoliko meseci, Schufa skor se postepeno poboljšava, što kasnije olakšava dobijanje povoljnijih kredita od tradicionalnih banaka.​

■ Kako poboljšati i proveriti Schufa skor
Schufa skor se izračunava na osnovu niza faktora. Pozitivne informacije koje poboljšavaju skor uključuju redovno plaćanje računa i kredita, dugu istoriju kreditne aktivnosti bez problema, postojanje tekućih i štednih računa, i disciplinovano korišćenje kreditnih mogućnosti. Negativne informacije koje snižavaju skor su neplaćene rate kredita i računi, kašnjenja sa plaćanjem, upisi u sudski registar dužnika, podaci o insolvenciji, i višestruke aplikacije za kredite u kratkom vremenskom periodu.​

Svaki građanin Nemačke ima pravo da jednom godišnje besplatno proveri svoj Schufa skor preko portala www.meineschufa.de. Preporuka je da redovno proveravate podatke jer greške nisu retke - ako uočite netačne ili zastarele podatke, možete podneti prigovor i zahtevati ispravku.​

Za poboljšanje skora, nekoliko strategija može pomoći. Plaćajte sve obaveze na vreme - čak i jedno zakašnjelo plaćanje može negativno uticati na skor. Izbegavajte višestruke aplikacije za kredite u kratkom periodu jer svaka prijava ostavlja trag u Schufa sistemu. Zatvorite nekorišćene kreditne kartice jer svaka otvorena kreditna linija predstavlja potencijalni dug u očima Schufa sistema. Koristite dispozicioni kredit umereno - konstantno korišćenje dispo kredita (prekoračenje računa) negativno utiče na skor.​

Nakon presude Evropskog suda pravde iz decembra 2023. godine, Schufa skor više ne sme biti jedini kriterijum za ocenu kreditne sposobnosti. Banke moraju uzeti u obzir i druge faktore, a Schufa mora pružiti detaljnije uvide građanima o tome kako se njihov skor izračunava.​

■ Pitanja koja morate postaviti banci pre potpisivanja
Pre nego što potpišete ugovor o kreditu, postoji niz ključnih pitanja koja morate razjasniti. Fiksna ili promenljiva kamata - većina kredita u Nemačkoj ima fiksnu kamatu tokom perioda vezivanja, što je povoljnije za planiranje budžeta. Promenljiva kamata može biti rizična jer može narasti tokom vremena.​

Postoje li skrivene naknade? - pitajte o svim naknadama uključujući troškove obrade zahteva (Bearbeitungsgebühr), troškove procenjivanja nekretnine, troškove osiguranja kredita, i bilo kakve druge administrativne troškove. Mogućnost vanredne otplate - da li možete bez penala otplatiti veći deo ili ceo kredit pre roka, što je važno ako dođete do veće sume novca. Opcija „pauze" u plaćanju rata - neke banke n**e mogućnost privremenog odlaganja plaćanja u slučaju nezaposlenosti, bolesti ili drugih finansijskih poteškoća.​

Mogućnost promene banke posle 10 godina - potvrdite da li vaš ugovor podleže standardnom zakonskom pravu raskida posle deset godina bez penala. Troškovi prenosa kredita - ako planirate da promenite banku, raspitajte se o troškovima prenosa hipoteke u katastar (Grundschuldübertragung), koji mogu biti između 0,2% i 0,3% iznosa kredita. Troškovi raskida pre roka - ako želite da raskinete ugovor unutar perioda vezivanja kamate, Vorfälligkeitsentschädigung (naknada za prevremeni raskid) može biti maksimalno 1% preostale sume duga ako je ostalo više od godinu dana, odnosno 0,5% ako je ostalo manje od godinu dana.​

■ Dodatni saveti za Balkance i doseljenike u Nemačkoj ■

Koji kreditori najlakše odobravaju kredite strancima? Banke kao što su ING, Commerzbank, Deutsche Bank i Postbank generalno imaju pozitivna iskustva sa stranim državljanima koji imaju stabilno zaposlenje. Lokalne Sparkassen i Volksbanken takođe n**e kredite strancima, ali uslovi mogu varirati od grada do grada. Kod finansijskih posrednika kao što su Dr. Klein, Interhyp ili Baufi24 možete uporediti pon**e više banaka odjednom.​

Za dokaz prihoda, potrebno je da imate najmanje šest meseci platnih listova (Gehaltsabrechnungen) od nemačkog poslodavca. Ako ste samozaposleni, banke često traže porezne prijave za prethodne dve godine. Takođe možete uključiti prihode od izdavanja nekretnina ili dodatnih poslova, ali to mora biti dokumentovano.​

Mnoge savezne pokrajine i gradovi n**e lokalne programe pomoći pored KfW kredita. Baden-Württemberg ima L-Bank program za mlade porodice, Bavarska nudi BayernLabo kredite sa povoljnim uslovima, Berlin ima IBB (Investitionsbank Berlin) kredite za kupovinu prvog stana. Berlin takođe nudi Wohnraumförderung subvencije za porodice sa niskim prihodima.​

Kombinovanje više izvora finansiranja može biti pametna strategija. Možete kombinovati KfW kredit sa klasičnim bankarskim kreditom da pokrijete celokupnu sumu. Takođe možete koristiti Bausparvertrag (štedno-kreditna kombinacija) uz glavni kredit. Neki poslodavci n**e povoljne zajmove zaposlenima koji kupuju nekretninu - obavezno proverite tu mogućnost.​

■ Zaključak i plan akcije
Kupovina nekretnine u Nemačkoj je složen proces koji zahteva temeljnu pripremu i razumevanje svih aspekata finansiranja. Proverite svoj Schufa skor što pre i korigujte eventualne greške - to je prvi korak. Ako nemate Schufa skor jer ste tek stigli, razmotrite P2P kredit kao početnu tačku.​

Sakupite šest meseci platnih listova jer je to standardni minimum koji banke traže. Ako planirate zajednički kredit sa partnerom, uključite ga od početka u planiranje. Istražite KfW "zelene" kredite jer n**e značajno niže kamatne stope od tržišnih - čak i 2-3 procentna poena niže.​

Pripremite se za dodatne troškove koji iznose 10-15% vrednosti nekretnine - ovi troškovi nisu opcioni i moraju se platiti. Kontaktirajte najmanje tri različita izvora finansiranja - sopstvenu banku, konkurentske banke, i posrednika - kako biste uporedili pon**e. Nemojte se ustručavati da pregovarate o uslovima, posebno ako imate dobar Schufa skor i stabilno zaposlenje.​

Sastavite detaljan plan budžeta koji uključuje ne samo ratu kredita već i mesečne troškove stanovanja (Nebenkosten), osiguranje, režije, i rezervu za popravke. Imajte na umu da stambeni krediti predstavljaju obavezu od 20-30 godina, pa je ključno da budete realni u proceni svoje finansijske sposobnosti. Konačno, ne žurite sa odlukom - temeljno istražite sve opcije i konsultujte se sa stručnjacima pre nego što potpišete bilo šta.​

Za dodatna pitanja i personalizovane savete, slobodno se obratite preko privatne poruke. Kao zajednica smo jači kada delimo znanje i iskustva.



Papirologija -Bürokratie

25/10/2025

25/10/2025

[ ■ Nemački sindrom tišine: zašto se ljudi ne bune? ■ ]

U Nemačkoj se ne viče.
Ne protestuje se bez dozvole.
Ne raspravlja se glasno. I nikada se ne prekida red.
Red je svetinja. Harmonija važnija od istine.
A tišina – znak kulture.
Na papiru, to deluje uzorno.
U praksi, to je društveni refleks koji polako jede sistem iznutra.

Nemci su, istorijski gledano, naučili da stabilnost nema cenu.
Zato se svaki konflikt, svaka kritika i svaka sumnja pakuje u formulare, procedure i pasivno-agresivne mejlove.
Umesto da se problem reši, on se „adresira“. Umesto da se istina izgovori, napiše se zapisnik.

Rezultat?
Sistem koji spolja deluje besprekorno, a iznutra ključa od potisnutog nezadovoljstva.
Ljudi trpe nepravdu, ali je ne prijavljuju jer „ne žele probleme“.
Na poslu se kolektivno ćuti o lošem šefu.
U zgradi se ne prigovara komšiji.
U institucijama se ne postavljaju pitanja.
Samo se klimne glavom, potpiše papir i zadrži osećaj frustracije.

I sad dolazi ironija: taj „mir“ koji Nemačka toliko ceni, zapravo je tanka maska napetosti.
Ispod njega su ljudi koji pucaju od pritiska, mentalno pregorevaju, ali i dalje kažu: „Sve je u redu, hvala.“
Kultura pristojnosti pretvorila se u sistemsku autocenzuru.
Ne zato što se ne sme govoriti – nego zato što se ne sme remetiti red.

●Za nas sa Balkana, to je šok terapija.●

Dolazimo iz društava gde se istina viče preko stola, gde je sukob način razumevanja.

U Nemačkoj, to postaje “neprihvatljivo ponašanje”.

Brzo naučiš da se smeješ bez mišljenja, da klimaš glavom dok te boli stomak, i da probleme zoveš „izazovima“.

Ali postoji granica.
Jer sistem koji zabranjuje buku, na kraju sam postane gluv.
Kad se ćuti o problemima, oni ne nestaju – samo se umnože.
I zato Nemačka danas ima hiljade ljudi koji formalno „žive dobro“, ali osećaju da im život klizi kroz prste.
To nije slučajnost – to je posledica kulture u kojoj je ćutanje društveno prihvatljivo, a istina socijalno neugodna.

Nemački red je impresivan, ali ima cenu: gubi se ljudski refleks za otpor.
I to je paradoks moderne Nemačke – zemlja koja je sve uredila, ali je zaboravila da se buni.

●Zaključak:●

U društvu koje poštuje pravila više nego istinu, tišina postaje oblik lojalnosti.
Ali bez glasa, red je samo privid.
A svaka civilizacija koja ćuti predugo, kad-tad progovori – samo mnogo glasnije nego što bi volela.

《Ostanite uz nas-budite informisani!》

@пратилаца

24/10/2025

GLAVNE VESTI IZ NEMAČKE – 24. OKTOBAR 2025.

●EKONOMIJA I TRŽIŠTE

Nemačka privreda traži novi zamah

Odličan signal za ekonomiju – aktivnost u privatnom sektoru Nemačke porasla je na najviši nivo od maja 2023. godine. PMI indeks dostigao je 53,8, što je znatno iznad očekivanja analitičara. To znači više poslova, stabilnosti i mogućnosti za sve nas.

●EU AKCIJA PROTIV PORESKE PREVARE

Evropski istraživači jutros su okončali koordinisanu akciju sa više od 100 pretresa u devet evropskih zemalja i hapšenjem sedam osoba. Fokus je bio na organizovanim prevarama sa elektronskom opremom (mobilni telefoni, mali uređaji), a pričinjena šteta iznosi 48 miliona evra. Ovo je ozbiljna poruka da se svi slučajevi prate i da nema tolerancije za prevare.

●POLITIKA I BEZBEDNOST

Diplomatski pokreti i tenzije sa Kinom

Zvanična poseta nemačkog ministra spoljnih poslova Wadephula Kini odložena je jer Peking nije mogao da potvrdi dovoljan broj sastanaka. Još jednom se pokazuje koliko je uzajamno poštovanje ključno u diplomatiji.

●NATO U AKCIJI – RUSKA NARUŠAVANJA LITVANSKOG VAZDUŠNOG PROSTORA

Tokom oktobra r***i lovci više p**a su ušli u litvanski vazdušni prostor. NATO je odmah reagovao. Ovaj incident podseća da je bezbednost EU zajednička obaveza svih članica.

●ZDRAVLJE I PRIRODA

Blagi potresi u Vizbadenu

Zabeležen je slab potres magnitude 2,8 kod Vizbadena (11 km zapadno). Nema štete ni povređenih. Sve je pod kontrolom.

●ZA BALKANCE U NEMAČKOJ – VAŽNE INFORMACIJE

●POSLOVI – ODLIČNE VESTI●
Nemačka je udvostručila broj radnih dozvola za građane sa Balkana.
Od juna 2024. izdaje se 50.000 godišnjih dozvola za Albance, Bosance, Kosovce, Makedonce, Crnogorce i Srbe.

Traženi sektori:

-IT (programeri, tehnički stručnjaci)
-Građevina (zidari, ključni majstori)

-Zdravstvo (medicinske sestre, lekari)

Ako imaš kvalifikacije – ovo je tvoja šansa za stabilan i dobro plaćen posao.

●OBAVEZNA REGISTRACIJA BORAVKA

Ako planiraš da ostaneš u Nemačkoj duže od tri meseca – moraš da se registruješ (Anmeldung).

Neprijavljivanje može dovesti do:

-Kazne od 50 do 1.000 evra

-Problema sa legalizacijom boravka

~Poteškoća pri budućem zapošljavanju

Registracija se obavlja u mesnoj kancelariji građana (Bürgerbüro).
Potrebno je poneti lični dokument i dokaz o mestu stanovanja.
Postupak traje samo 15 minuta i besplatan je.

●PODRŠKA ZA PREDUZETNIKE IZ DIJASPORE

Planiraš sopstveni biznis? Postoje programi podrške za tebe:

-BID Program – do 7.000 evra bespovratnih sredstava za početnike

-„Zapadno-balkanska regulativa“ – lakši pristup tržištu rada

-Poreske olakšice za nove biznise

-Besplatna konsultantska podrška

Ako imaš ideju – postoji podrška. Informiši se kod lokalne agencije za zapošljavanje.

●NAŠI SAVETI ZA VAS●
Ako tražiš posao u Nemačkoj – sada je odličan trenutak. Potražnja je visoka.

Registraciju boravka ne odlaži – poštuj rokove.

Ako planiraš biznis – istraži programe podrške. Postoje sredstva za tebe.

Ostani informisan. Pratimo sve novosti koje se tiču naše zajednice.

PAPIROLOGIJA – BÜROKRATIE
Tvoj vodič kroz nemačku birokratiju i prava.