Investmentcheck

30/06/2025

ZBI – Ziemlich bescheidene Investments
Ein attraktiver Markt – und trotzdem selten im Gewinn

„Spezialisten leisten mehr“, wirbt die ZBI-Gruppe aus Erlangen, die seit 2002 geschlossene Immobilienfonds anbietet. Rund 25.000 Anlegerinnen und Anleger vertrauten dem „führenden Spezialisten für deutsche Wohnimmobilien“. 2020 wurden die letzten Anteile platziert. Im selben Jahr übernahm Union Investment – Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe – die Mehrheit am Unternehmen und richtete die Produktpalette neu aus. Besonders beworben wurde seither der offene Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI, der 2023 wegen massiver Sonderabschreibungen in die Schlagzeilen geriet (Das Ende der Preisträumereien). Anlass genug, die noch laufenden geschlossenen Fonds unter die Lupe zu nehmen.https://www.investmentcheck.de/zbi-ziemlich-bescheidene-investments/

27/06/2025

Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche zeigte sich mal wieder, dass die Moral sinkt, wenn die Probleme wachsen:

- hep-Rückzahlung offen: AnlegerInnen der hep Opportunity 1 warten noch immer auf fällige Nachrangdarlehen – trotz früherer Zusagen der Rückzahlung.
- Vage Aussagen: Statt konkreter Ergebnisse spricht hep von einer „konservativen Neuplanung“ und einem „Tilgungsprofil“, was Misstrauen schürt. Die Rede ist plötzlich von der „gesamten Gruppe“ – eine Formulierung, die neue Fragen zur finanziellen Gesamtlage aufwirft.
- Vertreter-Streit: Exporo lehnt den von AnlegerInnen und Anlegern vorgeschlagenen unabhängigen Vertreter ab und schlägt stattdessen eine eigene Anwältin vor – ein heftiger Interessenskonflikt. Die Plattform handelt nicht im Sinne der AnlegerInnen und untergräbt deren Mitbestimmung auf eine bedenkliche Art.
- ProReal, die Nächste: Nun scheint auch die SC Finance Three GmbH nicht mehr plangemäß auszuzahlen – wie zuvor bereits SC Finance Four. Uwe Richter kündigt für verschiedene ProReal Private-Emissionen an, dass Zinsen zum 30. Juni nicht gezahlt und Rückzahlungen auf 2026 verschoben werden.
- Beutler im Interview: Finfluencer Thomas Beutler interviewte mich zu den Risiken im grauen Kapitalmarkt, besonders bei Crowdinvesting-Plattformen.
- Podcast mit Streitwert: In der aktuellen Fondsgedanken-Folge diskutiert Björn Drescher mit Georg Kornmayer und mir über Kostenstrukturen bei Fonds – auch über eine mögliche Sittenwidrigkeit.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Sittenwidrigkeit als Geschäftsmodell? (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/sittenwidrigkeit-als-geschaeftsmodell/ )

Bleiben Sie interessiert.

Ihr
Stefan Loipfinger

06/06/2025

Liebe Leserinnen und Leser,

heute berichte ich über eine besonders sichere Produktgruppe von Deutschlands größter Schwarmfinanzierungsplattform – Fundings für Bestandsimmobilien:

- Exporo sammelte über 1,1 Mrd. Euro für Immobilienprojekte ein: Der Großteil floss als Mezzanine-Kapital in Projektentwicklungen – zahlreiche dieser Finanzierungen sind mittlerweile leistungsgestört oder insolvent.
- Das besonders sichere Bestandsgeschäft enttäuscht auf ganzer Linie: Kein einziges der 38 untersuchten Bestandsinvestments erreicht die ursprünglich prognostizierten Renditeziele; häufig bleiben sogar die Ausschüttungen aus.
- Beispiel „Mitten in Hannover“ - minus statt Plus: Trotz voll vermieteter Immobilien und Sicherheitsversprechen liegt die reale Rendite bei rund -0,7 Prozent jährlich statt der geplanten +6 Prozent.
- Negativbeispiel „Apartments am Markt“ mit 50 % Verlust: Seit 2021 fließt kein Geld mehr an AnlegerInnen; der geplante Verkauf soll einen drastischen Kapitalverlust besiegeln.
- Intransparenz sorgt für wachsenden Anlegerfrust: Exporo zeigt auf ihrer Homepage keine realen Handelskursdaten, ignoriert kritische Nachfragen und blockiert ein Quorum geschädigter AnlegerInnen.
- Image versus Realität: „Investieren wie ein Eigentümer“ Der Slogan und das Versprechen professioneller Auswahl wirken angesichts ausnahmslos verfehlter Planwerte bei Bestandsimmobilien fragwürdig – kein einziges Investment ist im Zielkorridor.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Exporo Bestands-Debakel (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/exporo-bestands-debakel/ )

Bleiben Sie inspiriert.

Ihr
Stefan Loipfinger

26/05/2025

Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche bin ich spät dran mit dem Newsletter. Aber es mussten ein paar Dinge noch geklärt werden und ich wollte möglichst aktuell informieren:

- PROJECT-Vorstandswechsel: Hanisch ging, Bauer kam – auch letzter Alt-Vorstand Cont soll gehen.
- Altlasten: Frühere Fehler (beispielsweise Borsigturm-Investment) belasten weiterhin – Berichte 2023 fehlen immer noch.
- ProReal/SORAVIA: Insolvenz der SC Finance Four eingestellt, 95 Prozent der Anlegergelder verloren, Forderungen billig verkauft.
- Hohe Sachwaltervergütung: Kleinschmidt verdiente kräftig in der kurzen Zeit.
- KapMUG gegen Exporo: Verfahren „Hamburger Stadtpark“ geht endlich ans OLG – Musterkläger wird gesucht.
- Weitere Exporo-Kritik: AnlegerInnen fordern gemeinsamen Vertreter beim Funding „Apartments am Markt“.
- In eigener Sache: Interviews bei DLF und YouTube-Video mit Prof. Walz zu offenen Immobilienfonds erschienen.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: PROJECT: Neue Vorstände, alte Fragen (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/project-neue-vorstaende-alte-fragen/ )

Bleiben Sie robust.

Ihr
Stefan Loipfinger

20/05/2025

Liebe Leserinnen und Leser,

heute berichte ich über den nächsten Leonidas-Skandal – 7.000 AnlegerInnen kommen leider nicht zur Ruhe:

- Anlegerinnen und Anleger verlieren Vertrauen in Fondsverwaltung: Nach Grieseler und der Re:Fonds steht nun auch die CAV Partners wegen Intransparenz und enttäuschter Erwartungen massiv in der Kritik.
- Hohe Klagekosten ohne Ertrag: Rund eine Million Euro sollen für Anwälte ausgegeben worden sein – Rechtliche Schritte in Frankreich gegen frühere Verantwortliche waren angeblich Show-Klagen.
- Verdacht auf doppelte Rollenverteilung: Rechtsanwalt Richard Notz soll sowohl Max Hug bei seiner Verteidigung unterstützt als auch die Fonds beraten haben – mindestens ein massiver Interessenkonflikt.
- Kosten der Hug-Verteidigung über Fonds? Es besteht der Vorwurf, dass Ausgaben für die Verteidigung von Hug zu Unrecht den Fonds belastet wurden – die CAV bestreitet das.
- Vertrauen zerstört: Die IG-Leonidas kritisiert CAV und Notz, fordert Aufklärung und eine unabhängige Geschäftsführung zur Sicherung der Anlegerinteressen.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Grüne Fonds, dunkle Geschäfte (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/gruene-fonds-dunkle-geschaefte/ )

Kämpfen Sie löwenhaft.

Ihr
Stefan Loipfinger

09/05/2025

Liebe Leserinnen und Leser,


ich melde mich von einer Trekkingtour im Himalaya zurück und danke Kerstin Kondert für die Vertretung. Die Erfahrungen auf 5.400 Metern Höhe waren eindrucksvoll, aber auch anstrengend.

- KapMuG-Antrag gegen UniImmo: Wohnen ZBI: Die Kanzlei Tilp hat ein Musterverfahren wegen fehlerhafter Risikoeinstufung des Fonds beantragt. Eine Sonderabwertung von 800 Millionen Euro im Juni 2024 hat viele Anleger überrascht – das Risiko war deutlich höher als im BIB angegeben.
- LLB Semper Real Estate wird abgewickelt: Der österreichische Fonds galt als sehr sicher (Risikoklasse 1), kann aber nun seine Immobilien nicht veräußern. Die Rücknahme der Anteile ist seit 2023 ausgesetzt, inzwischen wurde die Abwicklung beschlossen.
- Offene Immobilienfonds bieten mickrige Renditen bei hohen Kosten: Viele Fonds versprechen hohe Bruttorenditen, die nach Abzug der Kosten drastisch schrumpfen. Beim grundbesitz europa bleiben beispielsweise von 6,3 Prozent vor Kosten nur 1,3 Prozent netto – Anleger tragen das volle Risiko, erhalten aber nur einen Bruchteil der Erträge.
- Grundsatzkritik an Risikoeinstufungen und Vertriebspraxis: Die offiziellen Risikoklassen spiegeln die Realität oft nicht wider und wiegen Anleger in falscher Sicherheit. Die aktuellen Entwicklungen zeigen, wie problematisch die Konstruktion offener Immobilienfonds wirklich ist.
- ProReal Europa 9 und 10: Totalverlust für Anleger: Die Emissionen haben über 95 Prozent ihres Werts verloren, das Geld der Anleger ist nahezu vollständig weg. Forderungen wurden zu einem fragwürdigen Preis verkauft, obwohl mit Geduld wohl höhere Rückflüsse möglich gewesen wären.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Die Luft wird dünner (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/die-luft-wird-duenner/ )


Bleiben Sie hartgesotten.

Ihr
Stefan Loipfinger

25/04/2025

Liebe Leserinnen und Leser,

lässt sich eigentlich absehen, dass ganze Anlagegruppen abtrudeln, wenn nach außen noch alles in Ordnung scheint? Im Nachhinein ist man immer schlauer, aber aus der Vergangenheit lässt sich für die Zukunft lernen. Die Veröffentlichung der Jahresabschlüsse scheint ein Indikator zu sein. Wir haben stichprobenartig die Veröffentlichungsdaten verschiedener Anlagegesellschaften der ProReal/Soravia, der d.i.i., der PROJECT und der DEGAG zusammengestellt und ausgewertet.

- pünktliche Jahresabschlüsse bis 2021: Bis für das Jahr 2021 haben alle untersuchten Beteiligungsgesellschaften ihre Jahresabschlüsse in regelmäßigen Abständen veröffentlicht und dabei die gesetzlichen Vorschriften auch weitgehend eingehalten.
- Unregelmäßigkeiten ab Abschluss 2022: Die Jahresabschlüsse für 2022 kamen ganz überwiegend zu spät, wenn sie überhaupt veröffentlicht wurden.
- Auftreten von Problemen: In der überwiegenden Zahl der untersuchten Fälle wurden die Unternehmenskrisen erst öffentlich, als die Jahresabschlüsse schon seit geraumer Zeit hätten vorliegen sollen. Es spricht einiges dafür, dass die verspätete Vorlage der Abschlüsse oder ein Bruch in der Regelmäßigkeit der Veröffentlichungen ein Indikator für das Vorliegen ernsthafter Probleme sind.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Frühindikator für Krisen bei Immobilienanlagen (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/fruehindikator-fuer-krisen-bei-immobilienanlagen/ )

Bleiben Sie auf dem Laufenden.


Ihre
Kerstin Kondert (in Vertretung für Stefan Loipfinger)

Frühindikator für Krisen bei Immobilienanlagen - Wenn es schwierig wird, verspäten sich die Jahresabschlüsse

25/03/2025

Liebe Leserinnen und Leser,


die Schwaben gelten als sparsam. Der Solaranbieter hep gestaltet seine Finanzen allerdings sehr sportlich und hat sich nun offenbar verkalkuliert.

- Nicht gezahlte Nachrangdarlehen: hep hätte zum 31. Dezember 2024 rund zehn Millionen Euro an AnlegerInnen zurückzahlen sollen, doch die Zahlung blieb trotz vorheriger Zusicherung aus. Auch eine weitere Zahlungsankündigung im Januar 2025 wurde nicht eingehalten.
- Verschobene Rückzahlungsstrategie: Ursprünglich wurden Investitionen in Kanada, Deutschland und Polen geplant, doch nun verweist hep ausschließlich auf den Verkauf von US-Projekten zur Finanzierung der Rückzahlungen. Ein Abschluss dieser Verkäufe blieb bisher aus.
- Rechtliche Unklarheiten: hep argumentiert schwammig, warum die Rückzahlungen nicht erfolgen, und verweist auf eine mögliche vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre, die jedoch bislang nicht geltend gemacht wurde. Ein Musterdarlehensvertrag wurde auf Nachfrage nicht bereitgestellt.
- Fehlende Leistungsbilanz: Die hep-Gruppe veröffentlicht üblicherweise im Januar eine Leistungsbilanz, doch die aktuelle Ausgabe fehlt. Eine auf Nachfrage gelieferte stark verkürzte Version enthält keine Aussagen zu Anleihen und Nachrangdarlehen.
- Bilanzielle Probleme: Die letzte Halbjahresbilanz vom Juni 2024 zeigt für den hep-Konzern eine deutliche Unterkapitalisierung mit einem Fehlbetrag von 15,7 Millionen Euro. Aktuelle Aussagen zur Bilanz wurden nicht gemacht.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: hep zahlt Nachrangdarlehen nicht (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/hep-zahlt-nachrangdarlehen-nicht/ )


Bleiben Sie ausdauernd.

Ihr
Stefan Loipfinger

19/03/2025

Liebe Leserinnen und Leser,

statt Freitags gibt es aus aktuellem Anlass nun heute einen Newsletter zum SORAVIA-Anlageskandal, der in die nächste Runde geht.

- Gläubigerversammlung abgesagt: Die geplante Gläubigerversammlung der SC Finance Four GmbH (SCF4) wurde überraschend abgesagt, ohne dass das Insolvenzgericht Hintergründe nannte.
- Aufhebungsantrag für Insolvenz: Die Eigenverwaltung der SCF4 stellte einen Antrag auf Aufhebung des Insolvenzverfahrens und behauptet, dass die Insolvenzgründe nicht mehr bestünden.
- Schlechtere Konditionen: Der neue Vergleich sieht 17 Millionen Euro für die ausgereichten Projektdarlehen vor. Fünf Millionen könnten über einen Besserungsschein hinzukommen, was insgesamt eine Schlechterstellung zur bisher angedachten Lösung im Insolvenzverfahren ist.
- Verfall von Anfechtungsansprüchen: Die ursprünglich vorgesehenen Anfechtungsansprüche gegen SCF1 und SCF3 in Höhe von elf Millionen Euro dürften nun wegfallen – ein Vorteil für SORAVIA.
- Stiftung Warentest deckt Unstimmigkeiten auf: Es bestehen Zweifel an der behaupteten Wertlosigkeit bestimmter Darlehen. Auch sonst werden berechtigte Fragen in Zusammenhang mit der billigen Abfindung von AnlegerInnen aufgeworfen.
- Rechtliche Bedenken: Rechtsanwalt Marc Gericke kritisiert, dass mit der Aufhebung des Insolvenzverfahrens keine weitere Aufarbeitung durch den Sachwalter erfolgt und Anfechtungsansprüche verloren gehen.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Der nächste SORAVIA-Streich (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/der-naechste-soravia-streich/ )


Bleiben Sie wehrhaft.

Ihr
Stefan Loipfinger

28/02/2025

Liebe Leserinnen und Leser,


der Showdown bei ProReal Europa 9 und 10 geht in seine Endphase. Am 18. März soll bei der insolventen SC Finance Four über einen Forderungsverkauf zum Schnäppchenpreis entschieden werden.

- AnlegerInnen werden nicht informiert: Das Amtsgericht Offenburg hat die Fortsetzung der Gläubigerversammlung terminiert. Die 11.000 betroffenen AnlegerInnen sind ausgeschlossen.
- Fragwürdige Firmenverschiebungen durch SORAVIA: Der Wiener Projektentwickler SORAVIA hat die Emittentinnen der Anlegerprodukte ProReal 9 und 10 an das undurchsichtige Unternehmen Denrob Invest verkauft – ohne Information an die AnlegerInnen.
- Unklare Anfechtungsansprüche und Zahlungsströme: Anfechtungsansprüche in Millionenhöhe zwischen SC Finance Four, Three und One werfen Fragen auf, da nicht nachvollziehbar ist, wie diese überhaupt entstanden sind.
- Geplanter Forderungsverkauf an unbekannten Käufer: Nachrangige Forderungen in Höhe von 200 Millionen Euro sollen für nur elf Millionen Euro verkauft werden – der Käufer bleibt in den offiziellen Unterlagen anonym.
- BaFin bleibt untätig: Trotz fragwürdiger Geldströme und massiver Verluste für AnlegerInnen sind keine Maßnahmen der Finanzaufsicht BaFin erkennbar. Zumindest die Einleitung einer Prüfung der Rechnungslegung wäre überfällig.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Insolvenz-Skandal: AnlegerInnen ausgeschlossen (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/insolvenz-skandal-anlegerinnen-ausgeschlossen/ )

Bleiben Sie unnachgiebig.


Ihr
Stefan Loipfinger

21/02/2025

Liebe Leserinnen und Leser,

mein Newsletter kommt heute etwas später, weil ich unbedingt die für heute angekündigte Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth abwarten wollte. Jetzt ist die Entscheidung da und ich freue mich über das fränkische Urteil zu Gunsten der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

- Versäumnisurteil bestätigt: Das Gericht musste über ein Versäumnisurteil entscheiden, das einem Antrag der Verbraucherzentrale entsprach. Danach durfte der UniImmo: Wohnen ZBI nicht mehr mit der Risikoeinstufung 2 (niedrig) oder 3 (mittelniedrig) beworben werden.
- Fondsmanagement überrascht: Die Union Asset Management Holding kann die Entscheidung des Gerichts nicht nachvollziehen. Union wird nun die Entscheidungsgründe analysieren und dann vermutlich Berufung beim Oberlandesgericht Nürnberg einlegen.
- Weitreichende Folgen: Fast alle offenen Publikums-Immobilienfonds werden als sicher beworben. Sogar die höchste Sicherheitsklasse 1 von 7 wird zum Teil behauptet, weshalb die grundsätzliche Entscheidung weit über den Einzelfall hinauswirken könnte. Investitionsentscheidungen im Volumen von aktuell 123 Milliarden Euro könnten auf systematischen Fehlberatungen basieren.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Lawinengefahr bei offenen Immobilienfonds (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/lawinengefahr-bei-offenen-immobilienfonds/ )

Bleiben Sie aufgeklärt.

Ihr
Stefan Loipfinger

14/02/2025

Liebe Leserinnen und Leser,


diese Woche berichte ich über ein Jubiläum und einige kleine sowie größere Erfolge:

- In eigener Sache: Das Anlegerforum Investmentcheck.Community feierte am 13. Februar sein vierjähriges Bestehen. In dieser Zeit registrierten sich 8.668 Nutzer und veröffentlichten 36.000 Beiträge in 260 Foren.
- EV Digital Invest - Kammergericht bestätigt erste Instanz: Das Kammergericht Berlin hat für eine Pilotklage einen Hinweisbeschluss zugunsten eines Anlegers erlassen. Die Plattform EVDI wird kritisiert, da sie zugesagte Prüfungen nicht durchgeführt hat und AnlegerInnen über Bürgschaften irregeführt wurden.
- DagobertInvest - zwei erstinstanzliche Urteile: Ein Landgericht sprach einem Anleger Schadensersatz zu, da DagobertInvest unzureichend über Bürgschaften informierte. Ein weiteres Urteil rügt unklare Vertragsbedingungen und eine mangelnde Transparenz bei Nachrangklauseln.
- ThomasLloyd - Von Mahnbescheiden zu Investmentangeboten: ThomasLloyd forderte AnlegerInnen im Dezember zur sofortigen Zahlung ausstehender Raten auf und schickte teils sogar Mahnbescheide. Nach rechtlichem Widerstand bietet das Unternehmen nun 20 Prozent Rabatt auf Pflichteinlagen - jedoch für ein neues, kaum erklärtes Wasserinvestment.
- Steiner & Company – Weiterer Erfolg für den Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz: Beim MAP Ansparfonds 1 konnten Abstimmungen im schriftlichen Umlaufverfahren so beeinflusst werden, dass anlegerfreundliche Entscheidungen getroffen wurden.
- DEGAG - Insolvenzverfahren in Hameln: Unternehmen der DEGAG-Gruppe sind insolvent, das Amtsgericht Hameln führt die Verfahren. Die Zuständigkeit hängt wohl mit dem Wohnsitz des Geschäftsführers zusammen – ein fragwürdiges Zeichen für einen Konzern dieser Größe.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Investmentangebot nach Mahnbescheid (Link zum Beitrag: https://www.investmentcheck.de/investmentangebot-nach-mahnbescheid/ )


Bleiben Sie eisern.

Ihr

Stefan Loipfinger