13/09/2025
📜⚖️“الملكية بوضع اليد ومضي المدة وعلاقتها بعقود الإيجار القديم في ضوء نصوص القانون المدني المصري”
---
✍️ الموضوع القانوني
أولاً: تمهيد
قضية الإيجار القديم في مصر ما زالت مثار جدل بين الملاك والمستأجرين، خصوصًا بعد تصريحات بعض الروابط التي اعتبرت أن “95% من عقارات الإيجار القديم مبنية على أملاك دولة، وأن المستأجرين أصبحوا ملاكًا بوضع اليد ومضي المدة”.
وهنا يثور التساؤل: هل مجرد وضع اليد والإقامة الطويلة تكسب المستأجرين حق الملكية؟
---
ثانيًا: تعريف وضع اليد والتقادم المكسب
🔹 وضع اليد هو حيازة فعلية لعقار أو حق عيني بنية التملك.
🔹 التقادم المكسب هو مرور فترة زمنية على هذه الحيازة المستقرة (15 سنة عادة) بحيث تترتب عليها الملكية طبقًا للقانون.
📌 النص القانوني:
المادة (968) من القانون المدني:
> "من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكًا له، واستمرت حيازته دون انقطاع مدة خمس عشرة سنة، كسب ملكيته."
المادة (969) مدني:
> "إذا وقعت الحيازة بنية التملك وكانت هادئة علنية مستمرة غير غامضة ولا مشوبة بإكراه، فإنها تكون سببًا لاكتساب الملكية."
---
ثالثًا: الاستثناء على أملاك الدولة
🔴 المشرع وضع قيدًا صارمًا على فكرة التقادم المكسب بالنسبة للأملاك العامة أو الخاصة للدولة.
📌 النص القانوني:
المادة (970) مدني بعد تعديلها بالقانون رقم 147 لسنة 1957 ثم بالقانون رقم 55 لسنة 1970:
> "لا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة بالتقادم."
✔️ وبالتالي: أي عقار مقام على أرض مملوكة للدولة – سواء أملاك عامة أو خاصة – لا يجوز كسب ملكيته بوضع اليد مهما طالت المدة.
---
رابعًا: المستأجر وعقد الإيجار القديم
عقد الإيجار هو اعتراف صريح من المستأجر بملكية المؤجر للعقار، وبالتالي:
وجود عقد الإيجار ينفي نية التملك.
لا يجوز للمستأجر أن يتحول إلى مالك بالتقادم لأنه دخل العقار بعقد إيجار وليس بصفته واضع يد بنية التملك.
📌 أحكام محكمة النقض استقرت على أن:
“عقد الإيجار يعد مانعًا من كسب الملكية بالتقادم، إذ يشكل إقرارًا من المستأجر بملكية المؤجر، ولا يتوافر معه شرط نية التملك.”
---
خامسًا: أثر تصريحات روابط المستأجرين
ادعاء أن المستأجرين ملاك “بوضع اليد ومضي المدة” لا سند له من القانون.
إذا لم يكن للمالك سند مسجل، فهذا لا يسقط حقه في الملكية طالما يمكنه إثباتها بأي طريق من طرق الإثبات.
أما إذا كان العقار ملكًا للدولة، فلا يمكن للمستأجر أو واضع اليد اكتساب الملكية بالتقادم.
---
سادسًا: الرؤية القانونية
1. المستأجر في الإيجار القديم يتمتع بحق الانتفاع بالعقار، وليس له صفة الملكية.
2. لا يكتسب المستأجر ملكية العين المؤجرة مهما طالت مدة إقامته.
3. التقادم المكسب لا ينطبق على عقود الإيجار ولا على أملاك الدولة.
4. أي محاولة للادعاء بملكية المستأجر للعقار استنادًا لمجرد طول مدة الإيجار، تعتبر مخالفة صريحة للقانون المدني المصري ولنصوص محكمة النقض المستقرة.
---
سابعًا: الخاتمة
يخلص مما سبق أن المستأجرين بعقود الإيجار القديم لا يمكن اعتبارهم ملاكًا، لا بوضع اليد ولا بمضي المدة، لأن وجود العقد ينفي نية التملك، وأملاك الدولة محمية من أي ادعاء بالملكية بالتقادم.
وعليه، فإن الحل الحقيقي لقضية الإيجار القديم يظل تشريعيًا وتنظيميًا، وليس بالادعاءات التي لا تستند إلى نصوص أو أحكام قضائية.
---
✒️ إعداد:
الأستاذ/ وليد عطية أمين
المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
📍 العنوان: قليوبية – طوخ – أمام المحكمة – شارع صلاح الدين – مكتب كفر الجمال
📞 للتواصل: 01229020123 – 01022036702 (واتساب)
