06/08/2025
🧐跑道區混戰🧐維港‧灣畔首批均價$29,628/呎，往後長實如何應戰❓
未等到《施政報告》出招，已有大型新盤準備推售，由中國海外、九龍倉、恒基及嘉華合作發展，啟德跑道區新盤「維港‧灣畔」剛公布首張價單，扣除最高12%折扣率，即供平均呎價29,628元，入場單位則為2A座最低層的2樓B室，兩房開則，實用面積516呎，入場價1,332.7萬元，該單位的折實呎價為25,828元。
至於付款辦法也相對簡單，由於項目已屆現樓，只分120天、180天及270天成交，不設印花稅回贈及先住後付等複雜的支付條款。
觀乎跑道區的項目，近年新盤一個劈得比一個深，例如2023年10月推售的「啟德海灣」，首張價單折實平均呎價19,798元，但銷售表現卻不如預期，其後「柏蔚森」於2024年7月推售，首張價單折實平均呎價已減至17,188元。雖然「維港‧灣畔」首張價單的開價遠高於上述兩個項目，但不宜直接與之相比，原因有二：第一，「維港‧灣畔」屬於對正維港的跑道區項目，但上述劈價的項目則為對正觀塘避風塘一邊的跑道區項目；第二，「維港‧灣畔」首張價單推出的單位全屬向西南的單位，對正維港，而且屬於兩房以上的戶型，也會相對拉高呎價。
若要與之相比，則需要將同面向維港的跑道區項目比較，旁邊「澐璟」最新一手成交呎價為26,075元，而「天璽‧海」及「天瀧」的呎價更分別高達42,500元及37,765元，但要留意的是，這批單位有不少都屬於招標出售，透明度不及價單，而且成交價尚未計及印花稅回贈及提前成交回贈等表外折扣，準買家仔細研究周邊市況前，應先了解清楚當中的水分。
啟德跑道區當初挾著單軌和CBD2的概念，發展商爭相以高價搶地，但市況轉弱之後，卻變成現樓貨尾重災區之一，跑道區有超過4,000伙現樓或即將落成的短期供應有待消化，要去庫存也非易事，始終每幅地皮均以摸頂價投得，就以「維港‧灣畔」為例，地皮於2019年批出，每呎樓面地價高達13,238元，雖然已較「天瀧」的19,636元低，但從今日市況及跑道區的銷售情況相比，其投資回報率卻強差人意。
如今「維港‧灣畔」的發售時間也相當尷尬，皆因旁邊同樣有對正維港的長實新盤「花語海」準備推售，若長實決定祭出深水炸彈價，將令整條跑道區的項目銷售更加艱難，而開價的主導權將全落入長實手中，值得留意的是，為拯救跑道區的疲弱銷情，2022年，9間在跑道區有項目的發展商合組Park Peninsula，以求統一市場推廣戰線，只有3間發展商沒有參與這個遊戲，分別是華潤、保利，及長實。
👉跑道區新近一手成交呎價:
澐璟: $26,075
天瀧: $37,765
天璽‧海: $42,500
👉跑道區首張價單折實平均呎價:
DOUBLE COAST I: $17,899/呎 (2024年10月開售，首批78伙，入場價$422.5萬)
維港‧雙鑽: $18,456/呎 (2024年9月開售，首批141伙，入場價$403.5萬)
柏蔚森: $17,188/呎 (2024年7月開售，首批60伙，入場價$386萬)
啟德海灣: $19,798/呎 (2023年10月開售，首批208伙)
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