ASPPI Frosinone, Frosinone (2026)

04/12/2025

EDILIZIA
Sanatoria facile per gli abusi edilizi con più di 60 anni

a cura di Giuseppe Latour

Anno zero dell’edilizia privata fissato al 1° settembre del 1967. Con la possibilità di regolarizzare in modo rapido gli abusi realizzati prima di quella data. È solo una delle novità contenute nella bozza di disegno di legge delega di riforma del Testo unico dell’edilizia, allo studio del ministero delle Infrastrutture in queste settimane, che Il Sole 24 Ore è in grado di anticipare e che approderà nelle prossime settimane in Consiglio dei ministri.
La proposta (che è solo il primo passo di un percorso ancora lungo) è allo studio da diversi mesi: è stata preceduta da una consultazione pubblica ed è stata anticipata a giugno, nel corso di un incontro del Tavolo casa, proprio dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini. Ora il testo sta finalmente assumendo dei connotati più precisi. La riforma avrà, stando alle bozze in fase di definizione, una portata molto ampia e toccherà anche materie limitrofe all’edilizia privata, come quella della rigenerazione urbana e dei procedimenti amministrativi da adottare per le operazioni di demolizione con ricostruzione. Il pezzo forte, però, sarà legato proprio alla revisione del Dpr n. 380/2001, che è la normativa chiave in materia di edilizia. Una normativa oggetto, negli anni, di molteplici interventi di correzione e rammendo, sulla quale da tempo imprese e professionisti chiedono una riforma organica. Così, il Ddl va a elencare tutti i pilastri di questa prossima riforma.
Un parte decisiva dell’intervento, affidato a un successivo decreto delegato, sarà dedicata al riordino dei titoli edilizi, semplificando i diversi regimi amministrativi e facendo ricorso ad autocertificazioni, asseverazioni di professionisti e meccanismi di silenzio assenso. In questo quadro saranno individuate le categorie di intervento edilizio soggette a comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), a segnalazione certificata di inizio di attività (Scia), «anche in alternativa al permesso di costruire, ovvero al rilascio di un permesso di costruire». Per ciascun titolo saranno definite a monte «le condizioni e i termini per il rilascio, promuovendo la certezza dei tempi di conclusione di ciascun procedimento». Fuori da questo perimetro, sarà aggiornato il regime dell’edilizia libera, per il quale non servono permessi o comunicazioni. Tutte le categorie di interventi edilizi privi di significativa rilevanza edilizia e urbanistica rientreranno in questo elenco.
Poi si guarderà alle procedure in ambito edilizio. Viene affermato il diritto di tutti i cittadini di non essere destinatari di richieste di documenti, informazioni e dati già in possesso della pubblica amministrazione «ai fini del rilascio dei titoli edilizi». Per i cittadini dovrà esserci sempre uno sportello unico per tutte le domande legate ai titoli edilizi. Saranno migliorati i meccanismi di coordinamento tra diverse amministrazioni in fase di rilascio dei titoli. E saranno ridotti i tempi per il rilascio dei titoli, «anche mediante la valorizzazione del meccanismo del silenzio-assenso o del silenzio-devolutivo in caso di inerzia dell’amministrazione competente». In questa seconda ipotesi di silenzio, la competenza in caso di inerzia viene trasferita a un’amministrazione differente.
Sul fronte della digitalizzazione, si punterà sull’interoperabilità delle banche dati in possesso delle pubbliche amministrazioni, «anche funzionali all’istituzione e progressiva attuazione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni». In questo modo sarà più semplice conoscere la storia di un immobile e i diversi interventi di ristrutturazione che lo hanno riguardato nel corso degli anni.
Un ampio capitolo viene, poi, dedicato alle sanatorie, con la prosecuzione logica dell’operazione avviata con il Salva casa nel 2024. Tra i molti punti, ne risaltano due. Si cercherà di «definire in maniera chiara ed esaustiva ciascuna tipologia di difformità edilizia, con l’intento di prevenire incertezze interpretative nell’applicazione delle relative definizioni»: sembra una risposta ai problemi che il Salva casa ha incontrato nell’applicazione concreta sul territorio, a causa delle diverse interpretazioni delle Regioni. Soprattutto, però, si punta al «superamento o alla ridefinizione del principio di doppia conformità, favorendo la regolarizzazione degli abusi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765».
La doppia conformità è il principio che prevede, per ottenere una sanatoria, il rispetto delle regole edilizie e urbanistiche sia del tempo di realizzazione dell’opera che di quello di presentazione della domanda.
Si tratta di un principio già ridefinito, in alcune situazioni, dal Salva casa. Sarà ulteriormente ritoccato. Accanto a questo, il 1° settembre del 1967 (l’entrata in vigore della legge n. 765/1967) potrebbe diventare lo spartiacque per sanare più facilmente abusi all’interno degli immobili. Già molte norme, ad esempio in materia di commerciabilità degli immobili, guardano a quella data, che ora potrebbe diventare l’anno zero a partire dal quale molte opere saranno regolarizzabili secondo una procedura semplificata.

04/12/2025

CEDOLARE SECCA
Non solo cedolare affitti: quando il Fisco resiste anche alla Cassazione

a cura di Cristiano Dell’Oste, Dario Aquaro

Il no alla cedolare secca quando l’inquilino è un’impresa – ribadito di recente dal Mef – riporta sotto i riflettori una situazione tipica del fisco italiano: la Cassazione apre alle ragioni del contribuente, l’amministrazione rimane su posizioni di chiusura. È un’inconciliabilità che ciclicamente si ripropone in varie materie. Pensiamo all’incasso giuridico dei dividendi, al mancato invio all’Enea della pratica per l’ecobonus, alla detraibilità dell’Iva sui costi di transazione nelle operazioni straordinarie, all’Iva nelle operazioni triangolari (si vedano gli articoli in pagina). Intendiamoci: è legittimo che le Entrate difendano la propria posizione. E certo non esiste un “obbligo” di allinearsi automaticamente a ciò che afferma la Suprema corte. D’altra parte, la Pa non dovrebbe portare avanti contenziosi in cui è destinata a sicura sconfitta, anche per usare al meglio le risorse pubbliche e per non penalizzare i contribuenti che non possono o non vogliono pagare i costi del processo. Se la complessità delle norme fiscali genera naturalmente divergenze di vedute, un punto è innegabile: imprese, investitori e professionisti sono spesso spiazzati dalla lunghezza di queste diatribe – facilmente oltre i dieci anni – e dall’incertezza dell’esito finale. Non si sa quante ronunce della Cassazione bastino a consolidare un orientamento, né se il Fisco cambierà mai rotta o se, invece, ci sarà una modifica normativa o un nuovo trend giurisprudenziale.

Flat tax contesa
Nel caso della cedolare sugli affitti il dissidio nasce nel 2011. Secondo le Entrate, la tassa piatta sulle locazioni abitative non può essere applica ta se il conduttore è un’impresa (foresterie, case affittate per i dipendenti e così via). Il contenzioso si è sviluppato con risultati alterni davanti ai giudici di merito, finché la Cassazione ha ammesso la cedolare con tre diverse sentenze (12395 del 2024, 12076 e 12079 del 2025), non contraddette da altre pronunce di legittimità. Una decina di giorni fa alla Camera il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha confermato in un question time il no dell’amministrazione, «anche a tutela delle esigenze di gettito erariali». Giorgetti ha quindi ipotizzato un rinvio della questione alle Sezioni unite, cioè il formato allargato con cui la Cassazione si pronuncia, su invito del proprio primo presidente (da inizio settembre Pasquale D’Ascola), quando ci sono opinioni difformi tra le sezioni della stessa Corte o quando c’è «una questione di massima di particolare importanza». La presa di posizione del ministro ha suscitato la reazione dei proprietari di immobili. «Da 14 anni l’agenzia delle Entrate interpreta in modo del tutto originale una legge dello Stato – ha dichiarato il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa –. La norma è di una chiarezza cristallina. Nonostante questo, è dovuta intervenire la Cassazione. Nel frattempo, si continuano a impegnare risorse pubbliche per un contenzioso che non sarebbe dovuto mai nascere».

La cautela sui conti
Sulla perdita di gettito per l’Erario non sono mai state diffuse stime ufficiali. Di sicuro, la cedolare è diventata sempre più popolare: nelle dichiarazioni dei redditi presentate nel 2024 è stata usata da 2,89 milioni di locatori. Considerando che, in media, un proprietario dà in affitto 1,4 immobili – tra abitativi, pertinenze e altri fabbricati – si può dire che sono ormai in cedolare quasi tutte le abitazioni locate da persone fisiche con contratti “lunghi” (3,65 milioni). Gli introiti per le casse pubbliche l’anno scorso sono saliti del 31,2% a 4,8 miliardi di euro (dati Bollettino entrate tributarie). E da gennaio a luglio 2025 c’è stato un ulteriore aumento del 30,2% sullo stesso periodo del 2024. Ma la posizione dell’Erario sull’inquilino-impresa non è stata ammorbidita da questo trend positivo del gettito, peraltro ricondotto da alcuni osservatori all’applicazione della ritenuta sugli affitti brevi da parte dei portali telematici. Tra affitti lunghi e brevi, nelle dichiarazioni 2024 sono stati sottoposti alla flat tax canoni per un valore di 21,95 miliardi: a quanto pare, i tecnici di via XX Settembre temono che allargando la platea questa cifra salirebbe troppo. Certo, resta il fatto che la norma istitutiva della cedolare – nella lettura confermata dalla Cassazione – non pone limiti legati alle caratteristiche dell’inquilino. Viene allora da pensare che, se l’ostacolo insormontabile è la perdita di gettito, bisognerebbe modificare la legge (Dlgs 23/2011). Ma la storia degli ultimi anni dimostra che il legislatore – anche per motivi di consenso – non interviene mai volentieri “contro” il contribuente quando c’è un contenzioso aperto. E a volte fa fatica anche a intervenire a favore, quando si tratta di andare a contrastare orientamenti pro Fisco consolidati da parte dei giudici. Pensiamo alla delega per la riforma fiscale (legge 111/2023), che prevede il superamento delle presunzioni create dalla Cassazione per le società a base ristretta e la limitazione dei termini d’accertamento in presenza di oneri a recupero pluriennale (termini invece dilatati dalle Sezioni unite 8500/2021): su entrambi questi punti la delega è per ora inattuata. Rimane comunque l’impressione che norme scritte bene fin dall’inizio eviterebbero tante vertenze.

Il Fisco conciliante
Per la cronaca, ci sono anche numerosi casi in cui il Fisco si allinea ai giudici. Sempre in tema di affitti, con due interpelli (185/2024 e 146/2025) l’Agenzia ha chiarito che la clausola penale inserita nel contratto di locazione non è soggetta a imposta di registro: seguendo così la Cassazione (sentenze 30983/2023 e 3466/2024, tra le altre).
L’interpello 13/2025 ha invece rivisto l’orientamento sull’imposta di registro nel concordato con assuntore (si vedano gli articoli a pagina 18). In questi casi, ciò che fa arrabbiare i contribuenti è spesso la durata complessiva della vicenda, resa ancora più lunga dai vari gradi di giudizio. È vero che l’ecobonus delle imprese è stato ammesso anche sui beni merce o patrimoniali nel 2020 (risoluzione 34/E) dopo che la Suprema corte si era pronunciata cinque volte nel 2019. Ma le prime prese di posizione contrarie delle Entrate risalgono al 2008. La risoluzione 23/E di quest’anno ha invece cambiato rotta sull’imposta di registro dovuta per la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli (9% anziché 15%) dopo la sentenza 3461 del 2021 e la 27293 del 2024.

04/12/2025

FISCO
Superbonus e catasto, partono altre 12mila lettere di controllo

a cura di Giovanni Parente, Giuseppe Latour

Ancora un round di controlli sui mancati adeguamenti catastali in seguito a lavori di superbonus.
L’agenzia delle Entrate, dopo la tornata di circa 3mila lettere partite ad aprile, si prepara a un altro giro di verifiche. Stavolta, però, non finiranno sotto esame, come era stato qualche mese fa, gli immobili a rendita zero, ma quelli con rendite basse sui quali sia stato effettuato un ammontare di lavori sproporzionato rispetto al valore catastale. Niente allarmismi: le lettere non partiranno a pioggia, ma toccheranno solo i casi di sproporzione macroscopica tra valore catastale degli immobili e i crediti fiscali oggetto di cessione. La serie di verifiche prende le mosse da una norma della legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 86 della legge 213/2023): il suo obiettivo era smascherare tutti quei soggetti che, dopo avere usufruito del superbonus, non avevano adeguato la loro rendita catastale all’aumento di valore dell’immobile. Il mancato incremento ha l’obiettivo di eludere il pagamento di maggiori imposte, a partire dall’Imu.
Per far emergere queste situazioni, attraverso gli incroci delle sue banche dati, l’agenzia delle Entrate ha già trasmesso un primo giro di lettere: sono state rivolte ai casi di disalinneamento più macroscopico, dal momento che hanno colpito gli immobili a rendita zero. Le lettere di compliance, come spiega l’ultimo Documento programmatico di finanza pubblica, hanno riguardato circa 3mila immobili iscritti al catasto ma privi di rendita. Per il 60% di questi (circa 1.800 unità) l’iniziativa dell’amministrazione finanziaria ha già portato i proprietari ad avviare l’aggiornamento delle rendite, in linea con le richieste delle Entrate. In questi giorni sta per partire la fase-2 dei controlli. Coinvolgerà circa 12mila immobili: ai loro proprietari entro fine mese sarà recapitata una lettera di compliance. Come nel precedente giro di verifiche, non si tratterà di un “atto di accusa”, ma di un invito a rimediare a una mancanza, nel caso la dichiarazione fosse dovuta, oppure a spiegare all’Agenzia perché la variazione catastale non è stata presentata.
Stavolta, però, non saranno colpiti gli immobili a rendita zero, ma quelli con rendite molto basse per i quali siano stati comunicati importi di cessione dei crediti sproporzionati rispetto al valore catastale.
Le Entrate non hanno comunicato, anche in via informale, delle soglie di anomalia al di sopra delle quali si rischia di ricevere la lettera. Qualche esempio, però, aiuta a capire a quali situazioni l’Agenzia guarderà per questo pacchetto di invii. Un bilocale di tre vani in zona censuaria 2 di Milano in categoria A/2 e classe 5 ha una rendita di 619,74 euro. Moltiplicandola per 100 si ottiene un valore catastale di riferimento, pari in questo caso a circa 61mila euro. Se quell’immobile è stato interessato da cessioni di crediti da superbonus per oltre 300mila euro (più di cinque volte il suo valore catastale), senza procedere ad aggiornamenti della rendita, il suo proprietario rientra in una fascia di rischio.
E rischia di ricevere una delle prossime lettere. Questo è solo un esempio che, però, dice molto di quello che farà l’Agenzia nelle prossime settimane: indirizzarsi sui casi di anomalia molto evidente. Anche se - va sottolineato - non sono state ufficializzate formule che consentono di individuare esattamente chi dovrà preoccuparsi. L’operazione non si chiuderà qui. Anche se questa tornata di invii chiuderà i lavori per il 2025: le 12mila lettere consentiranno, infatti, di centrare l’obiettivo di 15mila missive entro l’anno, fissato dal Piano integrato di attività e organizzazione dell’Agenzia. Nel 2026 l’obiettivo è inviare 20mila lettere, mentre nel 2027 ne arriveranno 25mila, per un totale di circa 60mila.

04/12/2025

LOCAZIONE
“Locazione non abitativa transitoria” se l’occasionalità viene espressamente enunciata

a cura di Mario Piselli

Per aversi una “locazione non abitativa transitoria” occorre necessariamente far riferimento all’attività svolta dal conduttore nell’immobile locato, che deve ricomprendersi tra quelle previste dal primo, secondo e terzo comma dell’articolo 27 della legge 392/1978 e che, nello specifico, debbono essere caratterizzate dalla loro transitorietà e occasionalità per cui non sussistono esigenze di stabilità del rapporto, mentre non assumono alcun rilievo le necessità di carattere occasionale che potrebbe avere, invece, il locatore.
L’assunto è stato ribadito dalla Suprema corte di Cassazione nella sentenza n. 23655/2025 con la quale il giudice di legittimità ha composto una controversia che aveva trovato, invece, una ben diversa soluzione da parte dei giudici di merito.

La vicenda all’esame della Suprema corte
Nella fattispecie era accaduto, infatti, che un locatore avesse ottenuto in comodato un immobile, per la durata di un anno, e che tale bene fosse stato, quindi, a sua volta locato dalla stessa comodataria a terzi, per uso commerciale, per lo stesso periodo di tempo.
Scaduto il termine annuale, veniva intimato al conduttore il rilascio del bene, ma questi si opponeva eccependo la nullità di tale termine per violazione delle norme di cui agli articoli 27 e 79 della legge n. 392/1978 e conseguente la sostituzione automatica della clausola nulla con la previsione della durata del contratto per sei anni.
Il primo giudice accoglieva la domanda di intimazione e analogamente faceva il giudice del gravame che, nel rigettare l’impugnazione e nel confermare che nello specifico si verteva in “una locazione non abitativa transitoria”, affermava che il contratto in questione rientrava nel modello legale di cui al quanto comma dell’articolo 27 della legge 392/1978, in agione
del fatto che era stato specificamente enunciato il motivo della transitorietà del rapporto, rappresentato dal fatto che la parte locatrice aveva una limitata disponibilità dell’immobile per un solo anno, come risultava dal contratto di comodato, mentre non assumeva alcuna rilevanza la natura dell’attività esercitata nell’immobile.

Le determinazioni della Suprema corte
La vicenda approdava quindi davanti al giudice di legittimità dove il conduttore contestava l’errore del giudice del gravame che non aveva correttamente valutato la nozione di locazione non abitativa avente natura transitoria, del tutto diversa da quella prevista dall’articolo 5, comma 1, della legge 431/1998 per gli immobili a uso abitativo. In quest’ultimo caso, infatti, la transitorietà era rapportata alle particolari esigenze delle parti, sia dei locatori che dei conduttori, disgiuntamente.
Si tratta di un contratto derogatorio rispetto alle normali forme dei contratti di locazione, utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o dell’inquilino da tutelare, appunto, attraverso la transitorietà del contratto. Nel caso, invece, dell’uso “non abitativo” la transitorietà di cui al quinto comma dell’articolo 27 deve ssere riferita alla particolare attività svolta nel bene locato, senza che sia possibile far alcun riferimento alle esigenze transitorie del locatore.

LA GIURISPRUDENZA DI RIFERIMENTO
Locazioni di immobili urbani - Contratti in corso soggetti a proroga - Clausola di durata inferiore.(Legge 392/1978, articoli 27 e 79; Cc, articolo 1339)
Qualora sia stipulata per una durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’articolo 27 della legge n. 392 del 1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’articolo 79 della legge stessa e alla eterointegrazione ex articolo 1339 del codice civile, a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità. Cassazione, sezione III civile, sentenza 18 aprile 1996 n. 3663

Il giudice di legittimità, sulla scorta della propria giurisprudenza, ha accolto tale impostazione, disattendendo l’interpretazione fornita da parte dei giudici di merito.
Ha sostenuto, infatti, la Corte che il sistema di cui alla legge n. 392/1978 prevedeva per le locazioni due tipi di contratto, uno ad uso abitazione ed un altro ad uso diverso, e nell’ambito di quest’ultimo era prevista la locazione non abitativa transitoria, che veniva identificata in relazione all’espletamento di una delle attività di cui ai primi tre commi dell’articolo 27 non necessariamente caratterizzate da stabilità, trattandosi di attività destinate a durare un periodo di tempo breve (Cassazione n. 3663/1996).

Ciò è ricavabile anche dalle disposizioni contenute negli articoli 27 e 35 della legge suddetta. L’articolo 27, dopo aver individuato le attività di impresa e di lavoro autonomo alle quali si applica la durata di sei anni(nove per le attività alberghiere), stabilisce al quinto comma che il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia per sua natura carattere transitorio. L’articolo 35, poi, dichiara non solo espressamente inapplicabili alle locazioni avente carattere transitorio le disposizioni in materia di indennità di avviamento di cui all’articolo 34, ma anche l’inapplicabilità delle disposizioni in materia di prelazione e riscatto in forza del richiamo all’articolo 35 operato dall’articolo 41. Quindi, richiamando quanto già affermato nella decisione n. 18942/2019, la Corte ha affermato che, qualora sia stipulato un contratto della durata inferiore a quella legale, per una delle attività previste dall’articolo 27 della legge 392/1978, tale contratto potrà essere ritenuto conforme al modello della locazione non abitativa transitoria, e quindi sottratto alla sanzione della nullità di cui all’articolo 79 e alla integrazione di cui all’articolo 1339 del Cc, se la transitorietà sia espressamente enunciata sempreché sussistano ragioni oggettive che escludano esigenze di stabilità, da valutarsi eventualmente in sede giudiziale. La Corte ha, quindi, correttamente sottolineato che l’errore dei giudici di merito è stato quello di valutare unicamente le esigenze della parte locatrice, che aveva avuto in comodato l’immobile in questione per la durata di un anno, senza attribuire rilevanza alla natura dell’attività esercitata nell’immobile ed omettendo di verificare se tale attività fosse destinata o meno ad esaurirsi in arco di tempo relativamente breve; sarà, ovviamente, compito del giudice del rinvio valutare la natura oggettiva dell’attività esercitata nell’immobile locato, applicando eventualmente, all’esito della verifica, il meccanismo di sostituzione della clausola pattizia invalida con la previsione di cui al primo comma dell’articolo 27 della legge 302/1978.

04/12/2025

ASSEMBLEA
I ripartitori di calore sono privati ma l’assemblea sceglie l’impianto

a cura di Matteo Rezzonico

La contabilizzazione del calore in condominio è oggetto della sentenza della Corte d’appello di Milano numero 1849 /2025: i ripartitori di calore, installati a norma dell’articolo 9 comma 5 del Dlgs 102/2014, sono di proprietà dei singoli condòmini ma spetta all’assemblea decidere a maggioranza quale sistema di contabilizzazione del calore adottare. Il singolo condomino si deve adeguare e sostituire i ripartitori all’interno della sua abitazione in base a quanto deciso.
Nella fattispecie affrontata, il Tribunale aveva accolto l’impugnazione della delibera che aveva deciso, tra l’altro, la sostituzione dei contabilizzatori di calore installati. Il condominio presentava appello, puntualizzando che la sostituzione dei ripartitori doveva ritenersi legittima tenuto conto che, a prescindere dal fatto che appartengono al singolo condomino, non si può cambiare la centralina della caldaia senza cambiare i ripartitori, essendo componenti di un unico sistema. Quindi se il condòmino si rifiuta di procedere , sarebbe pregiudicata l’attività di regolare e ordinato governo dell’impianto comune, generandosi enormi difficoltà gestionali per l’amministratore.
La Corte di appello ha accolto la tesi del condominio. Erroneamente il condomino impugnate riteneva che l’assemblea non potesse deliberare sui ripartitori, in quanto privati. Lo si desume richiamando l’attuale normativa.
L’articolo 9 comma 5 lettera b del Dlgs 102/2014 pone a carico del singolo proprietario l’obbligo di installazione dei sotto-contatori finalizzati a misurare l’effettivo consumo di calore.
L’articolo 16, commi 6 e 7, del Dlgs 102/2014 prevede che il proprietario che non provveda all’installazione in corrispondenza di ciascun corpo scaldante posto all’interno della sua unità immobiliare, è soggetto alla sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro. Il decreto del ministero dello Sviluppo economico 93/2017, stabilisce infine che i contabilizzatori di calore debbano essere sostituiti o revisionati ogni nove anni e debbano essere sempre funzionanti e in linea con la normativa nazionale e europea. Sussiste quindi, senza dubbio, un obbligo del singolo proprietario/condomino a mantenere i contabilizzatori in efficienza , ma il contabilizzatore, pur essendo un apparato privato, è soggetto a normative inderogabili ed è quindi legittimo che il singolo condomino il cui contabilizzatore risulti mancante o non funzionante possa essere costretto dall’assemblea a provvedere alla sostituzione a sue spese.
L’assemblea ha dunque il potere di deliberare, a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi, la sostituzione dei vecchi contabilizzatori presenti nelle unità immobiliari.

04/12/2025

APPALTI
Direttore dei lavori e responsabilità professionale nell’appalto

a cura di Alberto Mascia

Il direttore dei lavori, pur tenuto a un’obbligazione di mezzi, è gravato da un dovere di diligenza qualificata che impone un controllo effettivo e continuo sull’esecuzione dell’opera, la verifica della conformità al progetto e alle regole della tecnica, l’adozione degli accorgimenti necessari a prevenire difetti costruttivi e la segnalazione tempestiva di difformità al committente, non potendo in alcun caso attestare la regolare esecuzione in presenza di vizi rilevanti, poiché la sottoscrizione del verbale finale in tali condizioni determina, per il committente, la preclusione delle ordinarie tutele contrattuali e fonda la responsabilità professionale del tecnico. (Corte di cassazione, Sezione III civile, ordinanza 24 giugno 2025, n. 16987)

La controversia trae origine da un contratto di appalto stipulato il 14 novembre 2008 tra una società per azioni e un Condominio di Roma, avente ad oggetto interventi di manutenzione ordinaria dello stabile.
All’ultimazione dei lavori, il direttore dei lavori sottoscriveva il verbale di fine lavori, attestando la regolare esecuzione delle opere. A fronte del mancato pagamento del saldo, la società appaltatrice conveniva il Condominio innanzi al Tribunale di Roma per ottenerne la condanna al pagamento del residuo prezzo dovuto. Il Condominio, costituitosi in giudizio, deduceva l’esistenza di vizi e difformità delle opere, chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna della predetta società all’eliminazione dei difetti e la chiamata in causa del direttore dei lavori, al quale imputava gravi omissioni di vigilanza.
Nei confronti di quest’ultimo chiedeva la restituzione del compenso percepito e la condanna a manlevare il Condominio da eventuali esborsi verso l’appaltatrice.
Il direttore dei lavori resisteva alle domande e chiedeva di chiamare in causa la propria compagnia assicuratrice che, a sua volta, costituitasi, eccepiva la non operatività della polizza per reticenze ed inesatte dichiarazioni rese dall’assicurato in sede di stipula, ai sensi degli artt. 1892 e 1893 c.c.
Con sentenza di primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda della società appaltatrice, condannando il Condominio al pagamento del saldo contrattuale, pari a € 65.629,77, oltre alle spese di lite. Accoglieva, altresì, le domande proposte dal Condominio nei confronti dell’architetto, condannandolo a risarcire la somma di euro 226.000, oltre interessi, e a restituire il compenso percepito. Condannava, infine, la Compagnia assicuratrice a manlevare l’architetto da tutte le somme dovute.
In grado d’appello, la compagnia assicuratrice proponeva gravame (in via principale) e l’architetto (in via incidentale). La Corte d’appello accoglieva l’appello principale della compagnia assicuratrice, dichiarando non operativa la polizza, in quanto all’atto della stipula della stessa (30 aprile 2010) l’assicurato era già a conoscenza delle contestazioni mosse dal Condominio (con lettere del 31 agosto e 7 settembre 2009) e dell’avvio del giudizio promosso dalla società appaltatrice (iscritto a ruolo il 15 febbraio 2010). Confermava, inoltre, la responsabilità del direttore dei lavori, sulla base degli accertamenti della CTU – da cui era risultato il mancato esercizio dei dovuti controlli e della necessaria attività di vigilanza durante lo svolgimento dei lavori - e della sottoscrizione del verbale di fine lavori, attestante l’esecuzione a regola d’arte, che non trovava riscontro negli atti di causa. Avverso tale decisione, l’architetto ricorre in Cassazione sulla base di due motivi legati, da un lato, all’assenza di allegazione e prova di eventuali condotte inadempienti da parte del direttore dei lavori nell’ambito dell’appalto e, dall’altro, alla mancanza di reticenza dell’assicurato nella rappresentazione dei fatti pregressi rappresentanti una eventuale responsabilità professionale. Resiste con controricorso la compagnia assicuratrice, mentre il Condominio e la società appaltatrice non hanno svolto alcuna attività difensiva.
Con riferimento al primo motivo, il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1176 e 2229 c.c., ritenendo che la Corte d’appello abbia erroneamente affermato la sua responsabilità
sulla sola base dei vizi accertati dal CTU, senza indicare specifiche condotte inadempienti – trovandoci in presenza di errori o imprecisioni di tipo esecutivo e operativo, non addebitabili al direttore dei lavori, ma all’imperizia di operai e ditta appaltatrice -, così trasformando l’obbligazione di mezzi propria del direttore dei lavori in un’obbligazione di risultato (sul tema della diligenza e responsabilità ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c., legato a obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, vedi in dottrina DI MAJO, Delle obbligazioni in generale, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1173- 1176, Bologna-Roma, 1988, 430; vedi anche NATOLI, L’attuazione del rapporto obbligatorio, II, in Tratt. Cicu, Messineo, XVI, Milano, 1984, 95; VISINTINI, Inadempimento e mora del debitore, in Comm. Schlesinger, Milano, 1987, 191). La Suprema Corte (Corte di cassazione, Sezione III civile, ordinanza 24 giugno 2025, n. 16987) rigetta tale censura, ribadendo un principio consolidato, secondo cui, in tema di responsabilità derivante da vizi o difformità dell’opera appaltata, il direttore dei lavori, pur non garantendo il risultato, è tenuto allo svolgimento di specifiche attività, utilizzo di competenze e risorse intellettive e operative, tali da connotare il proprio comportamento sulla base della diligentia quam in concreto In particolare, rientrano nei suoi obblighi l’accertamento della conformità e della progressiva realizzazione dell’opera al capitolato di appalto e alle regole della tecnica, l’adozione di accorgimenti tecnici per garantire la realizzazione dell’opera appaltata senza difetti costruttivi, vigilando, impartendo le opportune disposizioni e controllando l’ottemperanza da parte dell’appaltatore, riferendone, ove del caso, al committente (sul punto vedi, ex multis, Cass. civ., Sez. III, 7 febbraio 2020, n. 2913; Cass. civ., Sez. III, 20 gennaio 2021, n. 1004; Cass. civ., Sez. III, 24 maggio 2023, n. 14456; Cass. civ., Sez. III, 9 aprile 2024, n. 9572; Cass. civ., Sez. II, 18 ottobre 2024, n. 27045; in dottrina, vedi GINESI, Contratto di appalto in condominio: oneri e responsabilità del committente, dell’appaltatore e
del direttore lavori, in Immobili & proprietà, n. 4/2025, 215). Nel caso di specie, la Corte sottolinea vari elementi dirimenti. Innanzitutto, l’inerzia del pro fessionista rispetto all’espletamento dei controlli dovuti, legati alla repentina modifica dell’aspetto cromatico, causato da un anomalo comportamento della tinta. A seguire, le omesse segnalazioni al committente in merito alla necessità di approntare interventi ulteriori, consigliando l’impiego di materiali diversi o diverse tecniche di restauro, per scongiurare un esito o risultato poi determinatosi in causa. Inoltre, un elemento decisivo a fondare la responsabilità professionale del direttore dei lavori è legato alla sottoscrizione del verbale di regolare esecuzione, che ha attestato l’opera come eseguita “a regola d’arte”. Sul punto, non era il Condominio a poter valutare l’operato della società appaltatrice, non avendone le conoscenze ecniche,
ma era il direttore dei lavori a potere e dovere contestare vizi e difformità esistenti. Firmando il suddetto verbale, si è determinata la decadenza del Condominio dall’azione contro l’appaltatore (art. 1667 c.c.), con conseguente pregiudizio irreversibile per il committente (in dottrina, in merito alla configurazione della garanzia di cui all’art. 1667 c.c., come applicazione della responsabilità contrattuale per inadempimento ovvero per inesatto adempimento, vedi CAGNASSO, Il contratto di appalto, in Tratt. Galgano, XVI, Padova, 1991, 709; MOSCARINI, L’appalto, in Tratt. Rescigno, 11, Torino, 1984, 738; RUBINO, IUDICA, Dell’appalto, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1655-1677, Bologna-Roma, 1992, 357; vedi anche, in senso contrario, COTTINO, Diritto commerciale, II, 2, Padova, 1996, 240, CAGNASSO, COTTINO, Contratti commerciali, in Tratt. Cottino, IX, Padova, 2000, 312; MASCARELLO, Il contratto di appalto, Milano, 2002, 115, in merito al dettato normativo, che prevede un obbligo di garanzia non vincolato al requisito della colpa, che è presupposto esclusivamente del risarcimento danni).
Sul secondo motivo, il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 1892 e 1893 c.c., sostenendo che al momento della stipula della polizza (30 aprile 2010) non potesse ragionevolmente prevedere il proprio coinvolgimento nel contenzioso tra appaltatore e Condominio, sicché non poteva imputarsi reticenza nelle dichiarazioni precontrattuali.
La Corte, invece, conferma la correttezza della decisione di merito, osservando che già nell’agosto e settembre 2009 l’architetto aveva ricevuto lettere di contestazione dal Condominio, idonee a configurare un rischio concreto di responsabilità professionale. A ciò si aggiunga che, al momento della stipula, la causa tra appaltatore e Condominio era già stata introdotta (15 febbraio 2010).
La Suprema Corte richiama un orientamento costante (Cass. civ., Sez. III, 4 marzo 2003, n. 3165; Cass. civ. Sez. III, 13 luglio 2010, n. 16406; Cass. civ., 6 giugno 2014, n. 12831; Cass. civ., Sez. III, 21 gennaio 2020, n. 1166; Cass. civ., 19 giugno 2020, n. 11905 e Cass. civ., Sez. III, 25 marzo 2025, n. 7890), secondo cui l’assicurato è tenuto a rendere dichiarazioni complete e veritiere, non solo sull’assenza di richieste risarcitorie formali, ma anche sulla conoscenza di circostanze potenzialmente generative di responsabilità.
La Suprema Corte, rigettanto il ricorso, condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e dell’ulteriore importo, pari al contributo versato per il ricorso.

ASPPI Frosinone

04/12/2025

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