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東京子談東京不動產～東京子的東京生活, 板橋, Itabashi-ku (2025)

14/09/2025

【9/20 活動提醒｜三大吉日 × 共學會登場！】東京子回歸不動產專家身份^^
　
根據日本的傳統曆法，**9月20日（六）**是個非常特別的日子：
✨【大安 × 大明日 × 母倉日】三吉日重疊的超強好日！

這天也是我們「東京共學會」秋季第一場講座回歸的日子！
（報名成功的學員們已收到通知，記得確認收件內容喔～）
　
　
◆這天為什麼這麼特別？
因為日子實在太好，整個東京的不動產活動超級熱鬧！
不論是拜神、祭祖、動土還是新建案開工儀式——日文叫「地鎮祭」，都會選在這樣的好日子舉行。

東京子當天上午也會參加一場新宿區的新建案動工典禮，拜拜土地公後，下午就直奔共學會會場來與大家見面^^

這塊新宿的土地預計明年4月完工，我也在考慮要不要仿照上次D社的方式，再舉辦一場【見學會＋學習會】結合的新活動，如果你也有興趣，歡迎留言給我回饋！

D社的活動
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/pfbid02s3LrJ493F6XfxMnRSCCLXBzRLxC1dPQs6f7nWV89xNEe9pNunu9fRc1XFZvecguil
　

大概流程如下：
土地取得→近鄰溝通→事業計劃→建案貸款→地鎮祭（目前即將在這裡）→建築申請→動工→2026年春季完成。
有興趣的歡迎留言處+1、+2
　
這次是從土地開始，又是一個有趣的故事。

　
回到今日重點：
◆關於下午的學習會
這次特別邀請了 Google 高階主管 —— 呂曉慧，帶來她多年高階轉職的經驗與實戰策略，
主題是：
《高階轉職的策略與心法——打造職涯新高度，迎向未來挑戰！》
我個人非常期待這堂課，相信會帶來很多啟發，聽到一個有用的Tip，人生也許因此轉變。
　
🪄最後，目前這場活動有少量候補名額釋出，如果你當天（9/20 六）下午剛好有空檔，強烈建議現場參加這場充滿黃道吉日加持的實體共學會！
讓我們在學習中提升自己，在東京也能一起成長✨
期待與你見面！
　
9/20 共學會活動報名表單：
https://forms.gle/bzTix563udVZ4sbd6

03/09/2025

【共學會9/20活動開始接受報名】
《高階轉職的策略與心法——打造職涯新高度，迎向未來挑戰！》
　
今年東京的夏天太！熱！啦！
秋天變短了，但我們的熱情不變🔥
　
各位千萬粉絲、共學夥伴們，
東京子＆明淳共同主辦的【東京共學會】講座即將重啟！
　
🎓 9月場次正式登場！
📅 時間：9月20日（六）下午
　
休息一個暑假後，我們再次回歸✨
上回由 Google 高階主管「谷歌姐」呂曉慧帶來的
《高所得者的稅務優化與不動產投資》講座，
現場爆滿、一位難求，大家回響熱烈。
　
這次，我們延續學員們最關心的職涯話題，
邀請谷歌姐再度出馬，
帶來她最實戰、無私的分享：
　
🔑 主題：
《高階轉職的策略與心法——打造職涯新高度，迎向未來挑戰！》

📌 想知道如何站上職涯轉折點，成功躍升？
📌 如何善用個人優勢，在國際職場中突圍？
📌 高所得者、資深職人、職涯瓶頸者都不可錯過！
📌おまけ：會認識很多對高階轉職有興趣的朋友哦（共學會的活動特色）
　
👇 名額有限，請手刀搶位！
（目前名額所剩無幾，機會難得報名要快！！）

📌 9/20 共學會活動正式開放報名，請看表單：
https://forms.gle/bzTix563udVZ4sbd6
@追蹤者

08/07/2025

【從小黃瓜農地到滿租一棟｜西船橋7/6，東京子與30位房東後備軍的一天活動，圓滿結束，感謝】

在7月6號到來前，我心裡其實有很多擔心：
7月5號到底會不會真的有大災難降臨東京？
（我本人是完全不信派，但還是有好幾位客人因此特地避開這天…）

7月6號如果天氣太熱怎麼辦？如果下雨，現地參觀跟移動會不會不方便？是不是得準備雨天備案？

萬一有人迷路了，要不要派人站在車站口做引導？

現地導覽同時要顧到日文跟中文，從周邊環境、建物設計、房間配置到設備介紹…

1個小時真的講得完嗎？還是要準備講得太快多出時間時的備案？
課長最在意的，還是那個便當到底要訂幾個才好、口味要怎麼選才能滿足大家不同的需求…
（事後證明，他的煩惱很有價值！）

但很幸運，一切都順利得超乎想像：
當天，大家非常有秩序地集合、移動，
不只展現了我們外國人高素養的一面，
更重要的是，大家對一棟不動產表現出的專注與好奇心，
讓現場導覽的每一句話都被認真聽進去。

對很多人來說，這可能是人生第一次真正走進一棟完整的收益物件，
從房東的角度去看待每一個小細節。

今後小小提醒：一般參觀新房子時，最好不要手持手搖飲料，
在日本看房通常是戴白手套、換拖鞋，背包會背在胸前，
就是為了保護房子的每一面牆，每一片壁紙。

這天，男男女女、大大小小，台灣+香港代表，
有人紅眼班機一早飛來，有人參觀完下午講座，隔天就要搭飛機回國，
大家從四面八方，為了西船橋聚在一堂，真的很感謝。

老天也賞臉：沒有大太陽、也沒下雨，雖然還是很悶熱，
大家在室外繞一圈，汗就像開水龍頭一樣流下來。

幸好客人可以躲進有冷氣的房間裡聽導覽，
但 D 社的課長和工作人員一直在戶外守著大家。

想想看，這塊地在去年的現在還是一片種小黃瓜的農地，
結果突然來了30幾個人上上下下、左看右看，
不引起鄰居好奇才奇怪。

7月6號那天，2樓的四間房已經都有房客入住，
為了這場見學會，D 社租賃部還特地提前告知房客，
不然突然一群人跑進跑出，房客肯定會嚇一跳。

一群房東後備軍的熱情，讓當地氣溫都跟著升高了幾度：
中午時分，大家坐車移動到 D 社總部休息吃便當，
這個便當可是四天前就得先預訂好的！
課長還貼心準備了貢茶珍珠奶茶跟其他水果飲料，
一下就被掃光光（我晚了一步沒喝到，傷心）。

課長還準備了 Harada 的 Rusk 等小點心，
讓大家一邊從高樓層俯瞰東船橋車站，一邊吃便當、喝貢茶、吹冷氣、聊天，
而且因為星期天 D 社休息，整個 Sky Lounge 只屬於我們，超級奢侈。

當然，真正的重頭戲還是在下午的講座：
東京子準備了 123 頁的講義，
嗯…就算 1 分鐘翻 1 頁也要 2 小時…怎麼可能講得完呢？^^;

有太多想分享的了，恨不得把我這 13 年來踩過的坑、摸索出的路，
還有這次奇妙接到蘋果的經驗，全部打包給大家帶回去。

這天的會場設備也很給力，有麥克風，省了我不少丹田之力。
我看到大家的筆記一頁一頁寫得很用心，提的問題都直指重點，
看得出大家對當房東已經躍躍欲試，就差自備款就位就可以直搗黃龍了…^^

對東京子來說，這天也是一次很好的回顧，
在做講義的過程裡，我的心情也回到了 2011 年，
那個還什麼都不懂、連進不動產公司都沒人理會的大菜鳥。

這樣的我都可以做到，
我相信 7/6 這天到場的各位，只要有心，一定也做得到！

對了，最後偷偷預告一下：
當天現場有位學員說，他最近才在新宿區買了一塊地，
接下來要自建，建商跟貸款都談好了，預計明年 3 月完工。
從一片空地到一棟 Apartment 的過程，大家都超好奇。

如果天時地利人和，東京子也許還會再策劃一次
現地見學會＋講座，
從 Before 開始，整地、地鎮祭、上樑、完工…
可能要分好幾次，還沒規劃好，但肯定也會很有趣。

有興趣的學員，底下留言處「+1」表明一下。
也歡迎當天有參加的學員回饋當天感想。
（超過15個+1也許就可以成行）

這次西船橋也有很多學員表達想來，
可惜剛好撞期沒辦法到場，真的好可惜。
能來參加的朋友，希望這天有值回票價，
也有幾位已經舉手卡位下一棟了，呵呵，
不積極，是接不到蘋果的呢！

再次感謝這場活動有天時、地利、人和，
西船橋新築一棟 Apartment 見學會圓滿落幕。
感謝大家的參與，我們下次活動再見！✨

PS：結果伴手禮不是羊羹也不是馬卡龍，是我喜歡的堅果類菓子(奇怪，我沒有告訴過課長我的喜好呀)

東京子@宅建士
感謝大家！！

謝謝@Taisa最後的義務口譯唷。
腦袋キャッシュ夠，水準一流，
我可以從口譯退休了（專心當專業房東¥¥）

02/07/2025

【7/2 報名截止日｜這個便當，可能是你人生第一棟投資Apartment 的開始】
繼「便當議題」之後，沒想到下一個討論重點，竟然輪到伴手禮！

⇒便當的前情提要：
部長：「『今半』的壽喜燒便當如何？」
東京子：「冷的肉…而且只有肉…會不會有點さびしい(寂寞)…？」
（而且肉還很薄…）

部長看了一眼課長，
課長小心翼翼地問：「那這次的客人，會喜歡什麼口味呢？」
於是東京子立刻翻出我們台灣海外遊子思思念念魂牽夢縈的——
「排骨便當」「雞腿便當」實拍照給他們看。

部長和課長當場看傻了：
在日本的便當裡，哪有這麼大一塊還帶骨的肉啊！

他們完全想像不到，我們到底怎麼吃……

當然是豪邁地直接用手抓起來啃啊！
（話說，「啃」「用手抓」這種動詞，感覺在日本吃飯場合裡幾乎派不上用場🤣）

看他們的表情太有趣了，東京子還忍不住補一刀：
「而且還是熱騰騰的喔～」

課長愣了一下，只好硬著頭皮回一句：「好…我再想一下…。」

第一次辦這種活動的大公司，也沒 SOP 可套：
對 D 社來說，
這次應該是第一次辦這種外國人整團浩浩蕩蕩進場的活動，
而且一下子就是這麼多人！

真的是驚動武林、轟動萬教（？）的陣仗。

為了不失禮，什麼都要提前規劃到位，
部長甚至還說要調派年輕社員、備人備車。
不愧是大公司，連原本不是他們工作範圍的細節，也都做得滴水不漏，
那個組織力，
真的完全不同檔次。

便當之後，討論馬上延伸到伴手禮：
部長：「那是不是要準備一下伴手禮比較好！？」
課長：「日式的話，羊羹如何？」
東京子：「會不會有點太甜…？」
課長：「那西式的話，馬卡龍呢？」
東京子：「這個好像…還是有點甜？」
「哦哦，原來外國人不喜歡太甜的……」
課長一邊聽，一邊默默在筆記本上寫下：「太甜NG」。

所以，到時候課長最後會準備什麼伴手禮給大家呢？

我自己是偷偷期待——不用伴手禮了，給我幾個未公開的水面下物件就足夠了（笑）。

⇒連 Sky Lounge 都幫我們留好了：
後來我才知道，7 月 6 日（星期天）其實是 D 社的定休日！
這次活動不只營業部要特別出動，
連租賃部也一起支援，
等於大家都「休日返上」特別為我們加班！
當天，部長還要親自登場向大家「挨拶」，
感謝大家走進 D 社平時不對外開放的新社屋。

課長甚至還特地寫了稟議書，
把 Sky Lounge 的時間先行預約起來，
讓我們這群有大有小來訪的外國人，
可以一邊吃便當、一邊喝飲料，
還能眺望外頭的風景、小小休息一下，甚至打個盹。
免得吃太飽，結果下午 14:00 開始的講座被睡魔打敗（笑）。
在此呼籲，那個只有報下午場的，如果時間允許，可以提早到的話，歡迎來一起吃便當哦，請主動聯絡東京子：「我想跟大家一起吃便當！！」。（←本篇重點）

我說我們外國人吃飯喜歡有各式各樣菜色的，課長說那要1個人準備2個…嗎？

（當天有幾位同學是坐紅眼班機飛來的……東京子決定還是別跟部長說了，不然他可能真的會叫課長去準備幾瓶「眠眠打破」🤣）

⇒請大家到時給 D 社滿滿的掌聲！
這場活動搞到現在，一不小心好像真的有點太盛大了……^^;
東京子自己現在也超期待 D 社那天的「演出」！
畢竟，這應該是空前絕後、僅此一次的特別場合。

本來是參觀物件加上學做房東，
現在變成是最靠近東京的千葉縣一日郊遊+參觀職場體驗活動！

有報到名的朋友們，
7 月 6 日，我們一起去 D 社開個眼界吧！✨

因為便當和伴手禮都需要提前準備，
人數必須事先確認，
所以報名就到 7 月 2 日（今天）為止！
（有多少活動會因為「要訂便當」而決定截止日…也是滿有趣的理由了…苦笑）

希望這一天——7 月 5 日的隔天（沒有要強調 7/5 啦 XD）——

未來幾年後大家回想起來，會是一段美好的記憶。
比如說：
「喔～我的第一棟 Apartment，就是那天吃便當時聽到的情報，立刻卡位才搶到的！」

又或者：
「東京子的經驗聽一聽，好像也沒那麼難，結果隨手 copy 一下，不小心就買了三棟，從此變成了『さとう』さん…」^^

希望 7 月 6 日是個晴空萬里的好見學日！
（有報名成功的同學，請務必注意自己的 Email，出發通知已經寄出囉！）
很多學員聯絡東京子，因為時間關係，這次真的扼腕（我也萬分殘念），希望近期能再加辦一場。

好啦，那就要看D社是不是要再釋放情報給我們了。

部長、課長、よろしくお願いしますm(_ _)m

7/6 僅此一場的報名表↓
https://forms.gle/ft4G7sUfwmuamb4v9

01/07/2025

【7/6 西船橋｜不是看房，是學會買下整棟！】

昨天，2025年6月30日（大安日），
是西船橋新築一棟 Apartment 的過戶日（決済）。

銀行融資審核一切順利通過，
之前所有繁瑣的準備，
就是為了迎接這一刻！

為了讓當天的撥款、名義移轉更順暢，
不論是賣方、銀行、司法書士，都提前做足了法務與程序確認，
確保每一個細節零失誤。

過戶一完成，馬上就要開始收租，
所以像是網路開通、火災險與地震險、保全系統、太陽能賣電（沒錯，房客上網用電不用額外付費！）等物業管理配套，也都在事前安排妥當。

7月1日，隔天（就是今天）
這棟新落成的 Apartment 正式開始運營。

說到這條不動產投資路，
西船橋這棟並不是東京子的第一棟，
這次參與的每位專家也都經驗豐富，
整個流程分工明確、默契十足，
所以當天從集合到辦完過戶，前後大概只花了20分鐘，
然後提著四大包資料回公司整理^^;

讓我特別驚喜的是，
這次在正式過戶前，入住申請就已經超過半數以上！（12間申請了9間）
對我來說，這可是頭一遭。

以前交屋剛好都碰上6、7、8月這種招租淡季，
常常要咬牙苦撐半年，
等到隔年1、2、3月的旺季才慢慢填滿房客。

沒想到這次 D 社的物件力如此給力，
不愧是業界排名第一的建商，
真的讓我刮目相看。

6月30日剛好是月底的大安良辰吉日，
司法書士說，他一個上午就跑了5場過戶，
下午還有兩場是我的案子^^

大家都選在好日子，
希望一切順利。

畢竟人生一輩子◯億的交易可能也沒幾次，
總是希望能有個好彩頭。

過戶後能滿租、房客平平安安、住得舒舒服服對房東而言就是最大的幸福^^

有趣的是，
交屋這天天 D 社的營業部長還特別到場，
可能是因為聽說東京子 7 月 6 日的活動有一大票台灣人＋香港人要來參加，
連高層都被震撼到了？

交屋流程大家都熟門熟路，
反而討論最多的是要準備什麼口味的便當才不會怠慢遠道而來的客人。

日式好？中式好？
日式的話哪間比較好吃？
（便當議題已討論多次）

擔心大家會迷路，
他們還提議要不要派年輕社員站在 D 社一樓做接待。

到底這天的重點是交屋，還是討論便當啊，哈哈哈！

【提醒一下】
7 月 6 日（本週日）的活動，有報名的學員，請務必確認出發通知，東京子已於6/26發送囉！

因為便當需要提前預訂，活動報名將於 7 月 2 日截止。
（那個要提早四天訂的便當，到底是什麼口味呢？）

別忘了，這次活動的重點可不是便當喔！

我們要一起踏進這棟剛完工的新築收租物件，
把真槍實彈的不動產投資經驗學回去，
東京子的經驗是可以複製的，
Follow me！
讓未來的你，
也能一步步打造屬於自己的一整棟。

PS：目前報名狀況是還幾有位特地從台灣飛來，
也有要帶第二代來的，
果真英才教育，
學做房東得從小開始！！

當天吃便當時一定非常熱鬧^^

01/07/2025

【東京子的心聲｜7/6（日）西船橋現地見學＋講座最終招募中】

回顧這條不動產投資之路——
我還在一步步往前邁進，也想邀請你一起踏上這條路！

大家好，我是東京子 @宅建士。

很多參加過東京子講座的學員常說：
「我也想成為像妳這樣的人！」

但其實——
13年前的我，只是一位對語言與異文化充滿熱情的專業口譯，
在日本：沒有資產，沒有人脈，更沒有自備款。

當我一開始走進不動產公司說想買房，根本沒人理會我。
一路跌跌撞撞、摸索碰壁，吃了無數閉門羹，
但我咬著牙撐下來，走出屬於自己的投資路。

昨天，我站在自己即將交屋的「西船橋・新築一棟Apartment」面前，
心中百感交集——

從「買不起一戶」到「親手蓋好一整棟」，這段旅程我顛顛簸簸走了十幾年。
說西船橋這棟是東京子的不動產投資經驗的集大成也不為過。

這次，我決定站出來——
如果當初有人可以讓我學習、請教，
我或許就不用走這麼多冤枉路。

所以這一次，我選擇「公開」這棟剛交屋的新築收租物件，
現地實地導覽＋實戰講座，毫無保留分享：
⇒如何從零開始買到一整棟的新築Apartment
⇒怎樣設計資金與融資計畫，才能穩健邁步
⇒不動產收入如何與本業「雙軌並行」
⇒怎麼判斷是否是個「值得買」的好物件
⇒ 甚至，怎麼做到「每年買一棟」的節奏感？（PS：是「棟」，不是「戶」哦）

活動重點
行程 1：建商專人導覽
• 現地導覽，實際走進投資物件的每一間房間
• 了解如何設計格局、提升收益、避免災害、防盜防蟲

行程 2：東京子實戰分享講座
• 用真實經驗與數字帶你拆解整棟Apartment的投資邏輯
• 一堂課，一個 tips，可能就是你人生的轉折點
現在只剩下極少名額！

如果你還沒報名，真的不要錯過這次「千載難逢」的實戰機會。
我會把我這十幾年的投資經驗，濃縮在這一天裡傳授給你。

如果你正在尋找轉變的契機，
👉 也許，這就是屬於你的一步。

報名表請看！
https://forms.gle/ft4G7sUfwmuamb4v9

【注意】已經報名的同學，今天（6/26）已經發出詳細的出發通知了，請查看您的Email，沒有收到的人，請馬上聯絡東京子喔

14/06/2025

【東京子實戰資產大公開｜西船橋・新築収益物件現地見學＋學習講座】開始接受報名

參加一次，少走三年彎路的投資見學會！

大家好，我是東京子@宅建士！

這一次，我鼓起勇氣，決定公開自己剛入手、6月底即將交屋的一棟全新收租公寓。
這不是看模型、不是講理論，而是讓大家親眼看到、親耳聽到，
一棟投資型新築物件，從土地的故事、設計理念、融資到滿租經營，
每個細節、公開每個數字背後的故事，以及一路走來的心路歷程，毫不保留。
（聽到賺到）

這場活動我規劃了：
✔ 現地見學會 — 帶你走進還帶著新屋味的收租公寓，每間房都可以看、可以問
✔ 學習講座 — 分享我如何拿下這棟物件、怎麼跟銀行談、怎麼規劃自備款和貸款條件、滿租經營的心法
為什麼不能錯過？
⇒ 前無古人｜首次也是唯一一次的整棟新築現地公開
⇒ 從實地導覽到財務講座｜一次看懂收租物件的全貌
⇒ 真實數據、融資策略、經營心法，完全不藏私

我希望來參加的朋友，都是對東京不動產投資真的有興趣的人。
因為會公開很多個人資料和真實案例，這次活動採取事先付費報名制，
名額也會以有參加過共學會的朋友或我面識過的朋友優先。

📅 活動日期：2025年7月6日（日）
📍 地點：西船橋新築物件、船橋講座會場
🎫 報名連結：放在留言處（完成付款後即報名成功）

後記｜東京子的心聲
其實這次的公開見學會與講座，是東京子考慮、猶豫很久後才決定的要GO的。

要公開個人資產，真的需要很大的勇氣，也要承受許多冷言冷語、嫉妒的視線，當背後被嚼舌根的好題材。

但最後，我還是選擇站出來（讓大家見識一下什麼叫真正的專業！←臭屁中？大家可以忽視這段^^;）

因為我相信，如果我做得到，很多比我更有實力的人一定也做得到，
只是還沒找到入口罷了。

所以，這次，就讓我當那個轉接門。
吸引志同道合，願意行動的好夥伴。
期待和您7月6號（日）在現場見面。

01/06/2025

【東京子實戰資產大公開｜西船橋・新築収益物件現地見學預告】

您認識的東京子，是房屋仲介？還是民宿的 Host？
這一次，東京子將以「不動産投資家」的身份豁出去！
Know-How大公開！

一位 N 年前的台灣留學生、現在正在關東地區經營中的房東，
用親身經驗來分享如何從零起步，走到今天的實際資產與操作歷程。

照片上目前正進入最後「仕上げ」階段的這棟新築物件，位於西船橋站步行約8~ 9 分鐘，總戶數 12 戶。

雖然仍在裝修收尾，但即使在租賃淡季的 5 月底～6 月初，已經有 7 戶申請入住，可說是相當搶手。

建築由日本某大型建設公司承包施工，
為業界營業額排名第一的企業之一。
從設計、施工到招租管理，整合為一條龍式的「パッケージ商品」(Package)。
預計 6 月底交屋。

這次我們將舉辦限定的「現地見學＋深度講座」，
實地導覽這棟物件，並分享財務報表、經營紀錄等真實資料。

從「仲介視角」到「擁有者視角」，
毫無保留，全數揭露。

以下是目前規劃中的活動三部曲：

■ 其一：實體現地見學會
地點：西船橋站
步行約 8～9 分鐘
時間：7 月的某個週末（實際日期另行公告）
名額：未定
費用：未定

這是東京子資產（之一）「新築一棟収益物件」首次公開。

大家可至現場參觀，實際一窺整棟收租マンション的樣貌，
活動當天會搭配簡單紙本講義，分享各種操作細節與實務經驗。

因為物件很快將全數出租，這也會是唯一一次能完整參觀內部的機會。

分段入場時段（退場自由）：
* 11:00～12:00
* 12:00～13:00
* 13:00～14:00

■ 其二：延伸深度講座＋迷你交流會
地點：東船橋站附近（西船橋的下一站）
時間：與見學會同日，預計 15:30～17:30
名額：未定
費用：未定

講座內容將聚焦於當天參觀物件的實際經營面，包括：
* 財務報表（BS / PL）解說
* 購入策略與融資流程
* 投報評估與後續管理思路分享

建議與見學會合併參加，能更完整理解整個脈絡。
也可選擇只參加其中一場。

目前正在調整動線規劃，
西船橋 ⇆ 東船橋雖然距離不遠，但移動時間仍會斟酌安排。
若有建議也歡迎回饋。

■ 其三：東京子談不動產之「千萬房東俱樂部」系列課程（暫名）地點：預計在東京子的主場——板橋區或豐島區某處
時間：也許 8 月份(打鐵趁熱?)
名額：未定
費用：未定（概念價歡迎提供意見）
這將會是一系列 3～5 回的實戰型課程，形式可能為：
* 每週一堂（如連續三週、五週）
* 或是一天內集中密集上課（上午＋下午）

課程內容將涵蓋：
* 如何挑選物件、取得貸款
* 收益試算與節稅技巧
* 取得以後的穩定經營策略
* 分享東京子其他物件的取得故事，規模經濟的概念

特別適合想要逐步建立「不動產規模經營」的朋友，結合穩定本業與資產擴張，踏出從投資興趣到真正執行的第一步。

目標明確：讓想轉型為「實戰型房東」的你，
穩穩跨出第一步，種下改變人生的種子。
（附註：東京子過去曾參加過的不動產講座，一門課程動輒 45 萬日圓起跳。(對，繳了很多學費才有今天))
(這次我們希望以更親民的方式，將高含金量的內容系統整理、分享出來。）

目前三個活動仍在構思與規劃中，誠摯邀請大家提供意見：
* 這樣的安排是否吸引你參加？
* 如果只能選一場，你會想參加哪一場？
* 有沒有擅長錄影或剪接的朋友，願意一起參與？
也歡迎將這篇貼文轉發給身邊「對不動產有興趣，卻不知道怎麼開始」的朋友們，我們一起把夢想轉化為可複製的資產行動路徑。

如果你有興趣，歡迎在留言處簡單回個「+1」，讓我知道你在！

08/05/2025

房租付了也是別人的，不如用住宅貸款實現自己的家園夢
（看凡爾賽的玫瑰說故事）

#東京子談東京不動產
#日本買房實錄
#東京置產故事
#房東養成計劃
#住宅貸款
#自住房不如買房

26/04/2025

「美人物件不一定是保值性高物件——東京子分享一個透過物件調查拆解隱藏風險的實際故事！」

有陣子沒有跟大家分享東京子的不動產故事，
大家一定在想：「那個東京子最近是不是只忙著辦講座，都不寫文章了啊？」

好啦，我都有聽到大家的呼喚啦（笑）

今天就來跟大家分享一個跟不動產買賣時「物件調查」息息相關的真實故事。

【夢幻物件背後的暗礁：為什麼專業調查是買房必修課？】

請聽東京子娓娓道來吧——

大約在今年農曆年後，收到一位客人的諮詢，說想趁現在申請「住宅ローン」在日本買一間屬於自己的家。

在日本申請住宅貸款時，「貸款人的屬性」非常關鍵。
這個「屬性」，不只看年收入，還包括年齡、健康狀況、就職企業的規模、在同一家公司或產業的就業年資等。
外國人的話，某些銀行還會要求具備一定程度的日語溝通能力。

一般來說，上班族比自營業者更容易申請到貸款。
總之，有許多看似細節的部分，其實都是左右貸款結果的重要因素。

這位客人是嫁給日本人的配偶，先生的屬性也非常不錯。在詳細了解後，我覺得他們提出的預算和年收入匹配良好，申請住宅貸款成功的可能性應該相當高。

特別補充一下，就算還沒有永住權，只要在日本工作滿一年、收入穩定且水準夠高，對銀行來說是「好屬性」的話，其實成功申請住宅貸款的機會也非常大。

那為什麼我一直強調是「住宅貸款」而不是「投資貸款」呢？

因為住宅貸款是一種「社會福利性」的金融商品——利率極低（通常落在0.3%～0.8%），貸款年限可達35年，還享有「住宅ローン控除」，可以抵減所得稅。

說白一點，就是不貸白不貸。

而投資用的不動產貸款利率則高很多，通常是2.5%～2.8%，年限大約10～20年，雖然可以將利息作為費用申報，但就沒有任何減稅的優惠了（還有攤提的會計項目，但這是另外一個主題了）

簡單來說，「住宅貸款」與「不動產投資貸款」是兩種完全不同的金融產品，自住房與投資房在選擇標的與眼光上也會完全不同。

【插播一下工商時間】想知道更多細節，歡迎來參加東京子的「房東養成講座」——據說每場都是秒殺場喔（笑）

在日東京揪團愛學習同好会
https://www.facebook.com/groups/sharesintokyo

・從租屋到買房：為自己而繳的每一分錢

回到這位客人身上。
他們一家三口目前住在40平方米、1LDK的房子裡，月租金（含管理費）約¥146,000。
與其每月這樣付租金給房東，客人想，不如運用先生的好屬性來申請住宅貸款。月付差不多的金額，卻能幫自己繳房貸、累積資產。

亦即「房租付了也是別人的，不如用住宅貸款實現自己的家園夢」的思想實踐。
以每月¥150,000來反推預算，說不定還能找到更大、設備更升級的空間。
房子是自己的，踏實感也不一樣。
至於「新家要選在哪裡」，一開始還有些猶豫。
東京這麼大，各區特色不同。
不過，最後他們還是選擇了現租屋附近的熟悉生活圈，因為有認識的媽媽朋友，也方便育兒。
老公上班可以騎腳踏車，離機場也方便出入，一切看來都是加分。

・一間夢幻物件的出現與錯失

這對客人做功課做得很徹底，決定要買房後馬上展開地毯式的搜尋與評估。
也列出了喜歡的物件清單，一一安排時間看房。
最近東京不動產市場實在太熱了。
條件好的物件一上架，常常不到一週就售出；普通的也撐不了三週。

可以說是物件汰換非常快。

客人大概在兩個月前開始物色，正式看房則是約一個月前。
某天我們排了六間實看，其中有一間大家一眼就愛上了：
台東區大站步行5分、3LDK、12樓、2003年建、全新翻修、高樓層、視野開闊、管理公司大手、修繕基金充裕…幾乎是無懈可擊的好物件。

客人的先生非常喜歡，小朋友也在新家裡快樂地爬來爬去。

連同行的家人都開始規劃家具擺放的位置，彷彿已經住進去了。

正當大家都覺得這間就是命中註定時，我趕緊打去詢問房源狀況，對方回：「現在已經排到第三順位了。」
第一順位這週預計簽約，如果沒簽成才會輪到第二順位，再不成才會到我們。

簡單來說：「可以出價，但希望不大。」
當我把這個消息轉告給客人時，他們臉上寫滿了失落。
「我們應該早點來看的…」客人喃喃地說。

・奇蹟發生在最不被看好的選項
之後看的幾間房，要嘛空間太小、採光不佳、樓層低、動線差、價位高…總之沒有一間打動他們。

當看到清單最後一間時，客人問：「這間真的還要看嗎？」
那地點我老實說也沒那麼喜歡，離車站遠、地名也不響亮。
但既然都排了，同行的家人建議還是走完流程。

沒想到，去到現場以後，客人的先生竟然一見鍾情。

理由很實際：價位合理、每月房貸壓力小、角屋採光極好，還可以看到晴空塔。
全屋翻修、展示家具全贈送，幾乎拎包入住。

「這個View我太喜歡了！」他說，
「每天下班看到這樣的風景，心情一定很好。」
唯一的扣分是附近超市少，最鄰近的OK超市排隊時間長、動線也不順路。
但除了這點，幾乎無可挑剔。

・謹慎檢查後發現的潛在風險
客人陷入天人交戰，幾天後決定出價，但希望能議價。

我幫他們向賣方試探，對方立刻拒絕議價，還強硬地說希望一週內完成簽約，否則若有全額現金買家插隊，他們會立刻改賣給對方。
我心裡咯噔一聲，這間仲介公司是老字號「買取轉賣」業者，態度這麼強硬實在少見，感覺像踩到地雷角色。

即便如此，我們還是照程序走，客人方準備簽約金與我這邊進行物件調查。

東京子是有日本「宅建士」資格的專業仲介，深知調查的必要。
不是沿用拿來的資料直接照抄，
要親自去役所、法務局確認每個細節條文，讓客人在充分理解下才簽約。

然而調查結果讓我倒吸一口氣——這物件問題不小：
1. 屋齡雖年輕，但過去曾有結構性漏水紀錄，且原始建商經驗不足，結構有隱憂。
2. 管理初期會計編列失當，導致每兩年漲一次費用，目前修繕基金甚至是負的。
3. 住戶素質偏低，租客比例高，導致管理秩序混亂、垃圾區髒亂、腳踏車亂停。

這些問題會影響未來轉手難度，也就是不動產常說的「出口戰略」。

很多人會說「反正是自住，不用管那麼多吧？」

但未來若要出售，尤其是面對內行投資家，東京子現在看到的其他行家也會注意到的可能性高，卡關機會大。

・專業判斷與理性止損
我們老闆是「高階宅建士」等級，業界有名的物件問題調查專家，他也直言：「這是我看過財務狀況最慘的物件，沒有之一。」

我知道客人聽到後一定非常難過，畢竟連訂金都準備好、夢想藍圖已繪製，結果一夕之間可能化為泡沫。

一切又要重新來過。

我把資料交給客人與家人參考，並說明取消合約的後果。
雖然會讓賣方不高興，甚至影響未來合作，但基於專業誠信，還是選擇如實說明。

客人最後選擇放棄這個物件，我也硬著頭皮向對方仲介表示我們要「取り下げ」，賠上無限道歉，結束這段交易。

・結局：真正適合的家，會在等你
好消息是——幾週後，我們順利找到一個條件更好、價錢更漂亮、地點更理想的房子，貸款也順利核下，客人一家人目前已經開開心心搬進新家了。

雖然過程中繞了點路，但我始終相信：只要堅持專業，站在客人立場，就一定會找到那顆最適合的寶石。

幫助客人找到心目中的理想家園，是我最開心的事。

預祝大家都能實現「住進夢想東京」的那一步，達到做東京包租公包租婆的美夢。

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◆最後，小小工商宣傳（給耐心看完文章的人的ご褒美=獎勵=福利）
東京子打算成立一個LINE社群，
邀請已經是「日本不動產房東」以及「想成為日本不動產房東」的朋友加入。
東京子會在上面不定期釋放房源物件。
「日本不動產房東」的定義是
（1）已經擁有自住房
（2）擁有投資房源
「想成為日本不動產房東」的定義是
→非常渴望在不遠的將來成為房東的預備軍
日本不動產的定義是
→房源地點在日本（不限東京）
成員只限投資家，仲介業者請勿加入！
東京子會請要申請的朋友回答幾個問題後給您入會密碼。
オープンチャット「東京子談東京不動產」
（這裡比臉書更新頻繁）
https://x.gd/NGh3a
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【有關東京子介紹】
東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。
【保有的日本資格】
日本國家資格：宅地建物取引士（不動產經紀人）、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士etc，
日本民間資格：FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター（整脊修復師）、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター３級etc.
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
https://kyokoshouse.com/
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【有關永幸不動產的介紹】
永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
目前由第二代老闆接手，邁入第57個年頭。
以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。
從租賃、買賣到日常的物業管理，有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。
擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。
公司主頁：
https://eikou-house.com/
客人介紹敝公司的影片：
https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY
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★東京子日租月租房（Kyoko's House）房間介紹
東京子在板橋區、練馬區有Airbn東 https://xn--1lqz12a.facebook.com/tokyodorm
【東京子民宿系列目前有的房源」
（Airbnb全部集中在板橋區大山站,另有一月租小套房在練馬站）　
(6)板橋區東武東上線大山車站走路2分大山101號房到池袋3站5分提供雙人床面積25㎡房間內免費光纖上網（無流量限制）
(開放六個月前預約)
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9006622
(7) 大山102號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9676636
(9) 大山201號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/13723999
(10) 202號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9163537
大山商店街影片介紹
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1013178419025187/
月租套房
（11）練馬區練馬站走路6分，單人床、面積14平米、１K
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1969784193364600/
(12)豐島區下板橋站走路6分，單人床，面積22.6㎡、1R
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/2215077988835218/
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）https://kyokoshouse.com/
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【延續閱讀】
到目前的柳暗花明案件其一
★東京找房安家立業第一步～要多久的時間來找住處呢？
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2231547323807928
柳暗花明案件其二
東京找房記～外國留學生東京租房步步難！？
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2255042924791701
日本找房網站
https://suumo.jp/kanto/
https://www.homes.co.jp/chintai/
https://www.able.co.jp/
☆過去找房相關文
【有關東京一般租房初期費用】（做好房租乘以6個月的心理準備吧）
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2008962352733094
【東京租屋〜外國人不知道的潛規則】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2002418336720829
【東京找房安家立業第一步～要多久的時間來找住處呢？】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2231547323807928
【東京找房記受難記系列】
https://bit.ly/3Sr8HCy
【東京不動產之豬羊變色篇〜一次將再建築不可的物件點石成金的故事】
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/permalink/1436727683336923/
【不動產買賣以退為進的美學】～殺價真的是賺到嗎？多給後的三贏局面。
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/permalink/1450659051943786/
【讚美的力量】豬被稱讚後也會爬上樹～～
https://bit.ly/3SmpzKC
【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路10分新築物件釋出新房源（共3戶）寫在重建之前
https://bit.ly/3E2yUTC
【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路約9分新築物件釋出新房源（共3戶）
不藏私地分享我在日本蓋房子的心得重點！
https://bit.ly/3SsmTuZ
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補充文
日本房市職場投資參考網站
https://www.kenbiya.com
https://www.rakumachi.jp
東京不動產過去的相關文
（1）參加日本國家資格考
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1756678907961441
（2）我與東京不動產的緣
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1767125946916737
（3）2017年日本不動產經紀人放榜了！！
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1770585976570734
【我也可以成為東京包租婆嗎？】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1770616379901027
【十年歲月的力量】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1907339809562016
【與東京不動產的緣起】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1910069069289090
【N年前初接觸東京不動產時的回憶+最近新嘗試的一個八竿子打不到一起的分野】
https://bit.ly/3E160mS
#東京子的東京生活
#東京子推薦不動產
#東京子帶看房

03/03/2025

【Megu姐的日本法拍＆旅宿經驗分享】3/1 順利落幕！
感謝所有參加的朋友，
舊雨新知齊聚一堂，
甚至還有夥伴特地從台灣搭機趕來共襄盛舉。

本次講座圍繞著「競標是什麼、怎麼做、需要哪些準備」等資訊。
如果說，上網查關鍵字就能抓到一些法拍流程的基礎知識，
那麼「親身經歷者有系統的臨場分享」則是花錢也不一定買得到的寶貴經驗。

句句精采，全程無冷場
Megu姐在短短兩小時內，
把她從零經驗到躍身法拍市場、
再進到民宿經營的心路歷程大方公開。
從競標的常見陷阱，
到和原屋主談判的實際案例，
處處都需要專家協力，
有時並非有錢就能簡單解決。

即使是專業不動產業者，對競標物件也會再三謹慎小心。
因為買到花了錢也無法挽救的雷坑物件，
一不小心就會「套牢」。

看似輕描淡寫的交涉過程，
其實背後充滿各式各樣突發的 Trouble。

Megu姐在談得標後如何跟所有者、相關人士交涉時，展現出「該給就給、別斤斤計較」的氣度（格好いい！！）。
大家開心、雙贏多贏的局面就比較容易達成。

就像日文常說的「三方良し（賣方良し、買方良し、世間良し）」，
尊重專家意見、廣結善緣，
往往能化險為夷。

每一場共學會，
我們都邀請到願意無私分享的講師。
他們投入寶貴的時間和精力，只為了把知識以及經驗傳遞出去，
避免接下來無謂的繞遠路跟踩坑。
Megu姐也說：「我就是喜歡學習、喜歡上課、喜歡每天都有成長。」
相信參與共學會的每位學員，也是因為熱愛學習才聚在一起。
期望這份「愛的循環」，
能持續帶來更多正向效應，
並幫助需要的人。

請看【Megu姐的法拍＆旅宿心得講座重點速覽】↓
我的背景：

從台灣到日本，原本是全職家庭主婦。
為了規劃老後生活，開始涉足日本不動產。
從買房到旅宿：
半年內就幫自己、家人、朋友買了 10 間小套房。
在新宿、秋葉原、富士山都嘗試民宿、小型飯店經營。
為何關注法拍屋？
不滿意一般市場房子的朝向、樓層、屋況。
嘗試法拍，可能以較便宜價格買到，但風險也高。
法拍流程與重點：
資訊來源：法院競賣網站或國稅局公賣。
保證金：付最低標價 10～20%，若未得標會退還。
出價：評估地段、修繕費、用途，設定合理金額。
得標後：須在短期內（約一個月）付清餘款。
佔用者或原屋主：得自行協商或透過法院強制執行。
沒有瑕疵擔保責任
法拍屋買下後的所有修繕，皆由得標人自行負擔。
出價前要把維修成本考量進去。
旅宿經營心得：
在新宿、秋葉原、富士山分別經營不同型態的旅宿。
要掌握市場需求、法規（消防、建築）與營運定位。
結語
法拍風險高，但只要準備周全，還是能撿到划算標的。
做民宿或長租，都要先想好定位、成本、後續管理。
經驗分享只是起點，更多研究與行動才能走得更穩。
Megu Fuji 2021、Plus、東京民宿
https://megufuji.com/
https://www.instagram.com/megu_fuji2021/

最後公告一下共學會接下來的活動預定
【2025 年第三場講座】
日期：4 月 5 日（六）13:30 開場（週六下午）
主講人：東京子
主題：想在東京當包租公/包租婆嗎？東京子傳授房東養成計劃！第二彈
內容重點：住宅貸款 & 投資貸款的資金規劃
限額 25 位（目前額滿中）
報名連結：https://forms.gle/imcVjX3994WSYZr39

因應不斷有學員不斷敲碗索求資料，
這場有整理出筆記還有錄音檔
https://note.com/tokyo2103/n/nd9a159f615e3

【2025 年第四場講座】
日期：5 月 3 日（六）13:30 開場（週六下午）
主講人：預計仍是東京子
主題：東京子傳授房東養成計劃！第三彈（暫訂）
內容重點：住宅貸款 & 投資貸款的資金規劃
限額 25 位（尚未開始報名）

非常感謝大家的支持，也期待在後續的共學會活動中，與各位再度相見。

讓我們一起持續學習、成長，攜手創造更多正向影響吧！

28/02/2025

【東京子的房東養成計劃】
3/1（六）就是明天！
這次由法拍姐 Megu姐上陣！
📅 日期：3月1日（六） 18:30～開場（請記得時間，不要搞錯哦！）
🎤 主講人：Megu姐（法拍姐 & 民宿姐）
📌 主題：40歲以後的第二人生——從零開始經營法拍屋到旅宿經營！
📍 地點：豊島區
💡 恭喜有搶到報名名額的同學！
請務必提前5分鐘抵達會場，完成報到、調整呼吸、準備就座。
這次內容超級豐富，分秒珍貴，我們將準時開始，不等遲到哦！
那我們明天見！ 🚀
🔥 搶先預告下一場講座 🔥
📅 2025年第三場講座
🗓 日期：4月5日（六） 13:30開場（週六下午場！）
🎤 主講人：東京子
📌 主題：想在東京當包租公/包租婆嗎？東京子傳授房東養成計劃！
💰 內容重點：住宅貸款 & 投資貸款的資金規劃
📢 限額25位！（目前報名候補已排到38位…感謝大家的熱情！沒收到Google表單回條的，不算正式報名成功哦！）
📍 請趕快 Memo 進行事曆，搶到名額的朋友別錯過！
🚀 期待5月場，敬請期待！

東京子談東京不動產～東京子的東京生活

14/09/2025

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26/04/2025

03/03/2025

28/02/2025

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