25/06/2025
Долг отныне «привязан» к квартире
Соседи должников радуются, а вот покупатели недвижимости заимели головную боль: как будет работать новый закон?
Сейм постановил, что с 1 января 2026 года все коммунальные долги будут привязаны к конкретной квартире, а не к ее собственности. Теперь неплательщики не смогут скрыться, бросив свои квартирные долги на соседей.
Эпоха перемен
Проблема неплатежей за коммунальные услуги и управление жилым фондом стоит в Латвии остро.
По данным домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks, примерно 5-6% квартир продаются с долгами. При этом покупатель начинает жизнь с чистого листа, а долг за квартиру продолжает числиться за старым хозяином недвижимости, который с большой долей вероятности никогда его не оплатит.
Статистика говорит, что лишь каждый третий продавец-неплательщик оплачивал долг перед домоуправлением после того, как получал от покупателя деньги за свою квартиру.
Это создает серьезные проблемы для остальных жильцов и домоуправлений, ведь долг остается на балансе всего дома.
Выходит, что неоплаченные счета одного собственника могут привести к отключению услуг для всего дома. Тогда домоуправление приходит к жителям и настойчиво предлагает оплатить чужие долги, например, из общего накопительного фонда или за счет повышения платы за обслуживание. Конечно, честные жители соглашаться на такую аферу не обязаны, но что делать, если из-за сгинувшего должника над всем домом нависает угроза отключения отопления?
Новая реальность
Идея Министерства экономики привязать долги к недвижимости не нова. Она годами обсуждалась на самом высоком уровне, но достаточного сочувствия не встречала.
Но вот революция и произошла: перед Лиго парламент в третьем чтении принял соответствующие поправки.
Для действующих владельцев квартир эти поправки означают повышенную ответственность. Если вы планируете продать свою квартиру, будьте готовы к тому, что накопленные долги за управление и коммунальные услуги (включая взносы в накопительный фонд и плату за право пользования землей) за последние три года перейдут на нового собственника.
!!!
Продавец обязан проинформировать покупателя о своих квартирных долгах, а покупателю хорошо бы не забыть эти сведения запросить.
!!!
Если при покупке квартиры не озаботиться сбором информации о долгах старого хозяина, то позже можно обнаружить себя у разбитого корыта. То есть в квартире с долгами за последние три года. С учетом средней квартплаты такие долги легко могут достинуть 5-6 тысяч евро.
Конец терпени
Для добросовестных жителей, которые до сих пор страдали от чужих долгов, это должно быть облегчением.
Новые поправки призваны сбалансировать права всех собственников, чтобы долги одного не влияли негативно на возможность получать услуги другими.
В идеале это должно уменьшить ситуации, когда остальные жильцы вынуждены покрывать чужие долги, что освободит общие средства для улучшения жилищных условий и предотвратит отключение услуг.
Как по минному полю
Покупателям с 1 января 2026 года нужно быть особенно внимательными. Приобретая квартиру, в нагрузку они получат долги предыдущего владельца. Правда, не все долги, а лишь возникшие не ранее чем за три года до момента перехода права собственности. Более того, покупатель также будет обязаны оплатить пеню и договорные штрафы, начисленные за просрочку платежей.
Однако у покупателя остается право оспорить обоснованность долга или связанных с ним платежей, даже в уже начатом судебном процессе, используя все возражения предыдущего владельца.
Более того, покупатель может потребовать от предыдущего собственника возместить уплаченные суммы, если иное не было согласовано между ними. Но для этого еще надо будет победить в суде.
Готовимся к худшему?
Пять острых вопросов о новых правилах
- Долги «привязаны» к квартире – что это значит для меня как покупателя?
Это значит, что, покупая квартиру после 1 января 2026 года, вы автоматически принимаете на себя бремя долгов предыдущего владельца за управление домом, коммунальные услуги, взносы в накопительный фонд и плату за землю, если эти долги образовались в течение последних трех лет до покупки. И никаких тебе записей в Земельной книге – это "законное" обременение.
- Долги за три года? Почему не за год, как говорилось раньше?
Изначально действительно обсуждался более короткий срок, но после дебатов было решено установить трехлетний период. Это значительно увеличивает финансовые риски для покупателя и потенциально — для недобросовестного продавца, который может "сбросить" внушительные суммы на нового владельца.
- А если мне подсунули квартиру с долгами, о которых я не знал? Что делать?
Придется платить. Закон обязывает вас немедленно погасить эти долги после приобретения квартиры. Да, вы можете оспаривать их обоснованность, но сначала – платите.
- Могу ли я "трясти" предыдущего владельца за эти деньги?
Можете, но только если вы не договорились иначе (например, если продавец не дал вам скидку на сумму долга). Закон дает вам право требовать возмещения уплаченных сумм. Но это уже ваши проблемы, а не управляющего или соседей.
- Когда это веселье начинается?
Правила начнут действовать, если добровольная продажа квартиры произойдет после 31 декабря 2025 года. А вот долги могут быть сделаны после 31 декабря 2022 года.
