06/08/2026
🏠 PROSEDUR MEMBELI RUMAH SUBSALE MELALUI EJEN
Assalamualaikum semua.
Ramai yang masih risau untuk membeli rumah, terutama pembeli rumah pertama. Antara perkara yang selalu bermain dalam fikiran ialah takut ditipu, pinjaman tidak lulus atau tersalah membuat bayaran.
Jadi, saya terangkan secara ringkas proses membeli rumah subsale, iaitu membeli rumah daripada pemilik sedia ada dan bukan terus daripada pemaju.
1. Semak ejen dan lawat rumah
Sebelum membuat sebarang bayaran, pastikan individu yang menguruskan rumah tersebut ialah ejen atau perunding hartanah yang sah.
Minta nama penuh, nombor REN dan nama agensi untuk dibuat semakan.
Kemudian, aturkan masa untuk melihat rumah. Semasa viewing, periksa:
✅ Keadaan bumbung dan siling
✅ Kebocoran atau kesan air
✅ Retakan pada dinding
✅ Keadaan pintu, tingkap dan lantai
✅ Sistem elektrik dan paip air
✅ Tunggakan maintenance, cukai atau bil berkaitan
✅ Barang yang akan ditinggalkan oleh pemilik
Sekiranya terdapat kerosakan, tanya sama ada pemilik akan membaikinya atau rumah dijual dalam keadaan sedia ada.
2. Buat tawaran dan bayar earnest deposit
Sekiranya berminat, pembeli boleh membuat tawaran melalui dokumen yang biasanya dipanggil Surat Tawaran Membeli atau Offer to Purchase.
Pembeli juga biasanya perlu membayar earnest deposit sekitar 2% hingga 3% daripada harga rumah, bergantung pada terma yang dipersetujui.
Pastikan:
✅ Bayaran dibuat ke akaun rasmi agensi hartanah atau pihak pemegang amanah yang dinyatakan
✅ Jangan bayar ke akaun peribadi ejen tanpa dokumen dan penjelasan yang sah
✅ Dapatkan resit rasmi
✅ Harga, alamat rumah dan barang yang termasuk dalam jualan dinyatakan dengan jelas
✅ Tempoh untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli dinyatakan
✅ Syarat pemulangan deposit sekiranya pinjaman tidak diluluskan ditulis dengan jelas
Syarat pinjaman tidak lulus bukan automatik. Ia mestilah dipersetujui oleh penjual dan dimasukkan secara bertulis dalam surat tawaran.
Baca dan fahami dokumen sebelum menandatangani. Jangan hanya bergantung kepada penerangan secara lisan.
3. Mohon pinjaman perumahan
Selepas tawaran diterima, pembeli boleh memohon pinjaman daripada bank.
Pembeli bebas untuk memilih pegawai bank sendiri atau mendapatkan bantuan daripada ejen. Sebaiknya buat perbandingan beberapa bank kerana jumlah pinjaman, kadar keuntungan atau faedah dan syarat kelulusan mungkin berbeza.
Bank biasanya akan menilai:
✅ Pendapatan dan komitmen bulanan pembeli
✅ Rekod CCRIS dan CTOS
✅ Harga pasaran rumah
✅ Jenis serta status hartanah
✅ Tempoh pinjaman yang dipohon
Kelulusan pinjaman bukan berdasarkan harga jualan semata-mata. Bank juga akan melihat nilai hartanah dan kemampuan kewangan pembeli.
4. Lantik peguam
Pembeli mempunyai hak untuk memilih peguam sendiri bagi menguruskan urusan jual beli.
Peguam akan membantu untuk:
✅ Membuat semakan hak milik
✅ Menyediakan Perjanjian Jual Beli atau SPA
✅ Menjelaskan syarat-syarat pembelian
✅ Menguruskan pindah milik
✅ Menguruskan dokumen pinjaman jika dilantik
✅ Memohon kebenaran pihak berkuasa jika diperlukan
✅ Memastikan bayaran dibuat mengikut terma SPA
Sebelum melantik peguam, minta quotation lengkap yang membezakan:
• Yuran guaman
• Duti setem
• Fi pendaftaran
• Carian tanah
• Kos penilaian
• Kos pentadbiran dan perbelanjaan lain
5. Tandatangan SPA dan bayar baki deposit
Kebiasaannya jumlah keseluruhan deposit pembelian ialah 10% daripada harga rumah, tertakluk pada persetujuan dan kandungan SPA.
Contohnya, sekiranya pembeli telah membayar earnest deposit sebanyak 3%, baki 7% biasanya perlu dibayar semasa menandatangani SPA.
Namun, jumlah dan masa pembayaran sebenar mestilah mengikut dokumen yang telah dipersetujui.
Selepas SPA ditandatangani, peguam akan meneruskan proses seperti:
✅ Menyelesaikan baki pinjaman penjual
✅ Mendapatkan dokumen daripada bank penjual
✅ Memohon kebenaran pindah milik jika diperlukan
✅ Menguruskan pinjaman pembeli
✅ Menguruskan pendaftaran pindah milik
Tempoh penyelesaian bergantung pada jenis hartanah dan keadaan kes.
Rumah leasehold, rumah kos rendah, hartanah tanpa strata individu atau kes yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa biasanya mengambil masa lebih panjang.
6. Pembayaran penuh dan penyerahan kunci
Selepas semua syarat dalam SPA dipenuhi dan baki harga jualan dibayar sepenuhnya, penjual akan menyerahkan milikan kosong serta kunci rumah mengikut terma yang dipersetujui.
Sebelum menerima kunci, pembeli disarankan untuk:
✅ Membuat pemeriksaan akhir rumah
✅ Memastikan barang yang dijanjikan masih ada
✅ Mengambil bacaan meter air dan elektrik
✅ Menukar nama akaun utiliti
✅ Memeriksa tunggakan maintenance dan bil berkaitan
✅ Menukar kunci rumah demi keselamatan
Selepas proses tersebut selesai, barulah pembelian rumah dianggap lengkap.
PERINGATAN PENTING
Membeli rumah melibatkan jumlah wang yang besar. Jangan terburu-buru membuat bayaran hanya kerana takut rumah tersebut diambil oleh pembeli lain.
Pastikan setiap bayaran mempunyai dokumen, resit dan tujuan yang jelas. Semak ejen, baca semua dokumen dan dapatkan nasihat peguam jika terdapat perkara yang meragukan.
Setiap kes hartanah mungkin mempunyai proses dan syarat yang berbeza. Penerangan ini hanyalah panduan umum untuk membantu pembeli memahami perjalanan asas membeli rumah subsale.
Untuk pertanyaan berkaitan pembelian, penjualan atau semakan awal hartanah, boleh hubungi:
Amir Haqim
REN 50174
IQI Realty Sdn. Bhd.
📱 WhatsApp: 013-678 0983
📧 E-mel: [email protected]
Semoga urusan anda untuk memiliki rumah dipermudahkan.
