Consultanta Asociatii Proprietari

Consultanta Asociatii Proprietari Informații utile proprietarilor, organelor de conducere și administratorilor.

07/06/2026

🔥 Î𝐍𝐆𝐑𝐈𝐉𝐈𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋 𝐂ÂȘ𝐓𝐈𝐆Ă 𝐌𝐀𝐈 𝐌𝐔𝐋𝐓 𝐃𝐄𝐂Â𝐓 𝐀𝐃𝐌𝐈𝐍𝐈𝐒𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋. 𝐕𝐈 𝐒𝐄 𝐏𝐀𝐑𝐄 𝐍𝐎𝐑𝐌𝐀𝐋?

În ultimii ani, asociațiile de proprietari s-au adaptat legislației și au externalizat serviciile de curățenie.

Astăzi, firmele de curățenie lucrează în baza unor contracte clare, emit facturi și prestează exact activitățile pentru care sunt plătite. Nimic mai mult.

Nu cară sacoșe.
Nu rezolvă reclamații.
Nu merg la Primărie.
Nu răspund în fața Poliției.
Nu gestionează fondurile proprietarilor.

Și totuși...

În multe asociații din București, costul lunar cu serviciul de curățenie a ajuns să fie mai mare decât costul cu administratorul.

Da, ați citit bine.

Persoana care gestionează banii asociației, întocmește listele de plată, răspunde pentru documente, ține legătura cu instituțiile și poate răspunde inclusiv cu propriul patrimoniu este remunerată mai puțin decât persoana care efectuează curățenia.

Unde este logica?

Mai grav este că mulți membri ai conducerii asociațiilor încă nu înțeleg că răspunderea este una reală și solidară.

Președintele, cenzorul și administratorul pot răspunde pentru documentele întocmite, aprobate și înregistrate.

Îngrijitorul nu.

Instanțele au obligat de-a lungul timpului președinți, cenzori și administratori să suporte din propriul buzunar prejudicii constatate în activitatea asociației.

În schimb, obsesia pentru „cel mai ieftin administrator” a produs deseori efecte devastatoare:

➡️ asociații rămase fără utilități;
➡️ fonduri gestionate defectuos;
➡️ prejudicii suportate ulterior de proprietari;
➡️ lucrări de mântuială și improvizații costisitoare.

Realitatea este simplă:

Responsabilitatea costă.

Competența costă.

Corectitudinea costă.

Controlul costă.

Iar atunci când alegem exclusiv după preț, de cele mai multe ori plătim ulterior mult mai mult.

Nu poți cere implicare maximă, profesionalism și asumare totală de la o persoană căreia îi transmiți permanent că munca și responsabilitatea sa valorează mai puțin decât orice alt serviciu din asociație.

📌 Ordinul nr. 3103/2017 prevede clar:

„Documentele justificative care se evidenţiază în contabilitatea în partidă simplă angajează răspunderea persoanelor care le-au întocmit, vizat şi aprobat, precum şi a celor care le-au înregistrat în contabilitate.”

Acum vă întreb:

❓ În asociația dumneavoastră se alege administratorul după competență și responsabilitate sau după criteriul „să fie cât mai ieftin”?

Aștept opiniile dumneavoastră în comentarii.

Autor: Gelu Puscas

🎉 𝐀𝐦 𝐝𝐞𝐩ăș𝐢𝐭 𝟏.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝐝𝐞 𝐯𝐢𝐳𝐮𝐚𝐥𝐢𝐳ă𝐫𝐢! 🎉Această cifră reprezintă interesul, încrederea și implicarea fiecăruia dintre vo...
04/06/2026

🎉 𝐀𝐦 𝐝𝐞𝐩ăș𝐢𝐭 𝟏.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝐝𝐞 𝐯𝐢𝐳𝐮𝐚𝐥𝐢𝐳ă𝐫𝐢! 🎉

Această cifră reprezintă interesul, încrederea și implicarea fiecăruia dintre voi. 𝐕ă 𝐦𝐮𝐥ț𝐮𝐦𝐢𝐦 pentru că ne urmăriți, comentați și distribuiți informațiile care ajută comunitățile de proprietari, administratorii și conducerile asociațiilor.

𝐒𝐮𝐜𝐜𝐞𝐬𝐮𝐥 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭𝐚 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐚𝐥 𝐧𝐨𝐬𝐭𝐫𝐮, 𝐚𝐥 𝐭𝐮𝐭𝐮𝐫𝐨𝐫! Dacă apreciați activitatea paginii, invitați și alți proprietari, administratori sau membri ai comitetelor executive să ni se alăture.

🙏 Vă mulțumim pentru susținere și pentru că faceți parte din această comunitate!

📸 În imagine puteți vedea dovada depășirii pragului de 1.000.000 de vizualizări.

🚨 𝐅𝐎𝐍𝐃𝐔𝐋 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓 𝐄𝐒𝐓𝐄 𝐎𝐁𝐋𝐈𝐆𝐀𝐓𝐎𝐑𝐈𝐔! 𝐋𝐢𝐩𝐬𝐚 𝐥𝐮𝐢 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐚𝐝𝐮𝐜𝐞 𝐚𝐦𝐞𝐧𝐳𝐢 𝐝𝐞 𝐩â𝐧ă 𝐥𝐚 𝟗.𝟎𝟎𝟎 𝐥𝐞𝐢Una dintre cele mai frecvente dis...
04/06/2026

🚨 𝐅𝐎𝐍𝐃𝐔𝐋 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓 𝐄𝐒𝐓𝐄 𝐎𝐁𝐋𝐈𝐆𝐀𝐓𝐎𝐑𝐈𝐔! 𝐋𝐢𝐩𝐬𝐚 𝐥𝐮𝐢 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐚𝐝𝐮𝐜𝐞 𝐚𝐦𝐞𝐧𝐳𝐢 𝐝𝐞 𝐩â𝐧ă 𝐥𝐚 𝟗.𝟎𝟎𝟎 𝐥𝐞𝐢

Una dintre cele mai frecvente dispute din asociațiile de proprietari este legată de fondul de rulment.

❓„De ce trebuie să îl plătesc?”
❓„Pot să refuz?”
❓„Mi se poate cere din nou?”
❓„Mi se restituie când vând apartamentul?”

Răspunsul scurt este acesta:

✅ Fondul de rulment este OBLIGATORIU potrivit Legii nr. 196/2018.
✅ El există pentru ca asociația să poată plăti la timp facturile către furnizorii de utilități și prestatorii de servicii.
✅ Fără acest fond, asociația poate ajunge în incapacitate de plată sau poate acumula penalități.

Foarte important:

🔹 Fondul de rulment NU poate fi folosit pentru reparații, investiții sau lucrări la bloc.
🔹 Acesta este destinat exclusiv plății facturilor curente ale asociației.
🔹 Sumele încasate trebuie depuse în contul asociației, nu păstrate de administrator sau președinte.

Mulți proprietari nu cunosc un alt aspect important:

📌 Pentru fondul de rulment administratorul trebuie să emită CHITANȚĂ SEPARATĂ.

De asemenea:

✔️ Fondul se restituie, de regulă, la vânzarea apartamentului, dacă părțile nu au convenit altfel.
✔️ Restanțele la fondul de rulment pot fi urmărite în instanță.
✔️ În anumite condiții, aceste sume pot fi și penalizate.

ATENȚIE!

⚠️ Neconstituirea fondului de rulment poate atrage amenzi între 2.500 și 5.000 lei.

⚠️ Utilizarea nelegală a fondului de rulment poate atrage amenzi între 4.000 și 9.000 lei.

Acum sunt curios de experiența dumneavoastră:

👉 În blocul în care locuiți există fond de rulment?
👉 Vi s-a explicat vreodată la ce folosește concret?
👉 Sunteți de acord cu obligativitatea lui?

Scrieți în comentarii localitatea și experiența pe care o aveți cu asociația de proprietari.

Dacă informația vă este utilă, distribuiți această postare. Sunt proprietari care încă nu cunosc aceste reguli.

Autor: Av. Gelu Pușcaș

🚨 𝐀𝐃𝐌𝐈𝐍𝐈𝐒𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋 𝐍𝐔 𝐃𝐄𝐂𝐈𝐃𝐄 𝐋𝐔𝐂𝐑Ă𝐑𝐈𝐋𝐄 𝐃𝐈𝐍 𝐁𝐋𝐎𝐂!𝐂𝐈𝐍𝐄 𝐈𝐀 𝐃𝐄 𝐅𝐀𝐏𝐓 𝐃𝐄𝐂𝐈𝐙𝐈𝐈𝐋𝐄 Ș𝐈 𝐂𝐈𝐍𝐄 𝐑Ă𝐒𝐏𝐔𝐍𝐃𝐄?„Administratorul a decis să fa...
03/06/2026

🚨 𝐀𝐃𝐌𝐈𝐍𝐈𝐒𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋 𝐍𝐔 𝐃𝐄𝐂𝐈𝐃𝐄 𝐋𝐔𝐂𝐑Ă𝐑𝐈𝐋𝐄 𝐃𝐈𝐍 𝐁𝐋𝐎𝐂!

𝐂𝐈𝐍𝐄 𝐈𝐀 𝐃𝐄 𝐅𝐀𝐏𝐓 𝐃𝐄𝐂𝐈𝐙𝐈𝐈𝐋𝐄 Ș𝐈 𝐂𝐈𝐍𝐄 𝐑Ă𝐒𝐏𝐔𝐍𝐃𝐄?

„Administratorul a decis să facem lucrarea!”
Este una dintre cele mai frecvente afirmații pe care le aud proprietarii. Dar este și una dintre cele mai mari confuzii din activitatea unei asociații de proprietari.

În realitate, administratorul NU decide lucrările, NU negociază contractele și NU angajează asociația în relația cu firmele prestatoare.

Atunci cine face toate acestea?

📌 Adunarea Generală decide lucrările importante și stabilește prioritățile.

📌 Comitetul Executiv întocmește bugetul și negociază în limitele mandatului primit de la proprietari.

📌 Președintele asociației este cel care semnează contractele și reprezintă asociația în relația cu terții.

📌 Administratorul efectuează plățile, urmărește execuția lucrărilor și participă la recepția acestora.

📌 Costurile lucrărilor se recuperează de la proprietari, de regulă în rate, proporțional cu cota-parte indiviză sau din fondul de reparații, dacă acesta există.

⚠️ Pe scurt: într-o asociație de proprietari, deciziile privind investițiile și reparațiile aparțin proprietarilor, prin Adunarea Generală, nu administratorului.

Din experiența dumneavoastră:

❓Ați întâlnit situații în care administratorul a fost considerat responsabil pentru decizii care, de fapt, aparțineau Adunării Generale sau Comitetului Executiv?

Scrieți în comentarii. Sunt curios să aflu ce probleme întâlniți în asociațiile dumneavoastră.

Distribuiți această informație. Sunt convins că mulți proprietari și chiar mulți membri ai organelor de conducere nu cunosc aceste reguli.

Autor Gelu Pușcaș
Extras și adaptare din „ABCdarul Proprietarului”

01/06/2026

🚨 𝐀𝐌𝐄𝐍𝐃𝐀𝐓 𝐂𝐔 𝟓.𝟎𝟎𝟎 𝐋𝐄𝐈 𝐏𝐄𝐍𝐓𝐑𝐔 𝐂Ă Ș𝐈-𝐀 𝐅Ă𝐂𝐔𝐓 𝐓𝐑𝐄𝐀𝐁𝐀. 𝐈𝐍𝐒𝐓𝐀𝐍Ț𝐀 𝐀 𝐀𝐍𝐔𝐋𝐀𝐓 𝐀𝐌𝐄𝐍𝐃𝐀

Da, ați citit bine.

Un cenzor al unei asociații de proprietari a fost sancționat cu 5.000 de lei de către o autoritate publică locală, deși chiar el fusese cel care semnalase existența unor lipsuri de bani în cadrul asociației.

Întrebarea este simplă:

❓ Dacă observi o problemă, o raportezi, o consemnezi în documente, faci notificări oficiale și ceri măsuri, mai poți fi considerat vinovat?

Din păcate, uneori da.

Din fericire, există instanțe de judecată.

La data de 29.05.2026, Cabinetul de Avocat Puscas Gelu a obținut anularea acestei sancțiuni, demonstrând în fața instanței că realitatea era cu totul alta decât cea reținută de autoritatea care aplicase amenda.

Nu vorbim despre simple afirmații.

Am demonstrat că:
✔️ lipsurile au fost identificate și consemnate prin rapoartele de verificare;
✔️ neregulile au fost semnalate oficial;
✔️ au fost formulate notificări inclusiv prin executor judecătoresc;
✔️ persoanele responsabile au fost puse în întârziere;
✔️ cenzorul nu a rămas pasiv niciun moment.

Cu alte cuvinte, exact persoana care încercase să protejeze interesele asociației ajunsese să fie sancționată.

Instanța a înțeles acest lucru.

Iar Cabinetul nostru a reușit să demonstreze că exercitarea atribuțiilor, semnalarea neregulilor și efectuarea demersurilor necesare nu pot fi transformate într-un motiv de sancționare.

De ani de zile susținem același principiu în conferințe, cursuri și în instanță:

📌 Nu tăcerea te protejează.
📌 Nu pasivitatea te protejează.
📌 Nu întoarcerea privirii te protejează.

Te protejează faptul că îți faci datoria și că poți demonstra acest lucru.

Această hotărâre nu este doar o victorie într-un dosar.

Este încă o confirmare a implicării constante a Cabinetului de Avocat Puscas Gelu în problemele reale ale asociațiilor de proprietari din România.

În fiecare an reprezentăm președinți, cenzori, membri ai comitetelor executive, proprietari și asociații care se confruntă cu situații juridice complexe, sancțiuni discutabile, controale și interpretări abuzive ale legislației.

Uneori câștigăm prin consultanță.

Alteori prin prevenție.

Iar atunci când este nevoie, în instanță.

Pentru că rolul avocatului nu este doar să explice legea.

Rolul avocatului este să o folosească pentru a apăra oamenii care și-au făcut corect datoria.

🏢 𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐏𝐋Ă𝐓𝐄𝐒𝐂 𝐋𝐈𝐅𝐓𝐔𝐋, 𝐂𝐔𝐑ĂȚ𝐄𝐍𝐈𝐀 Ș𝐈 𝐒𝐀𝐋𝐀𝐑𝐈𝐈𝐋𝐄 𝐃𝐈𝐍 𝐁𝐋𝐎𝐂 𝐃𝐀𝐂Ă 𝐍𝐔 𝐋𝐎𝐂𝐔𝐈𝐄𝐒𝐂 Î𝐍 𝐀𝐏𝐀𝐑𝐓𝐀𝐌𝐄𝐍𝐓?Este una dintre cele mai frecvent...
31/05/2026

🏢 𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐏𝐋Ă𝐓𝐄𝐒𝐂 𝐋𝐈𝐅𝐓𝐔𝐋, 𝐂𝐔𝐑ĂȚ𝐄𝐍𝐈𝐀 Ș𝐈 𝐒𝐀𝐋𝐀𝐑𝐈𝐈𝐋𝐄 𝐃𝐈𝐍 𝐁𝐋𝐎𝐂 𝐃𝐀𝐂Ă 𝐍𝐔 𝐋𝐎𝐂𝐔𝐈𝐄𝐒𝐂 Î𝐍 𝐀𝐏𝐀𝐑𝐓𝐀𝐌𝐄𝐍𝐓?

Este una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primesc de la proprietari.

„Sunt plecat din țară.”
„Apartamentul este gol de luni de zile.”
„Nu folosesc liftul.”
„Nu urc pe scări.”
„Nu consum apă.”

Și totuși, pe lista de plată apar în continuare cheltuieli pentru lift, curățenie, salariile administratorului, președintelui sau cenzorului.

Este legal?

𝐃𝐚.

Motivul este simplu: atunci 𝐜â𝐧𝐝 𝐝𝐞ț𝐢𝐧𝐞ț𝐢 𝐮𝐧 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭, 𝐧𝐮 𝐝𝐞ț𝐢𝐧𝐞ț𝐢 𝐝𝐨𝐚𝐫 𝐬𝐩𝐚ț𝐢𝐮𝐥 𝐝𝐢𝐧𝐭𝐫𝐞 𝐜𝐞𝐢 𝐩𝐚𝐭𝐫𝐮 𝐩𝐞𝐫𝐞ț𝐢. Dețineți și o cotă-parte indiviză din toate părțile comune ale blocului: casa scării, liftul, terasa, acoperișul, fațada, instalațiile comune și celelalte elemente aflate în proprietate comună.

Din acest motiv:

✔️ plătiți reparația liftului chiar dacă nu îl folosiți;

✔️ plătiți reparația terasei chiar dacă locuiți la parter;

✔️ plătiți cheltuieli cu administrarea și conducerea asociației chiar dacă apartamentul este nelocuit;

✔️ puteți suporta inclusiv anumite diferențe de apă repartizate conform hotărârilor adunării generale.

𝐀𝐜𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐜𝐡𝐞𝐥𝐭𝐮𝐢𝐞𝐥𝐢 𝐬𝐞 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐳𝐞𝐚𝐳ă 𝐩𝐨𝐭𝐫𝐢𝐯𝐢𝐭 𝐜𝐨𝐭𝐞𝐢-𝐩ă𝐫ț𝐢 𝐢𝐧𝐝𝐢𝐯𝐢𝐳𝐞 ș𝐢 𝐧𝐮 î𝐧 𝐟𝐮𝐧𝐜ț𝐢𝐞 𝐝𝐞 𝐧𝐮𝐦ă𝐫𝐮𝐥 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐨𝐚𝐧𝐞𝐥𝐨𝐫 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐥𝐨𝐜𝐮𝐢𝐞𝐬𝐜 𝐞𝐟𝐞𝐜𝐭𝐢𝐯 î𝐧 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭.

Mulți proprietari consideră că nu este echitabil.

Argumentul lor este următorul:

➡️ Liftul este folosit de persoane, nu de metri pătrați.

➡️ Un apartament cu 3 camere în care locuiește o singură persoană poate plăti mai mult decât o garsonieră în care locuiesc 3 persoane și folosesc liftul de trei ori mai mult.

Cu toate acestea, Legea nr. 196/2018 stabilește expres că anumite cheltuieli, inclusiv cele privind ascensorul și remunerațiile organelor asociației, se repartizează la cota-parte indiviză.

𝐍𝐢𝐜𝐢 𝐚𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫𝐮𝐥, 𝐧𝐢𝐜𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐢𝐭𝐞𝐭𝐮𝐥 𝐞𝐱𝐞𝐜𝐮𝐭𝐢𝐯 ș𝐢 𝐧𝐢𝐜𝐢 𝐚𝐝𝐮𝐧𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥ă 𝐧𝐮 𝐩𝐨𝐭 𝐝𝐞𝐜𝐢𝐝𝐞 𝐮𝐧 𝐚𝐥𝐭 𝐦𝐨𝐝 𝐝𝐞 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐳𝐚𝐫𝐞 𝐚𝐭𝐮𝐧𝐜𝐢 𝐜â𝐧𝐝 𝐥𝐞𝐠𝐞𝐚 𝐬𝐭𝐚𝐛𝐢𝐥𝐞ș𝐭𝐞 𝐞𝐱𝐩𝐫𝐞𝐬 𝐫𝐞𝐠𝐮𝐥𝐚.

În schimb, dacă apartamentul este nelocuit, în mod normal NU veți avea de plată cheltuieli precum:

❌ energie electrică;

❌ gaze naturale;

❌ salubritate;

❌ vidanjare.

📌 Acum sunt curios de opinia dumneavoastră:

Considerați că repartizarea cheltuielilor pentru lift și curățenie ar trebui făcută după numărul de persoane care locuiesc efectiv în apartamente (ca o propunere de modificare a legii) sau după cota-parte indiviză, așa cm prevede legea acum?

Scrieți părerea în comentarii. Sunt convins că vom avea opinii diferite.

Av. Gelu Pușcaș

Ediția a 5-a actualizată - Legislația asociațiilor de proprietari și legislație conexă - și această ediție este îngrijit...
30/05/2026

Ediția a 5-a actualizată - Legislația asociațiilor de proprietari și legislație conexă - și această ediție este îngrijită de mine, Gelu Puscas

29/05/2026

🚨 „𝐀𝐕𝐄𝐌 𝐅𝐎𝐍𝐃 𝐃𝐄 𝐑𝐄𝐏𝐀𝐑𝐀Ț𝐈𝐈! 𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐍𝐄 𝐌𝐀𝐈 𝐏𝐔𝐍𝐄Ț𝐈 𝐁𝐀𝐍𝐈 𝐋𝐀 Î𝐍𝐓𝐑𝐄Ț𝐈𝐍𝐄𝐑𝐄 𝐏𝐄𝐍𝐓𝐑𝐔 𝐑𝐄𝐏𝐀𝐑𝐀Ț𝐈𝐈?”

Este una dintre cele mai frevente dispute din asociațiile de proprietari.
Și foarte mulți proprietari cred că dacă există fond de reparații, atunci ORICE lucrare trebuie plătită exclusiv din acel fond.

❗Realitatea juridică este însă alta.

📌 Ce spune Legea 196/2018?

Fondul de reparații este un fond anual destinat:
✔ reparării părților comune;
✔ îmbunătățirilor;
✔ consolidării;
✔ reabilitării termice;
✔ creșterii calității construcției.

DAR legea NU interzice repartizarea unor reparații direct în lista de plată, chiar dacă fondul există.

Aici apare confuzia care generează scandaluri în multe blocuri.

👉 Cine decide cm se folosește fondul?

ADUNAREA GENERALĂ.

Aceasta poate hotărî:
✔ să păstreze o sumă tampon în fond;
✔ să utilizeze fondul doar pentru anumite lucrări;
✔ să păstreze integral fondul pentru o investiție viitoare;
✔ iar alte reparații curente să fie repartizate în lista lunară.

⚠ Important:
Dacă hotărârea adunării generale nu este anulată sau suspendată de instanță, ea este obligatorie pentru toți proprietarii.

Mulți proprietari spun:
„Nu plătesc reparația! Există fond!”

❌ Din punct de vedere legal, refuzul plății poate duce la:

penalități de întârziere;
acumularea de datorii;
acțiuni în instanță.

📌 Reparațiile repartizate în listă au la bază documente justificative și fac parte din obligațiile de întreținere ale proprietarilor.

⚖ Concluzia:
Existența fondului de reparații NU înseamnă automat că toate reparațiile trebuie plătite exclusiv din acel fond.

Totul depinde de:
✔ hotărârea adunării generale;
✔ destinația aprobată a fondului;
✔ modul în care asociația a decis utilizarea banilor.

💬 În blocul dumneavoastră cm se procedează?
Se folosesc banii din fond sau se repartizează reparațiile direct pe listă?

Av. Gelu Pușcaș

27/05/2026

𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐏𝐋Ă𝐓𝐈𝐌 𝐅𝐎𝐍𝐃 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓 Ș𝐈 𝐅𝐎𝐍𝐃 𝐃𝐄 𝐑𝐄𝐏𝐀𝐑𝐀Ț𝐈𝐈?
𝐌𝐮𝐥ț𝐢 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢 𝐚𝐜𝐡𝐢𝐭ă 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐬𝐮𝐦𝐞 𝐟ă𝐫ă 𝐬ă ș𝐭𝐢𝐞 𝐞𝐱𝐚𝐜𝐭 𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐚𝐩𝐚𝐫 î𝐧 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞.

În aproape fiecare lună, proprietarii regăsesc pe lista de plată:
✔️ Fond de rulment
✔️ Fond de reparații

Dar puțini cunosc:
➡️ cine le aprobă;
➡️ când devin obligatorii;
➡️ dacă pot fi contestate;
➡️ și mai ales dacă pot fi eliminate din listă.

📌 Important de știut:

În momentul în care aceste sume sunt introduse în lista de plată, ele devin obligații de plată pentru proprietar și beneficiază de prezumția de legalitate.

Cu alte cuvinte, legea prezumă că respectivele sume au la bază:
✔️ o hotărâre a adunării generale;
✔️ sau o decizie legală a comitetului executiv, în baza unui mandat acordat de adunarea generală.

👉 Conform Legii 196/2018, hotărârile adunării generale se prezumă legale până la eventuala anulare de către instanță (art.52).

𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐚𝐩𝐫𝐨𝐛ă 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐫𝐢?

Atât Fondul de Rulment, cât și Fondul de Reparații trebuie aprobate de adunarea generală, prin votul majorității proprietarilor prezenți la ședință.

Administratorul are obligația:
📌 să țină evidență separată pentru fiecare fond;
📌 să evidențieze contribuția fiecărui proprietar.

𝐄𝐱𝐢𝐬𝐭ă 𝐝𝐢𝐟𝐞𝐫𝐞𝐧ț𝐞 𝐢𝐦𝐩𝐨𝐫𝐭𝐚𝐧𝐭𝐞 î𝐧𝐭𝐫𝐞 𝐞𝐥𝐞

🔹 Fondul de rulment poate fi restituit proprietarului în anumite situații prevăzute de lege.

🔹 Fondul de reparații NU are aceeași regulă de restituire.

𝐏𝐨𝐭 𝐟𝐢 𝐬𝐜𝐨𝐚𝐬𝐞 𝐝𝐢𝐧 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă?

Aici apare una dintre cele mai mari confuzii.

❗ Simplul fapt că un proprietar contestă lista de întreținere sau face sesizare la Primărie NU elimină automat aceste sume.

Doar instanța de judecată poate analiza, în concret, dacă respectivele sume trebuie eliminate sau menținute în lista de plată.

⚖️ De aceea, este esențial ca proprietarii să cunoască:
✔️ procedurile legale;
✔️ drepturile lor;
✔️ dar și obligațiile care decurg din hotărârile asociației.

📚 Pentru cei interesați de explicații detaliate privind:

- drepturile proprietarilor;
- activitatea președintelui;
- obligațiile asociației;
- procedurile legale din condominiu;

am publicat 4 cărți dedicate acestor subiecte.

✍️ Autor: Gelu Pușcaș

26/05/2026

Ș𝐢-𝐚 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐬𝐟𝐨𝐫𝐦𝐚𝐭 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐮𝐥 î𝐧𝐭𝐫-𝐨 „𝐬𝐞𝐫ă”. 𝐂𝐞𝐥 𝐚𝐟𝐞𝐜𝐭𝐚𝐭 𝐚 𝐩𝐫𝐢𝐦𝐢𝐭 î𝐧 𝐢𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ță: 𝟒𝟓.𝟎𝟎𝟎 𝐥𝐞𝐢 𝐝𝐚𝐮𝐧𝐞 𝐦𝐚𝐭𝐞𝐫𝐢𝐚𝐥𝐞 + 𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝐥𝐞𝐢 𝐝𝐚𝐮𝐧𝐞 𝐦𝐨𝐫𝐚𝐥𝐞

Știați că un proprietar poate fi obligat de instanță:

➡️ să NU mai lase apa să se scurgă în apartament și balcon,
➡️ să își repare instalațiile,
➡️ să înceteze activitățile care produc mirosuri insuportabile,
➡️ și chiar să plătească daune morale și materiale de zeci de mii de lei?

Un caz real arată până unde poate merge răspunderea unui proprietar atunci când vecinii sunt afectați grav.

O proprietară, sătulă de infiltrațiile repetate, de mirosurile greu de suportat și de degradarea continuă a apartamentului său, a decis să meargă în instanță împotriva vecinului de deasupra.

Consecințele au fost serioase:
❗ igrasie,
❗ deteriorarea pereților și mobilierului,
❗ afectarea bunurilor din locuință,
❗ imposibilitatea de a mai locui în apartament.

Mai mult, femeia a arătat că situația devenise atât de gravă încât a fost nevoită să se mute în chirie.

Instanța a reținut inclusiv faptul că proprietara:
✔️ a sesizat Asociația de Proprietari,
✔️ a sesizat poliția,
✔️ a încercat soluționarea problemei înainte de proces.

Iar decizia instanței este una care merită toată atenția proprietarilor și asociațiilor de proprietari.

Judecătorul a dispus:

✅ obligarea proprietarului să înceteze să arunce sau să lase să se scurgă apă pe pardoseala apartamentului și în balcon;
✅ interzicerea desfășurării activităților horticole în apartament;
✅ repararea și întreținerea corespunzătoare a instalațiilor;
✅ plata a 45.067 lei daune materiale;
✅ plata a 20.000 lei daune morale;
✅ plata cheltuielilor de judecată de aproape 12.000 lei.

Un aspect extrem de important din această speță este că instanța a apreciat inclusiv suferința psihică produsă de lipsa unei rezolvări, stresul acumulat și starea de neputință a proprietarului afectat.

Această hotărâre transmite un mesaj clar:
📌 dreptul de proprietate NU înseamnă dreptul de a afecta liniștea, sănătatea și locuința vecinilor.

De asemenea, cazul ridică o întrebare importantă:

➡️ Cât de implicată trebuie să fie Asociația de Proprietari atunci când există astfel de situații repetate?

Ați întâlnit cazuri asemănătoare în blocurile în care locuiți?
Cum considerați că ar trebui să intervină asociația în astfel de situații?

👇 Sunt curios să citesc opiniile voastre în comentarii.

Av. Gelu Pușcaș

Address

Bucharest

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Consultanta Asociatii Proprietari posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category