27/09/2025
7 ข้อ ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโด สโคปให้ชัดขึ้น จะได้ตรงใจที่สุด
-
▪️ รู้ก่อนว่า “ #ซื้อทำไม ”
ถือว่าเป็นจุดเริ่มต้นของทุก ๆ สิ่งในการจะทำอื่น ๆ ต่อไปเลยครับ เสมือนเป็นทางแยกที่ต้องเลือกให้ชัดเจนที่สุด ทางเลือกที่ว่าแบ่งหลัก ๆ ออกเป็น 3 ทาง จะซื้ออยู่เอง ซื้อลงทุน หรือซื้อทั้งอยู่ ทั้งลงทุน แล้วที่ว่าซื้อทั้งอยู่ ทั้งลงทุนมันคือยังไงนะ อันนี้หากใครวางแผนระยะยาว ในช่วง 10 ปีแรกอาจจะซื้ออยู่เองก่อน และหลังจากนั้นมีแพลนจะปล่อยเช่า ซึ่งไม่ผิดอะไร แต่ก็ต้องเลือกที่ถูกใจเดินทางสะดวกเมื่อไปทำงาน และมีแนวโน้นที่จะปล่อยเช่าได้ในอนาคตครับ
ขะขอขยายความอีกนิด หากซื้ออยู่เองก็ต้องเน้นความสะดวกสบายกับผู้ซื้อเป็นหลัก หากซื้อลงทุนก็จะต้องคำนวณต้นทุน กำไรเพิ่มเติมครับ และเลือกห้อง เลือกโครงการที่มีแนวโน้นปล่อยเช่าได้เช่นกัน
---
▪️ รู้ก่อนว่ามี “ #งบประมาณ ” อยู่ที่เท่าไร
และอาจจะต้องรู้ด้วยว่า เมื่อซื้อคอนโดแล้วก็จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามมาทั้งแบบ Fix cost และจ่ายตามการว่าจ้างหรือใช้งาน อย่างเช่น ถ้าเป็น Fix cost ก็จะมีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายทุกปี ก็ต้องลองมาคำนวณเป็นรายเดือนดู หรือค่าใช้จ่ายตามการว่าจ้าง ก็อย่างเช่นค่าล้างแอร์ ค่าทำความสะอาด เป็นต้น
…ที่นี่กลับมาเรื่องงบประมาณกันครับ อันนี้จะเป็นการคำนวณกรณีกู้บ้านกันครับ
‘ รายได้เท่านี้ จะกู้บ้านได้เท่าไร ’
ซึ่งจะเป็นสูตรคำนวณคร่าว ๆ ซึ่งคร่าว ๆ จริง เพื่อให้เราได้รู้ว่า จะมองหาบ้านราคาเท่าไรดี
สูตร 1 การคำนวณราคาบ้านที่จะกู้ซื้อบ้านได้นั้น สามารถคำนวณคร่าว ๆ โดยใช้สูตร
(รายได้ต่อเดือน) X (60 เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้)
เช่น หากมีรายได้ 35,000 บาทต่อเดือน (ที่ได้คงที่ทุกเดือน) จะเท่ากับ 2.1 ล้านบาท
ปล. 1 - ซึ่งต้องบอกว่า เป็นขั้นต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้ บางธนาคารอาจจะขยับจำนวนเท่าของรายได้ขึ้นลงขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์พิจารณาตามขั้นตอนกู้ซื้อบ้าน
ปล. 2 - วงเงินที่คำนวณมา จะเป็นกรณีที่กู้ได้แบบไม่มีภาระหนี้ใด ๆ เลย
-
สูตร 2 ต้องคำนวณค่างวดต่อเดือนเท่าไร.........สูตร 2.1 #แบบไม่มีภาระหนี้
อีกด่านที่คำนวณ “ภาระหนี้ต่อรายได้” เป็นเท่าไร ซึ่งจะมีศัพท์ที่เรียกว่า DSR (Debt Service Ratio) โดยจะอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านมีภาระหนี้ได้ 30 - 40% ของรายได้ สูตรจึงเป็น
(รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความสามารถผ่อนบ้านกับโครงการ)
เช่น รายได้ 35,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 10,500 - 14,000 บาท
ปล. 1 - “ภาระหนี้” ที่แปลว่า หนี้ทุกอย่าง ทุกอย่างจริง ๆ ทั้งค่าผ่อนรถ โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ฯลฯ
ปล. 2 - ถ้าไม่มีภาระหนี้เลย ก็สามารถผ่อนได้ 10,500 - 14,000 บาท ตามที่คำนวณไป
.........สูตร 2.1 #แบบมีภาระหนี้
อย่างที่บอกว่าไปสามารถมีภาระหนี้ได้ 30 - 40% ของรายได้ ดังนั้นหากเรามีการผ่อนรถยนต์อยู่เดือนละ 8,000 บาท ความสามารถผ่อนบ้านกับธนาคารที่เหลือว่างอยู่จึงเหลือเพียง 2,500 - 6,000 บาทเท่านั้น ก็สามารถใช้สูตรนี้
(1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนบ้านกับโครงการ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้)
เช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 6,000 = กู้บ้านได้ในราคา 857,100 บาท
ปล. 1 - เป็นการคำนวณผ่อนล้านละ 7,000 บาท
ปล. 2 - คำนวณกรณีที่กำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 40%
หากรู้เรื่องการเงิน จะกู้ และความสามารถในการผ่อนแล้ว ก็สามารถหาบ้าน และคอนโดมี่ตรงใจได้เลย ที่สำคัญคือผ่อนได้สบายตัว หนี้ไม่หนักจนเกินไป
---
▪️รู้ก่อนว่า “ #ที่จอดรถ ” มากแค่ไหน
เป็นจุดหนึ่งที่หลายคนมองข้ามเหมือนกันนะ คือบางคนอาจจะซื้อคอนโดอยู่เองโดยที่ไม่ได้คิดอะไร และไม่ได้คิดก่อนว่าจะซื้อรถ ใช้บริการขนส่งรถไฟฟ้ามาตลอด แต่เมื่อวันใดจะซื้อรถยนต์กลับไม่มีที่จอดรถให้ ที่จอดรถไม่พอเป็นต้น และไม่รู้ว่าจะไปจอดที่ไหนดี หรือบางคอนโดมีรูปแบบที่จอดรถเป็น Auto - Parking ก็จะมีรูปแบบรถยนต์ที่ spec ไว้อยู่ หากไม่ตรงตาม spec ก็อาจจะจอดรถไม่ได้ และไม่มีที่จอดรถรอบ ๆ Provide ให้ ทั้งนี้ก็ต้องดูทั้งรูปแบบที่จอดรถของคอนโดด้วยครับ
---
▪️ รู้ก่อนว่า “ #อัตราค่าใช้จ่าย #ค่าบำรุงส่วนกลาง ” เท่าไร
ก่อนซื้ออาจจะต้องสอบถามค่าใช้จ่ายให้ครอบคลุมเลยครับ ตั้งแต่เงินจอง ค่าทำสัญญา โปรโมชัน หากกู้ไม่ผ่าน จะเกิดอะไรขึ้นบ้าง จะมีการคืนเงินทำสัญญาหรือไม่ รวมไปถึงค่าส่วนกลาง เมื่อเป็นลูกบ้านของคอนโดนั้น ๆ แล้ว ก็ต้องในจ่ายในส่วนนี้ทุก ๆ ปี ซึ่งถือเป็น Fix cost ที่เราจะต้องคำนวณมาเป็นรายเดือน และก็ต้องเก็บไว้เพื่อใ้ช้จ่ายรายปีครับ และนอกจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางแล้วบางโครงการยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่น ๆ อีก อันนี้เป็นในส่วนของนิติบุคคลคอนโดเข้ามาดูแลแล้ว ซึ่งทางผุ้อยู่อาศัยจะเห็นด้วย หรือไม่เห็นด้วยตรงจุดไหน ก็สามารถไปแย้งตอนประชุมลูกบ้านได้เลย
---
▪️ รู้ก่อนว่า “ #ตำแหน่งห้อง ” อยู่ทิศไหน
เพราะแน่นอนว่า ทิศทางห้อง มีผลกับการอยู่อาศัย ทั้งวิว ทิศทางลมการระบายอากาศ และความร้อนจากแดด ซึ่งถ้ารู้ว่า ทิศทางที่จะอยู่อาศัยเป็นแบบไหน ก็จะสามารถเลือก Layout ห้องที่ Match กับทิศนั้น ๆ ได้ อย่างถ้า ได้ชั้นสูง ๆ วิวเมืองสวย ๆ ก็อาจจะต้องเลือก Type ห้องที่ Living Area มีระเบียงได้มองวิวสวย ๆ และเพิ่ม Value ให้กับห้องด้วย หรือหากเป็นทิศแดดที่มีความร้อน ก็อาจจะเลือก Layout ที่มีครัว คอยเป็น Buffer กั้นความร้อนก่อนเข้าสู่โซน Living Area ครับ
---
▪️ รู้ก่อนว่า “ #ฟังก์ชันส่วนกลาง ” มีอะไรบ้าง
จะทำให้รู้ได้ว่าหากได้ซื้อคอนโดนี่มาจะใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง อย่างเช่น ถ้าบริษัทมีการให้ Work from home ได้ และคอนโดมีพื้นที่ Co-working space รองรับ ก็จะดีเลยครับ สามารถมานั่งทำงานได้ ซึ่งจะออกแบบสวยงามมากแค่ไหน ก็แล้วแต่ปัจเจกแต่ละคนครับ หรือใครเป็นสายชอบออกกำลังกายก็ต้องมี Fitness และเครื่องออกกำลังที่ถูกใจ พื้นที่ขนาดใหญ่ พร้อมสระว่ายน้ำวิวสวย ๆ ครับ ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องเช็กดูว่ามีส่วนกลางไหนถูกใจเราก็จะได้ใช้งานได้ยาว ๆ อยู่ยาว ๆ นั่นเอง
---
▪️ รู้ก่อนว่า “ #นิติบุคคล ” เป็นเจ้าไหน
จะคอนโดเล็กหรอจำนวนยูนิตเยอะแค่ไหน ก็ไม่เท่ากับการจัดการบริหารของนิติบุคคลคอนโดครับ โดยส่วนใหญ่แล้ว นิติบุคคลก็จะเป็นบริษัทในเครือของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ครามนั้น ๆ ฉะนั้นก็อาจจะเลือกจาก Dev ที่มีชื่อเสียงสักหน่อย ทำคอนโดที่โครงการใหญ่ ๆ ได้แบบไม่มีปัญญา ซึ่งอาจจะไปลองเสริชหาข้อมูล หรือสอบถามเพื่อน ๆ ที่อยู่คอนโดนั้น ๆ หรือสอบถามทางแอดมินคอนโดนิวบ์ก็ได้เช่นกันครับ
#ซื้อคอนโด #ซื้อคอนโดปล่อยเช่า #ลงทุนคอนโด
