16/04/2024
FYI 👍
https://www.facebook.com/share/p/1uJUZnsB7XiB5Mag/?mibextid=qi2Omg
ข้อเท็จจริง และความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน ระหว่างอสังหาฯรูปแบบ Freehold และ Leasehold
ในปีนี้เราจะมีโอกาสได้เห็นโครงการ Leasehold ที่กำลังจะสร้างเสร็จพร้อมอยู่หลายที่ครับ และก็ในหลายระดับราคาด้วย ไม่ว่าจะเป็น ONE Bangkok Residence (Tentative Name), AMAN Nai Lert Bangkok, Thirty Three Residences, The Old Siam Residence รวมไปถึงโครงการบ้านอย่าง 89 Residence I Ratchada - Rama9 ครับ โดยโครงการเกือบทั้งหมดนี่ก็ไม่เพียงแต่เป็นที่สนใจของชาวต่างชาติเป็นหลักเพียงอย่างเดียว แต่ก็กลับกลายเป็นที่หมายปองของคนไทยหลายๆคนด้วยเช่นกัน แม้ว่าหลายๆโครงการจะมีราคาขายที่ทำสถิติสูงที่สุดต่อตรม.เหนือกว่าตลาดคอนโด Freehold ในย่านเดียวกันซะอีก! นอกจากนี้จากพฤติกรรมการใช้ชีวิตของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่ชอบความเป็นอิสระ ไม่ยึดติดกับรูปแบบเดิมๆ ทั้งคนเจนใหม่ที่อยากอยู่ในทำเลที่สะดวกกลางเมือง ไม่อยากมีภาระผูกพันในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการดูแลรักษา ปรับปรุงคอนโด ประกันภัย ฯลฯ รวมถึงแบกรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมองว่าไม่จำเป็นที่จะต้องส่งมอบสินทรัพย์ให้ใครเพื่อเป็นมรดก และเจน Silver Age ทั่วโลกที่ไม่ได้มีลูกหลาน ก็มักจะให้ความสำคัญกับการใช้เงินเพื่อซื้อประสบการณ์มากกว่าการใช้เงินซื้อเพื่อครอบครองกรรมสิทธิ์ ทำให้อสังหาฯในรูปแบบ Leasehold ที่มีแต้มต่อชัดเจนกว่าในเรื่องทำเล และคุณภาพในการก่อสร้างที่จำเป็นต้องส่งมอบความทนทานในการใช้งานที่ยาวนานกว่าไปจนครบอายุสัญญา เป็นกลุ่มตลาดอสังหาฯที่น่าจับตามองมากๆในสายตาผม ยิ่งหากในอนาคตอันใกล้ถ้ารัฐบาลสามารถดำเนินเรื่องในการขยายสิทธิ์การเช่าได้จริง ผมก็เชื่อว่าจะช่วยสร้าง Demand Switching ได้อีกมาก ดั่งเช่นที่ทางพี่โด่ง พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ CEO ออริจิ้น ได้เคยหล่นคำพูดเอาไว้กับสื่อหลักอย่างมติชนสุดสัปดาห์ว่า "หากการขอขยายสิทธิ์การเช่า จาก 30 ปีเป็น 99 ปี ถ้าทำได้จริงจะมีเอฟเฟ็กต์ระดับนิวเคลียร์ สร้างแรงกระเพื่อมไปไกลได้ทั่วโลก เพราะอสังหาฯ ไทยเป็นที่หมายปองของนักช้อปต่างชาติเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว"
รูปแบบคอนโดประเภท Leasehold นั้นดูจะเป็นเรื่องที่เราเห็นเป็นปกติทั่วไปในเมืองใหญ่ๆทั่วโลกครับ ในหลายๆประเทศ ทั้งใน สหราชอาณาจักร, ออสเตรเลีย, สหรัฐอเมริกา ฮ่องกง, จีน และสิงค์โปร์ โดยในบางประเทศที่กล่าวมานั้นตลาดคอนโด Leasehold ครองส่วนแบ่งที่มากกว่า Freehold แบบเห็นได้ชัด ในทางกลับกับตลาดคอนโด Leasehold ในกรุงเทพฯมีจำนวนไม่ถึง 1% จากจำนวนคอนโดทั้งหมดในกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่มีศักยภาพสูง บริเวณรอบข้างไม่สามารถหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในขนาดเท่าเทียมกันเพิ่มเติมได้แล้ว เพราะเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นของหน่วยงานราชการ และสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ โดยในกรุงเทพฯคอนโด Leasehold ที่ถูกพัฒนาบนที่ดินของเอกชนนั้นยังมีค่อนข้างน้อยอยู่ แม้คำจำกัดความของคำว่า Leasehold นั้นจะดูไม่เป็นปัญหาในการซื้อของคนต่างชาติส่วนใหญ่ แต่คอนโด Leasehold ในเมืองไทยก็ยังมีข้อจำกัดในเรื่องของระยะเวลาการถือครองสิทธิ ที่น้อยกว่าในต่างชาติ (ในต่างชาติจะมีระยะเวลาตั้งแต่ 99 -999 ปี) และที่สำคัญก็คือมันน้อยจนเห็นความแตกต่างได้อย่างชัดเจนจากคอนโด Freehold ที่คนที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมยูนิตนั้นๆ สามารถเป็นเจ้าของได้ตลอดไปไม่มีกำหนดหมดอายุ ไม่มีสัญญาว่าสามารถเป็นเจ้าของได้กี่ปี แต่คนที่เข้ามาซื้อคอนโดแบบ Leasehold ตามกฎหมายไทยจะเป็นเจ้าของได้เพียง 30 ปีเท่านั้น (ในบางโครงการมี option ต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 30 ปี) โดยหลังจากครบกำหนดตามสัญญา ก็จะต้องคืนกรรมสิทธิ์ของตนเองให้กับเจ้าของที่แท้จริง
มีคนจำนวนไม่น้อยทีเดียว ที่มองว่าการซื้อคอนโด Leasehold นั้นเสียเปรียบคอนโด Freehold ในหลายปัจจัย อาทิ การไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในตัวที่ดินตลอดไปได้ มูลค่าของโครงการที่มักจะน้อยลงเมื่อใกล้หมดสัญญาเช่า และมีโอกาสในการขายต่อที่น้อยกว่า แต่ในความเป็นจริงแล้ว แม้ว่าเราจะซื้อคอนโด Freehold ก็ไม่ได้หมายความว่าที่ดินนั้นๆ หรือยูนิตที่เราซื้อนั้นจะเป็นของเราไปตลอด ไม่มีหลักประกันใดๆที่จะรับรองได้ว่าเมื่อเวลาผ่านพ้นไป 60 ปีแล้ว ผู้พักอาศัยส่วนใหญ่จะไม่โหวตให้ทำการขายแบบยกอาคาร (En-Bloc Sale) เพื่อหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่มหาศาลในการปรับปรุงทั้งอาคาร รวมทั้งมีในบางกรณีก็อาจจะเป็นไปได้ที่จะโดนเวนคืน หรือโดนรอนสิทธิการใช้งาน จากหน่วยงานรัฐบาล ผู้ปกครองหลายๆคนอาจจะกังวลแทนลูกตัวเองว่าหากซื้อคอนโด Leasehold ไป ในอนาคตก็อาจจะไม่ได้ส่งต่อให้กับลูกหลานตัวเอง เนื่องจากหมดสัญญาเช่าไปก่อน แต่สุดท้ายแล้วก็ไม่มีใครรู้อนาคตหรอกว่า เมื่อเวลาผ่านไปแล้ว 60 ปีลูกหลานเรานั้นจะยังคงอยากที่จะอยู่ที่คอนโดนั้นๆต่อไปหรือไม่?
นอกจากนี้ในความเป็นจริงแล้วโครงการคอนโด Leasehold ในหลายทำเลก็มีมูลค่าโครงการ มีราคาขาย ที่มากกว่าโครงการ Freehold บนทำเลเดียวกันด้วยซ้ำ จากการที่ดีเวลลอปเปอร์มีการใส่มูลค่าเพิ่มเติม ที่จับต้องได้ในเชิง Brand Value และเชิงบริการ ที่มักจะเป็นรูปแบบ Branded Residences เพื่อดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติ และผู้มีกำลังซื้อสูงชาวไทย ที่ต้องการประสบการณ์การใช้ชีวิตที่ไม่เหมือนใครให้สนใจเข้ามาซื้อโครงการ เราจึงเห็นโครงการ Leasehold หลายแห่ง ที่สามารถทำกำไรจากการขายต่อได้ ยกเว้นแต่ว่าโครงการนั้นๆจะมีสัญญาเช่าเหลืออยู่ต่ำกว่า 10 ปี ซึ่งผู้ที่ซื้อต่อมักจะมองว่าไม่คุ้มค่ากับการลงทุนปล่อยเช่า แม้ว่าอัตราการทำกำไรจากการปล่อยเช่านั้น (Rental Yield) จะมีมากกว่าคอนโด Freehold ที่อยู่ในย่านใกล้เคียง เนื่องจากมีราคาที่ถูกกว่า นอกจากนี้คอนโด Leasehold เกือบทุกแห่งมักจะใช้งบประมาณในการก่อสร้างต่อตรม.สูงกว่า เลือกใช้วัสดุที่ทนทานกว่าคอนโด Freehold ที่มีระยะเวลาในการรับประกันที่น้อยกว่า อีกทั้งยังไม่ต้องวุ่นวายกับระบบ After Sale แจ้งซ่อม ฯลฯ เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารยังเป็นของตัวเจ้าของโครงการที่ต้องมีหน้าที่ดูแลไปตลอดอายุสัญญา
แต่มีสามสิ่งที่เป็นข้อเสียเปรียบชัดเจนของคอนโด Leasehold ก็คือ ข้อจำกัดในการใช้งาน ที่เราไม่สามารถปรับปรุงเปลี่ยนแปลงอะไรที่มากมายได้ เพราะเมื่อหมดสัญญาเราก็ต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือตามที่สัญญาระบุไว้, จำนวนวงเงินในการขอกู้ที่ธนาคารส่วนใหญ่มักจะปล่อยให้ประมาณ 70 – 80% รวมไปถึงระยะเวลาในการผ่อนที่มีน้อยกว่า และสุดท้ายก็คือผลตอบแทนที่ได้รับจาก Value of Appreciation น้อยกว่าคอนโด Freehold ที่มีอายุเท่ากัน ในทำเลเดียวกัน
ทั้งนี้ผมมองว่าในการการเช่า หรือซื้ออสังหาฯ หากไม่ยึดติดกับความภาคภูมิใจที่ได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ (Sense of belonging) การเลือกซื้ออสังหาฯในแบบ Leasehold ก็เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับกลุ่มคนซื้อที่มี Mindset ว่า ถ้าจ่ายน้อยกว่า หรือผ่อนต่อเดือนน้อยกว่า ก็เอาเงินส่วนต่างไปลงทุนทำอย่างอื่นต่อได้ ได้ผลตอบแทนดีกว่าการเอาเงินไปผ่อนให้กับธนาคารโดยที่ผ่อนหมดก็จะพบว่าจ่ายค่าอสังหาฯแพงกว่าความเป็นจริงหลายเท่าตัวเพราะอัตราดอกเบี้ยที่สูงมาก ดีไม่ดีเงินที่ได้จากการลงทุนก็สามารถเอาไปซื้อบ้านหลังที่ใหญ่กว่าเป็นเงินสดได้เลย อีกอย่างก็คือพฤติกรรมการซื้อบ้านในสมัยนี้ก็มีแนวโน้มที่จะไม่ได้อยู่ไปตลอดชั่วชีวิตอยู่แล้ว แต่เป็นการขยับขยายเปลี่ยนสถานที่ใหม่ไปเรื่อยๆ บางคนกู้แบงค์สัญญา 30 ปี แต่ผ่อนจริงๆแค่ 5 ก็ขายไปซื้อที่อื่นแล้ว ดังนั้น Sense of belonging ความภาคภูมิใจในการเป็นเจ้าของก็ไม่ได้มีอยู่จริง แต่อาจจะเป็นมโนคติที่คิดไปเองมากกว่า โดยการเลือกซื้อโครงการอสังหาฯในแบบ Leasehold บนทำเล Prime Area เพื่อลงทุนก็ยังช่วยเพิ่มโอกาสในการทำกำไรจากการปล่อยต่อให้คนต่างชาติได้ มากกว่าแบบ Freehold เพราะไม่มีข้อกำหนดในการซื้อสำหรับคนต่างชาติ อีกทั้งคนต่างชาติที่มองหาที่อยู่ใน Prime Area ก็มีวนเวียนเข้ามาเรื่อยๆ จึงมีโอกาสทั้งการขายและปล่อยเช่ากลุ่ม Expat ในย่านนั้นๆ ด้วยความ Flexible ในเรื่องของการถือครองและราคาที่ Competitive กว่าอสังหา Freehold ในย่านเดียวกัน...
แต่สุดท้ายก็แล้วแต่มุมมอง และวัตถุประสงค์ในการซื้อของแต่ละคนนะครับ สิ่งแรกที่คุณควรต้องคิดก็คือคุณซื้อเพราะอะไร หากคุณชอบทำเลนั้นมากๆและงบประมาณ เป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคาร อสังหาฯแบบ Leasehold ดูจะเป็นคำตอบที่เหมาะกับตัวคุณมากที่สุด แต่ถ้าคุณมองว่าการซื้ออสังหาฯคือการส่งต่อมรดกให้กับลูกหลาน วางแผนอนาคตแทนพวกเขา ไม่จำเป็นที่จะต้องอยู่ในทำเล Super Prime ที่มีราคาสูงมากๆ โดยที่ยังต้องการกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อ และต้องการหลักประกันที่แน่นอนในอนาคตว่า แม้เวลาจะผ่านไปแค่ไหนก็ยังขายได้ราคา อีกทั้งหากคุณเป็นคนที่ไม่ได้มีความเชี่ยวชาญในเรื่องของการลงทุน ก็อาจมองว่าการผ่อนอสังหาฯแบบ Freehold นั้นมันก็ไม่มีความเสี่ยงที่เงินต้นจะลด และก็มีโอกาสที่จะได้ Captial Gain จากการขายต่อที่มากกว่า ก็น่าจะตัดสินใจเลือกอสังหาฯแบบ Freehold ได้ไม่ยากครับ
