ثقافتك القانونية

07/11/2024

الاربعاء 06 نوفمبر 2024
اذاعة السيدة
موضوع الحصة : الحجة العادلة
الاستاذ خالد المؤ دب عدل اشهاد بتونس

10/03/2024

شاركوا في قناة اليوتيوب للاطلاع على بقية الفيديوهات

الزواج بشخص أجنبي غير مسلم هو موضوع حساس يثير الكثير من النقاشات والتحديات في مجتمعات مختلفة. من الطبيعي أن يواجه الشخص الذي يفكر في الزواج بشخص غير مسلم تحد...

10/03/2024

قانون المواريث هو القانون الذي يحدد توزيع الثروة والممتلكات بين أفراد الأسرة بعد وفاة شخص ما. في العديد من الثقافات والأنظمة القانونية، يكون للأم دور هام في ...

10/03/2024

في القانون التونسي، الزوج يحق له الحصول على حصته المشروعة من التركة إذا كان هناك ورثة آخرين، وتتوقف نسبته على عدة عوامل منها عدد الورثة وعلاقتهم بالمتوفى. يم...

19/02/2024

تسجيل عقد البيع وعقد الهبة بالقباضة المالية على ضوء مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي و قانون المالية لسنة 2024
بقلم الأستاذ خالد المؤدب – عدل اشهاد بتونس
*** تخضع عقود البيع وعقود الهبة إلى إجراء التسجيل بالقباضة المالية, ويتم التسجيل وجوبا في أجل ستين يوما من تاريخ الكتب.
وإذا وافق يوم إنتهاء الأجل المحدد لإجراء التسجيل يوم غلق القباضات المالية يقع تمديد هذا الأجل لأول يوم عمل يليه.
فإذا وقع التسجيل بعد انقضاء هذا الأجل فإن هذا التسجيل يخضع لخطايا التأخير.
والتسجيل بالقباضة المالية يمثل شكلية جبائية تستخلص الدولة بموجبه معاليم التسجيل.
وعلاوة على ذلك فإن عدل الإشهاد لا يمكنه أن يسلم أصلا أو نسخة أو نظيرا من عقد لم يقع تسجيله حيث ينص الفصل 83 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي أنه :
" لا يمكن لعدول الإشهاد والعدول المنفذين وكتاب المحاكم وغيرهم من المأمورين العموميين الآخرين أن يسلمو أصلا أو نسخة أو نظيرا من عقد أو حكم خاضع للتسجيل ولم يقع تسجيله أو أن يحرروا عقدا أخر بمقتضاه وإلا يكونون مسؤوليين شخصيا عن دفع المعاليم .
ولا تطبق أحكام الفقرة الفرعية الأولى من هذا الفصل على محاضر التبليغ والعقود الأخرى المماثلة لها التي يبلغها الأطراف فيما بينهم أو بواسطة معلقات أو إعلانات وكذلك الاحتجاجات والسندات القابلة للتداول موضوع هذه الاحتجاجات .
غير أنه يخول للمأمورين العموميين أن يحرروا عقودا على أساس عقود خط اليد غير المسجلة وأن يذكروها بعقودهم شريطة أن يرفق كل عقد من عقود خط اليد بالعقد الذي ذكر فيه وأن يتم تقديمهما في نفس الوقت لإجراء التسجيل ويكون هؤلاء المأمورون في هذه الحالة مسؤولين شخصيا عن دفع المعاليم والخطايا التي تخضع لها هذه العقود ".
كما أنه يحجر على القضاة إصدار أحكام إستنادا على عقود غير مسجلة حيث ينص الفصل 87 من نفس المجلة أنه :
" لايمكن للقضاة أن يصدروا أحكاما إستنادا على عقود غير مسجلة ولا ينسحب هذا الإلزام على العقود التي نص بها قابض المالية المؤهل على أنها لا تخضع للتسجيل في أجل محدد.
وفي صورة الإدلاء أمام المحكمة بعقود غير مسجلة ولا تحمل ملاحظة من قابض المالية تدل على إعفائها من معاليم التسجيل يأذن القاضي المكلف بالقضية سواء بطلب من النيابة العمومية أو تلقائيا بإيداعها بكتابة المحكمة لتتم إحالتها فورا لقابض المالية المؤهل قصد تسجيلها ".
والتسجيل بالقباضة المالية يعتبر شكلية ضرورية ,سواء تعلق الأمر بعقار مسجل أو عقار غير مسجل.
بالنسبة للعقار غير المسجل فإنه لا يجوز الإحتجاج بالعقد على الغير إلا إذا سجل بالقباضة المالية حيث اقتضى الفصل 581 من مجلة الالتزامات والعقود أنه :
" إذا كان موضوع البيع عقارا أو حقوقا عقارية أو غيرها مما يمكن رهنه يجب أن يكون بيعها كتابة بحجة ثابتة التاريخ قانونا ولا يجوز الاحتجاج بالعقد المذكور على الغير إلا إذا سجل بالقباضة المالية مع مراعاة الأحكام الخاصة بالعقارات المسجلة ".
وبالنسبة للعقارات المسجلة فإن تسجيل عقود التفويت المتعلقة بها يعتبر إجراء أوليا وجوبيا لقبول ترسيمها بالسجل العقاري حيث ينص الفصل 394 من مجلة الحقوق العينية أنه :
" على كل من يطلب ترسيما أو تشطيبا على ترسيم أو تعديلا لترسيم أو حطا من ترسيم أن يقدم إلى إدارة الملكية العقارية مقابل وصل ، الصك ومؤيداته بعد استيفاء إجراءات تسجيله بالقباضة المالية ودفع معلوم الترسيم. "
كما فرض المشرع على محرر الصكوك الخاضعة للترسيم بالسجل العقاري أن يتولى تسجيل الصك لدى قابض المالية على نفقة متحملها ولايعفى من هذا الواجب إلا إذا أثبت إنذار الطرف المعني كتابيا وأن يتولى تقديم الصك ومؤيداته بما في ذلك سند الملكية المسلم لصاحب الحق إلى الإدارة الجهوية للملكية العقارية المعنية ويقوم بالإجراءات اللاّزمة للترسيم (الفصل 377 ثالث م ح ع فقرة 5 ).
وقد اقتضى الفصل 16 من مجلة معاليم التسجيل و الطابع الجبائي أنه :
" تكون معاليم التسجيل المستوجبة نسبية أو تصاعدية أو قارة حسب طبيعة العقود والنقل الخاضعة لها ".
وموضوع البيوعات والهبات تقتصر في هذه الدراسة على العقارات و الحقوق العقارية .
والعقارات في هذه الدراسة أما أن تكون محلات معدة للسكنى أو أراضي، والأراضي هنا نوعان أراضي صالحة للبناء، أو أراضي ذات صبغة فلاحية.
وتحمل مصاريف التسجيل بالقباضة المالية على المشتري في عقود البيع وتحمل على الموهوب له في عقود الهبة.

المبحث الأول: تسجيل عقد البيع
الفقرة الأولي: تسجيل عقد بيع موضوعه محل معد للسكنى
إذا كان العقار يتمثل في محل معد للسكنى فهذا العقار الواقع اقتنائه من شخص طبيعي يسجل بالمعلوم النسبي.
معلوم التسجيل هو 5% من ثمن العقار المذكور بعقد البيع .
مثال ذلك ، إذا كان العقار ثمنه 100 ألف دينار كما هو مذكور بعقد البيع فإن معلوم التسجيل المقدر ب 5% هو خمسة ألاف دينار.
بالإضافة إلى 5% هناك نسبة 1% بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة إلى العقارات المرسمة أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة إلى العقارات غير المرسمة.
ويضاف إلى ما تقدم نسبة 3% إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت.
5% .......... معلوم التسجيل
1% .......... بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة إلى العقارات المرسمة أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة إلى العقارات غير المرسمة.
3% ........... إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت

إذا كان موضوع البيع محل معد للسكنى فإن معاليم التسجيل في مجملها أما أن تكون 6% أو 9%.
%6 إذا كان الانجرار الجبائي ثابتا و %9 إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابتا.
المقصود بالقول أن الانجرار الجبائي غير ثابت هو عندما لا ينص عقد البيع على ما يثبت دفع معاليم التسجيل المتعلقة بأخر نقل بمقابل أو بالوفاة .
مثال ذلك إذا ذكر بعقد البيع أن انجرار الملكية للبائع بوجه الإرث ولم يقع التصريح بالتركة.
أو أن يذكر بالعقد أن انجرار الملكية للبائع هو بمقتضى عقد هبة، أو بمقتضى حكم أو مقاسمة ، ففي هذه الحالات يتم تسجيل عقد البيع ب 9% وليس 6%.
الفقرة الثانية: تسجيل عقد بيع موضوعه قطعة أرض
إذا تم اقتناء قطعة أرض فإن عقد البيع يسجل أما بالمعلوم النسبي أو بالمعلوم التصاعدي.
الأراضي الفلاحية تسجل بالمعلوم النسبي ( يعني 5% + %1) ويضاف إلى ذلك 3% إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت .
بمعنى أن الأراضي الفلاحية تسجل بنسبة 6% أو بنسبة 9 %.
أما إذا كانت الأرض صالحة للبناء وكان القصد من اقتنائها هو بناء محل سكنى فردي، فإن المشتري يتمتع بمقتضى هذا الالتزام بالتسجيل بالمعلوم التصاعدي كنظام تفاضلي.
فإذا كان معلوم التسجيل بالقباضة المالية بالنسبة للتسجيل بالمعلوم النسبي هو 5 % فإن المعلوم التصاعدي يكون على النحو التالي حسب مساحة الأرض المقتناة :
إلى غاية 120 مترا مربعا..............................................1%
من 120.001 مترا مربعا إلى 300 مترا مربعا...................2%
من 300.001 مترا مربعا إلى 600 مترا مربعا...................3%
ما فوق 600 مترا مربعا...............................................5%

مثال ذلك إذا اشترى شخص قطعة أرض صالحة للبناء مساحتها 120 مترا مربعا فقط وتعهد صلب عقد البيع ببناء محل سكنى فردي في الآجال القانونية ، فإن تسجيل عقد البيع بالقباضة المالية يكون كالتالي :
معلوم التسجيل 1% فقط (عوضا عن 5%).
يضاف إلى ذلك 1 %بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة إلى العقارات المرسمة أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة إلى العقارات غير المرسمة.
ويضاف كذلك 3% إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت.
فيدفع إجمالا أما 2% إذا كان الانجرار الجبائي ثابتا أو %5 إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابتا.
وليتمتع المشتري بمعلوم التسجيل التصاعدي يجب توفر الشروط التالية :
- أن تكون الأرض المقتناة صالحة للبناء .
- أن يلتزم المشتري صلب العقد ببناء محل سكنى فردي في الآجال القانونية.
وإذا أخل المشتري بالتزامه فإنه يصبح ملزما بدفع تكملة المعاليم المستحقة مع إضافة خطية التأخير.
فقد جاء بالفصل 21 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي أنه :
" للانتفاع بمعلوم التسجيل التصاعدي المشار إليه بالفصل 20 رابعا من هذه المجلة يجب أن يتضمن عقد الشراء تصريحا ينص على أن الأرض تم اقتناؤها لهذا الغرض.
- لا يمكن للمصالح المختصة أن تسلم رخص بناء إلا طبقا للإلتزام الذي تعهد به المشتري بعقد الشراء.
- يحرم المقتني من الانتفاع بالمعلوم التصاعدي ويلزم بدفع تكملة المعاليم المستحقة مع إضافة خطية التاخير ، وذلك في إحدى الحالتين المواليتين :
* التفويت في الأرض قبل إنجاز البناء.
* تغيير وجهة استعمال الأرض المشتراة المنصوص عليها بعقد الشراء ".
المبحث الثاني: تسجيل عقد الهبة
الهبة يمكن أن تكون لصالح فرد من أفراد الأسرة أو للأقارب أو لشخص أجنبي.
عقد الهبة يسجل في القباضة المالية أما بالمعلوم القار أو بالمعلوم النسبي، وذلك بصرف النظر أن كان موضوع الهبة محل معد للسكنى أو أرض.
الفقرة الأولي: التسجيل بالمعلوم القار
كانت الهبات بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج تسجل بالمعلوم النسبي وهو %2.5 ثم أصبحت تسجل بالمعلوم القار بموجب القانون عدد 69 لسنة 2006 المؤرخ في 28 أكتوبر 2006 المتعلق بإعفاء الهبات بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج من معلوم التسجيل النسبي.
وبناء عليه إذا كانت الهبة بين الأسلاف والأعقاب أو بين الأزواج يكون معلوم التسجيل بالمعلوم القار وهو 30 دينارا.
يضاف إلى ذلك معلوم قار قدره 100 دينارا بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة الى العقارات المرسمة أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة إلى العقارات غير المرسمة.
فتكون مجموع المعاليم المستوجبة لتسجيل عقد هبة بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج هو 130 د.

الفقرة الثانية: التسجيل بالمعلوم النسبي
أما أن يكون في حدود 5% أو 25% أو 35% حسب الأحوال التالية :
5% ............ بين الإخوة والأخوات
25% ............ بين الأعمام والعمات وأبناء وبنات الإخوة وكبار الأعمام والعمات وصغار أبناء او بنات الإخوة وأبناء الأعمام
35% ........... بين الأقارب بعد الدرجة الرابعة وبين الأشخاص من غير الأقارب

يضاف إلى هذا نسبة 1% بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة الى العقارات المرسمة أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة إلى العقارات غير المرسمة.
وتعفى جميع الهبات من نسبة 3% المتعلقة بالانجرار الجبائي.
المبحث الثالث : معاليم إضافية بمقتضى قانون المالية لسنة 2017
تم بمقتضى أحكام الفصل 29 من القانون عدد 78 لسنة 2016 مؤرخ في 17 ديسمبر 2016 المتعلق بقانون المالية لسنة 2017 إحداث معلوم تسجيل تكميلي على العقود والأحكام والقرارات المتضمنة لبيوعات أو هبات أو عمليات مماثلة تتعلق بعقارات تساوي أو تفوق قيمتها خمسمائة ألف دينار.
ويخضع توظيف واحتساب هذا المعلوم للقواعد التالية:
1) يوظف المعلوم على عقود عدول الاشهاد وعقود خط اليد والأحكام والقرارات المتضمنة لهبة أو لنقل بمقابل لملكية أو ملكية رقبة أو حق انتفاع بعقارات تساوي أو تفوق قيمتها خمسمائة ألف دينار بنسبة :
2% ............ بالنسبة إلى العقارات التي تتراوح قيمتها بين خمسمائة ألف دينار ومليون دينار.
4% ........... بالنسبة إلى العقارات التي تفوق قيمتها مليون دينار.

ويحتسب هذا المعلوم على كامل قيمة العقار موضوع البيع أو الهبة ويضاف إلى معاليم التسجيل الأخرى المستوجبة.
2) تستثنى من تطبيق معلوم التسجيل التكميلي ما يلي :
- بيوعات وهبات العقارات المعدة للاستعمال المهني والتي تتم لفائدة المؤسسات الخاضعة للضريبة على الدخل حسب النظام الحقيقي أو لفائدة الأشخاص المعنويين أو الدولة أو المؤسسات العمومية أو الجماعات المحلية.
- بيوعات وهبات العقارات المنتفعة بنظام جبائي تفاضلي في مادة معاليم التسجيل ,وذلك باستثناء :
*اقتناءات الأراضي قصد بناء عقارات فردية معدة للسكن.
*اقتناءات المساكن لدى الباعثيين العقاريين.
وتشمل العمليات المستثناة من معلوم التسجيل التكميلي لانتفاعها بنظام جبائي تفاضلي خاصة :
- هبات العقارات بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج.
- هبات العقارات الممنوحة في إطار الانخراط في نظام الاشتراك في الأملاك بين الزوجين والمخصصة لاستعمال العائلة أو لمصلحتها على معنى التشريع المتعلق بنظام الاشتراك في الأملاك بين الزوجين وذلك سواء تم اقتناء العقارات قبل الزواج أو بعده .
- العمليات المنتفعة بامتياز جبائي لفائدة القطاع الفلاحي (استرجاع المعاليم المدفوعة بعنوان الأراضي الفلاحية المخصصة لإنجاز استثمار فلاحي أو التسجيل بالمعلوم القار لشراءات الأراضي الفلاحية المخصصة لإنجاز استثمار والممولة بقروض عقارية فلاحية وكذلك التسجيل بالمعلوم القار للعقود المتعلقة بإعادة هيكلة الأراضي الفلاحية).
- عقود النقل بمقابل للمساكن التي يتم اقتناؤها بعملة أجنبية قابلة للتحويل من قبل الأشخاص غير المقيمين على معنى التشريع المتعلق بالصرف.
* مثال تطبيقي : اقتناء أرض مخصصة لبناء مسكن فردي ( المذكرة العامة عدد 5 سنة 2017)
لنفترض أن السيد " س " أبرم عقد شراء أرض بيضاء معرّف بإمضائه بتاريخ 4 جانفي 2017.
و تبلغ مساحة الأرض 500 متر مربع ويبلغ ثمنها 800.000 دينار. و لنفترض كذلك أنّ المشتري قد التزم ضمن عقد الشراء بتخصيص الأرض المقتناة لبناء عقار فردي معدّ للسكن .
في هذه الحالة تحتسب معاليم التسجيل المستوجبة المتعلقة بها كما يلي :
1 – معلوم التسجيل المستوجب :
ثمن المتر المربع = 800.000 دينار / 500 م2 ......... = 1.600 دينار /م2
- إلى غاية 120 م2 :
1600 دينار * 120* 1% ........... = 1.920 دينار
- من 120.001 م2 إلى 300 م2 :
1.600 دينار * 180 * 2% ............ = 5760 دينار
- من 300.001 م2 إلى 600 م2 :
1600 دينار * 200 م2 * 3% ......... = 9.600 دينار
مجموع معلوم التسجيل التصاعدي = 17.280 دينار
2. معلوم التسجيل التكميلي:
يوظّف هذا المعلوم بنسبة %2 كالآتي :
800.000 دينار * 2% = 16.000 دينار
مجموع معاليم التسجيل المستوجبة:
17.280 دينار + 16.000 دينار ......... = 33.280 دينار.
المبحث الرابع: ترشيد الامتيازات الجبائية بعنوان هبات العقارات والأصول التجارية بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج حسب قانون المالية لسنة 2018.
جاء بالفصل 34 من القانون عدد 66 لسنة 2017 مؤرخ في 18 ديسمبر 2017 المتعلق بقانون المالية لسنة 2018 ما يلي :
" 1) تضاف إلى الفصل 23 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي الفقرة 4 مكرر فيما يلي نصها :
4 مكرر - يمنح التسجيل بالمعلوم القار المنصوص عليه بالعدد 18 ثالثا
من تعريفة معاليم التسجيل القارة المنصوص عليها بالفقرة 1 من هذا الفصل مرة واحدة كل خمس سنوات لكل حق عيني يتعلق بنفس العقار.
2) يضاف إلى الفقرة الثانية من الفصل 26 من القانون عدد 88 لسنة 1980 المؤرخ في 31 ديسمبر 1980 كما تم تنقيحه وإتمامه بالنصوص اللاحقة ما يلي : " وتطبق أحكام هذه الفقرة مرة واحدة كل خمس سنوات لكل حق عيني يتعلق بنفس العقار".
3) يضاف إلى الفقرة الرابعة من الفصل 61 من قانون المالية لسنة 2003 المتعلق بإحداث معلوم على نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة كما تم تنقيحه وإتمامه بالنصوص اللاحقة ما يلي : " وتطبق أحكام هذه الفقرة مرة واحدة كل خمس سنوات لكل حق عيني يتعلق بنفس العقار ". "
و بناء عليه فقد تم بموجب أحكام الفصل 34 من قانون المالية لسنة 2018 ترشيد الامتيازات الجبائية الممنوحة لهبات العقارات بين الأسلاف و الأعقاب و بين الأزواج بحصرها في عملية واحدة كل خمس سنوات بعنوان نفس الحق العيني العقاري.
واستنادا إلى أحكام الفصل 67 من قانون المالية لسنة 2018 يدخل الإجراء الجديد حيز التنفيذ ابتداء من غرة جانفي 2018 ويطبق على هبات العقارات بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج الحاصلة ابتداء من هذا التاريخ.
وبالتالي فإن كل هبة لحق عيني عقاري بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج ابتداء من غرة جانفي 2018 تكون مسبوقة بهبة بين هؤلاء ومنتفعة بالامتيازات المذكورة خلال الخمس السنوات السابقة باعتبار تاريخ الهبة ,تصبح خاضعة للمعاليم النسبية المستوجبة.
وفي هذا الإطار نقدم أمثلة تطبيقية نصت عليها المذكرة العامة عدد 6 لسنة 2018 الصادرة عن الادارة العامة للدراسات والتشريع الجبائي :
- مثال عدد 1 :
لنفترض أن شخصا وهب لوالدته شقة مرسمة بالسجل العقاري بموجب حجة عادلة بتاريخ 29 مارس 2012 وتم تسجيلها بالقباضة المالية مرجع النظر بتاريخ 24 أفريل 2012 بالمعلوم القار المحدد ب30 دينارا عن العقد، علاوة على دفع معلوم الترسيم العقاري المحدد ب 100 دينار.
ولنفترض أن الموهوب لها وهبت نفس العقار لابنها الثاني بموجب حجة عادلة بتاريخ 4 جانفي 2018 وقدرت قيمة العقار في تاريخ الهبة بمبلغ 100.000 دينار.
في هذه الحالة وباعتبار أن الفترة الفاصلة بين عقدي الهبة تفوق 5 سنوات، فإن العقد الثاني للهبة ينتفع بالإمتيازات الجبائية المعنية ويستوجب تسجيله استخلاص المعاليم التالية علاوة على خطايا التأخير المستوجبة :
- معلوم التسجيل القار = 30 دينارا
- معلوم الترسيم العقاري = 100 دينار
- مثال عدد 2 :
لنأخذ معطيات المثال عدد 1 ولنفترض أن العقد الأول للهبة بين الإبن ووالدته الموهوب لها قد تم بتاريخ 28 أفريل 2015.
في هذه الحالة يكون عقد الهبة الثاني غير مؤهل للانتفاع بالامتيازات الجبائية ويكون موجبا لدفع :
-معلوم التسجيل النسبي :100.000 دينار * 2.5 % ........ = 2.500 دينار.
-معلوم الترسيم العقاري : 100.000 دينار * %1 ........... = 1.000 دينار.
- معلوم الطابع الجبائي : 5 دنانير عن كل ورقة من كل نسخة من العقد.
المبحث الخامس: ترشيد تداول الأموال نقدا حسب قانون المالية لسنة 2019
في اطار مواصلة العمل على ترشيد تداول الأموال نقدا ودعم شفافية المعاملات بين الأشخاص تضمن الفصل 45 من القانون عدد 56 لسنة 2018 مؤرخ في 27 ديسمبر 2018 المتعلق بقانون المالية لسنة 2019 على إجراءات جديدة تلزم الأشخاص الطبيعيين والذوات المعنوية على ترشيد تداولهم للأموال نقدا.
و ينص الفصل 45 على ما يلي :
" 1 ) لا يمكن للسلط البلدية المختصة التعريف بإمضاءات الأطراف في العقود المتعلقة بالتفويت بمقابل في العقارات أو الأصول التجارية أو وسائل النقل التي يدفع ثمنها نقدا. كما لا يمكن تسجيل هذه العقود لدى قباضات المالية و لدى المصالح و المؤسسات العمومية المختصة بترسيم الأملاك موضوع التفويت.
و لا يمكن لعدول الإشهاد تحرير العقود المنصوص عليها بالفقرة السابقة من هذا الفصل و التي يدفع ثمنها نقدا.
و تستثنى من هذا الإجراء :
- العقود التي لا يفوق فيها مبلغ الثمن المدفوع نقدا 5000 دينارا.
- العقود المحررة تجسيما لعقود وعود بالبيع تتضمن دفوعات نقدا قبل غرة جوان 2019 و اكتسبت تاريخا ثابتا قبل هذا التاريخ و ذلك في حدود هذه الدفوعات .
- الدفوعات عينا أو بأية طريقة أخرى من غير الدفع نقدا في إطار العقود المنصوص عليها بالفقرة الفرعية الأولى من هذه الفقرة .
- البيوعات المنجزة بالتقسيط شريطة التنصيص صراحة على ذلك ضمن العقود المتعلقة بها و على مراجع الكمبيالات المتعلقة بخلاص جزء الثمن المقسط و التي يجب أن تكون موطّنة أو مضمّنة بكفالة للخلاص لدى مؤسسة بنكية أو بريدية .
- حالات القوة القاهرة التي تمنع الأطراف من تصحيح عقودهم وفقا لمقتضيات أحكام هذا الفصل.
2) يضاف إلى مجلة الحقوق و الإجراءات الجبائية الفصل 84 اثنى عشر فيما يلي نصه :
الفصل 84 اثنى عشر :
يعاقب كل شخص تعمد التنصيص ضمن العقود المنصوص عليها بالفقرة الأولى من العدد 1 من الفصل 45 من القانون عدد 56 لسنة 2018 المؤرخ في 27 ديسمبر 2018 و المتعلق بقانون المالية لسنة 2019 على مراجع خلاص بوسيلة بنكية أو بريدية مغلوطة أو تحيل و دفع الثمن أو جزء منه نقدا بمبلغ يفوق 5000د بخطية تساوي %20 من المبلغ المدفوع نقدا و ذلك دون أن يقل مبلغ هذه الخطية عن 1000د عن كل عملية نقل.
3) تضاف بالفقرة الثالثة من الفصل 47 من مجلة الحقوق و الإجراءات الجبائية اثر عبارة " 84 عاشرا " و " 84 اثنى عشر " .
تطبق أحكام هذا الفصل على العقود المحررة ابتداء من غرة جوان 2019 ".
وقد صدر عن وزارة المالية مذكرات توضح مراجع الدفع الواجب تضمينها بالعقود المشار اليها باحكام الفصل 45 من قانون المالية لسنة 2019 .
• ففي صورة الدفع بواسطة شيك فإن التنصيصات بالعقد تشمل ما يلي :
رقم الشيك ومبلغه وتاريخه.
إسم ولقب أو الإسم الإجتماعي للساحب والمستفيد والمؤسسة البنكية أو البريدية المسحوب عليها
مكان الدفع.
• وفي صورة الدفع بواسطة تحويل بنكي فإن التنصيصات بالعقد تشمل ما يلي :
مبلغ التحويل وتاريخه.
إسم ولقب أو الإسم الإجتماعي للأمر بالتحويل.
إسم ولقب أو الإسم الإجتماعي للمستفيد.
المؤسسة البنكية ( وفروعها أن اقتضى الأمر ) أو البريدية المعنية بعملية التحويل.
مكان الدفع .
• وفي صورة الدفع بواسطة كمبيالة فإن التنصيصات بالعقد تشمل ما يلي :
مبلغ الكمبيالة وتاريخها.
إسم ولقب أو الإسم الإجتماعي للساحب والمستفيد والمؤسسة البنكية أو البريدية الموطنة لديها الكمبيالة أو الكافلة لدفعها.
مكان الدفع .
• وفي صورة الدفع بواسطة الحوالة البريدية فإن التنصيصات بالعقد تشمل ما يلي :
عدد الإصدار وتاريخه ومبلغه.
إسم ولقب أو الإسم الإجتماعي للمستفيد .
رمز مكتب البريد ومكانه .

المبحث السادس: ترشيد الامتياز الجبائي الممنوح بعنوان تسجيل اقتناءات الأراضي قصد بناء عقارات فردية معدة للسكن حسب قانون المالية لسنة 2024.

بهدف الحد من المضاربة في العقارات و ترشيد الامتياز الجبائي بعنوان اقتناءات الأراضي قصد بناء عقارات فردية معدة للسكن ، تم بمقتضى الفصل 53 من القانون عدد 13 لسنة 2023 مؤرخ في 11 ديسمبر2023 المتعلق بقانون المالية لسنة 2024 حضر منح امتياز التسجيل بالمعلوم التصاعدي المنصوص عليه بالعدد 4 من الفصل 20 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي في حدود مرة واحدة لكل مشتري وبعنوان أول عملية اقتناء لأرض ، على أن يتم الشروع في تطبيق هذه المقتضيات على العقود المبرمة ابتداء من غرة جانفي 2024.
و قد جاء بالفصل 53 من قانون المالية لسنة 2024 ما يلي :
" 1) تضاف إلى الفصل 21 من مجلة معاليم التسجيل و الطابع الجبائي الفقرة 4 فيما يلي نصها:
4 - يمنح التسجيل بالمعلوم التصاعدي المنصوص عليه بالعدد 4 من الفصل 20 من هذه المجلة مرة واحدة بعنوان أول عملية اقتناء.
2) تطبق أحكام الفقرة 1 من هذا الفصل على العقود المبرمة ابتداء من غرة جانفي 2024 و التي تكتسب تاريخا ثابتا طبقا لأحكام الفصل 450 من مجلة الالتزامات و العقود أو التي يتم تقديمها لإجراء التسجيل ابتداء من ذلك التاريخ " .
وقد صدرت مذكرة عامة عدد 05 لسنة 2024 نصها كما يلي :
الموضوع : شرح أحكام الفصل 53 من قانون المالية لسنة 2024 المتعلقة بترشيد الإمتياز الجبائي الممنوح بعنوان تسجيل اقتناءات الأراضي قصد بناء عقارات فردية معدة للسكن.
الملحـــــــق: أمثلة تطبيقية
تم بمقتضى أحكام الفصل 53 من القانون عدد 13 لسنة 2023 المؤ ّرخ في 11 ديسمبر 2023 و المتعلق بقانون المالية لسنة 2024 إسناد امتياز التسجيل بالمعلوم التصاعدي لكل مقتني مرة واحدة بعنوان أول عملية اقتناء لأرض.
وتهدف هذه المذكرة إلى شرح الأحكام المذكورة.
1) التذكير بالتشريع الجاري به العمل إلى غاية 31 ديسمبر 2023.
طبقا لأحكام العدد 4 من التعريفة الواردة بالفصل 20 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي تنتفع إقتناءات الأراضي قصد بناء عقارات فردية معدة للسكن بالتسجيل بالمعلوم التصاعدي كما يلي :
ـ 1 % إلى غاية 120 مترا مربعا
ـ 2 % من 120,001 مترا مربعا إلى 300 مترا مربعا
ـ %3 من 300,001 مترا مربعا إلى 600 مترا مربعا
ـ %5 ما فوق 600 مترا مربعا
ويرتبط تطبيق المعلوم التصاعدي بتعّهد المشتري بعقد الشراء ببناء عقار فردي معد للسكن على الأرض موضوع البيع.
ويحرم المقتني من الانتفاع بالمعلوم التصاعدي ويلزم بدفع تكملة المعاليم المستحقة مع إضافة خطايا التأخير وذلك في صورة التفويت في الأرض قبل إنجاز البناء أو تغيير وجهة استعمال الأرض المنصوص عليها بعقد الشراء.
ولم ينص التشريع الجبائي الجاري به العمل في مادة معاليم التسجيل على أن هذا الإمتياز يمنح مرة واحدة أو بعنوان شخص واحد أو بعنوان عقد واحد، وبالتالي فإنه يمكن لنفس الشخص أن ينتفع بالتسجيل بالمعلوم التصاعدي كلما توفرت الشروط المستوجبة لذلك بصرف النظر عن عدد العمليات العقارية التي قام بها.
** أمثلة تطبيقية
مثال عدد 1
لنفترض أنّه بمقتضى كتب خطي مؤرخ في 20 سبتمبر 2023 اقتنى السيد " ب" لأول مرّة جميع الأرض موضوع الرسم العقاري عدد 532 تونس الماسحة 460 متر مربع وذلك بثمن قدره 80.500 دينار. وتعهد المشتري بتخصيص الأرض المذكورة لبناء محل سكنى فردي.
انجرار الملكية : عقد هبة غير مسجّل.
تم تقديم العقد لإجراء التسجيل في ورقتين ( 3 صفحات ) و 7 نسخ و ذلك بتاريخ 26 سبتمبر 2023.
في هذه الحالة تحتسب المعاليم المستوجبة كما يلي :
- معاليم التسجيل
80.500د / 460 م2 ....... = 175 د للمتر المربع الواحد .

إلى غاية 120 م2 ( %1 ): ....... 175د * 120 م2 * %1= 210 د
من 120.001 م2 إلى 300 م2 (%2 ) :..... 175د * 180 م* 2% = 630د
من 300.001 م2 إلى 460 م2( %3 ) :....... 175د * 160 م2 * 3% = 840د

المجموع = 1680 د
- انجرار الملكية غير مبرر
80.500 د * 3%= 2.415 دينارا
- معلوم الترسيم العقاري
80.500 د* 1% = 805 د
- خطايا التأخير : لا يخضع هذا العقد لخطايا التأخير طالما تم تقديمه للتسجيل في الأجل القانوني وهو 60 يوما من تاريخه .
- معلوم الطابع الجبائي : ( 7 نسخ قدمت للتسجيل - نسختان يحتفظ بها (5 نسخ * 2 ورقات) * 5د = 50د
مثال عدد 2
لنأخذ نفس معطيات المثال الأول ولنفترض أنّ السيد " ب " الذي كان قد انتفع بالتسجيل بالمعلوم التصاعدي في سنة 2023، أبرم عقد اقتناء أرض بتاريخ 03 جانفي 2024 مستوفيا لجميع الشروط المستوجبة.
في هذه الحالة وبصرف النظر عن انتفاع السيد " ب " سابقا خلال سنة 2023 بامتياز التسجيل بالمعلوم التصاعدي فإنّه يمكن له أن ينتفع بالتسجيل بالمعلوم التصاعدي مرة واحدة بعنوان أول عملية اقتناء بعد غرة جانفي 2024 ولا يمكن له أن ينتفع لاحقا بهذا الامتياز.
مثال عدد 3
لنفترض أنّ السيد " ج " تقدّم إلى القباضة المالية بتاريخ 20 فيفري 2024 لإجراء تسجيل العقدين التاليين :
- عقد شراء أرض موضوع الرسم العقاري عدد 1234 تونس مبرم بتاريخ 2 جانفي 2024 بثمن قدره 350.000 دينار.
- عقد شراء أرض موضوع الرسم العقاري عدد 6547 تونس مبرم بتاريخ 13 جانفي 2024 بثمن قدره 200.000 دينار
هذا وتعّهد السيد " ج " صلبهما بتخصيص مقسمي الأرض لبناء محل سكنى فردي.
في هذه الحالة فإنّه لا يتمّ منح امتياز التسجيل بالمعلوم التصاعدي إلا في حدود عقد واحد وبعنوان أول عملية اقتناء ( العقد المبرم بتاريخ 2 جانفي 2024)، في حين يخضع عقد الشراء الثاني لمعلوم التسجيل حسب النظام الاعتيادي المطبّق على البيوعات العقارية.
مثال عدد 4
لنفترض أنّ السيد والسيدة " أ " متزوجين تحت نظام الاشتراك في الملكية اقتنيا أرضا مرسمة بالسجل العقاري ومقدّرة قيمتها بــ 300.000 دينار وذلك بتاريخ 14 جانفي 2024 . وتعّهدا صلب العقد بتخصيص الأرض المذكورة لبناء محل سكنى فردي.
وفي هذه الحالة وفي صورة توفر الشروط المطلوبة فإن الزوجين السيد والسيدة " أ " يمكن لهما أن ينتفعا كل في حدود مساحة الأرض الراجع له بالملكية بامتياز التسجيل بالمعلوم التصاعدي و لا يمكن لهما الانتفاع لاحقا بهذا الامتياز.
2) إضـــافة قانون المالية لسنة 2024
تم بمقتضى أحكام الفصل 53 من القانون عدد 13 لسنة 2023 المؤرخ في 11 ديسمبر 2023 و المتعلق بقانون المالية لسنة 2024 حصر منح امتياز التسجيل بالمعلوم التصاعدي المنصوص عليه بالعدد 4 من الفصل 20 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي في مرة واحدة لكل مشتري بعنوان أول عملية اقتناء لأرض ، وبالتالي يطبّق معلوم التسجيل النسبي المستوجب بعنوان البيوعات العقارية المحدد بـ %5 على عملية الاقتناء الثانية.
3) تاريخ دخول الاجراء الجديد حيز التطبيق
طبقا ألحكام الفصل 53 من قانون المالية لسنة 2024 يدخل هذا الإجراء حيّز التطبيق ابتداء من غرّة جانفي 2024، وبصرف النظر عن عدد المرات التي انتفع بها المشتري بامتياز التسجيل بالمعلوم التصاعدي إلى غاية 31 ديسمبر 2023 فإن أحكام هذا الفصل تطبّق على العقود:
- المبرمة ابتداء من غرّة جانفي 2024
- أو المقدمة لإجراء التسجيل ابتداء غرّة جانفي 2024.
*************** المراجع :
- مجلة معاليم التسجيل و الطابع الجبائي
- قانون المالية لسنة 2017
- المذكرة العامة عدد 5 لسنة 2017
- قانون المالية لسنة 2018
- المذكرة العامة عدد 6 لسنة 2018
- قانون المالية لسنة 2019
- منشور صادر عن وزير المالية بتاريخ 06 أوت 2019
- قانون المالية لسنة 2024
- المذكرة العامة عدد 05 لسنة 2024

31/01/2024

خواطر حول عقد الهبة وعقد التنازل
بقلم الأستاذ خالد المؤدب - عدل اشهاد بتونس
إذا كان عقد البيع هو عقدا ناقلا للملكية مقابل عوض نقدي و المتمثل في الثمن حيث عرفه الفصل 564 من مجلة الالتزامات و العقود بأنه " عقد تنتقل به ملكية شيء أو حق من أحد المتعاقدين للأخر بثمن يلتزم به " ، فإن عقد الهبة هو عقد تبرع و كذلك عقد التنازل فكلاهما ناقل للمكية بدون عوض.
الاتفاق بين الهبة و التنازل يكمن في نية التبرع و الإختلاف بينهما يكمن في كون الهبة عقد مسمى و التنازل مبدئيا عقد غير مسمى .
الهبة عقد تبرع، و عرفها المشرع صلب الفصل 200 من مجلة الأحوال الشخصية فقرة 2 بكونها " عقد بمقتضاه يملك شخص آخر مالا بدون عوض" .
فالهبة تعتبر تصرف مجاني حيث لا يأخذ فيه الواهب مقابلا لما أعطاه و لا يعطى الموهوب له مقابلا لما أخذه.
و لكن أجاز المشرع أن يفرض الواهب على الموهوب له القيام بالتزام معين فتنشأ الهبة بعوض، و مثال ذلك أن يهب شخص أموالا لجمعية خيرية بدون مقابل على أن تلتزم الجمعية ببناء مستشفى.
أو أن يهب شخص عقارا لشخص آخر على أن يلتزم باستغلاله في أعمال فلاحية فقط.
أما إذا اشترط الواهب عوضا عن الهبة بأن يتولى الموهوب له الوفاء بديون الواهب و جب أن تكون هذه الديون أقل قيمة من الهبة و الا كان العقد معاوضة و ليس هبة ، فالعنصر المعنوى المتمثل في نية التبرع هي المعيار المحدد لعقد الهبة ( راجع خليفة الخروبي- العقود المسماة - ص 317).
و عقد التنازل و قع استنباطه ليكون عقد تبرع و تصرف مجاني بدون عوض، و هو عقد تقبل القباضة المالية تسجيله و يقبل الديوان الوطني للملكية العقارية ترسيمه بالسجل العقاري.
1- الهبة عقد مسمى و التنازل عقد غير مسمى
المقصود بالعقد المسمى هو العقد الذي و ضع له المشرع قواعد خاصة تحكمه و يخضع لنظام قانوني خاص به.
فالبيع و الوكالة و الكراء و القسمة و المعاوضة و المغارسة و الهبة و غيرها هي عقود مسماة نظمها المشرع بأحكام خاصة .
و المشرع لا يمكنه تنظيم كل العقود و انما هو ينظم أهم العقود و أكثرها تداولا.
و العقود غير المسماة هي عقود لم يضع لها المشرع قواعد خاصة، فهي تخضع للنظرية للعامة للالتزامات و هي عقود تعتبر سليمة مادامت لا تخالف النظام العام و الاخلاق الحميدة.
هل يعتبر عقد التنازل عقد غير مسمى حقا ؟
أثار هذا الاشكال جدلا كبيرا لدى رجال القانون و فقه القضاء.
حيث وقع تضارب كبير في تكييف التنازل فهل يعتبر هبة أم بيع أم عقد مستقل ؟
فقد استقر الفقه وفقه القضاء على أن ما يطلقه الأطراف على كتائبهم التعاقدية من أوصاف لا يلزم المحكمة في شيء التي تبقى ملزمة بالبحث في الطبيعة القانونية الحقيقية للعقد واضفاء الوصف الملائم بغاية تطبيق الآثار القانونية الناجمة عنه ،فوصف العقود من الخصوم لا يقيد المحكمة وعليها إعطاء تلك العقود الوصف الواجب قانونا ( قرار تعقيبي مدني صادر عن الدوائر المجتمعة عدد 12082 بتاريخ 30/01/1976 ).
ومن خلال البحث في الفقه وفقه القضاء نجد ثلاث مواقف مختلفة :
* موقف أول ، يعتبر التنازل بمثابة عقد هبة، فالعقد غير المسمى يجب أن يكون بالضرورة مخالفا للعقد المسمى، فإذا كان التنازل عقد تبرع و تطابق مضمونه مع عقد الهبة، بمعنى إذا تم استنساخ مضمون عقد الهبة ووضع للكتب عنوان التنازل ، ففي هذه الحالة يقع تكييف التنازل على أساس كونه عقد هبة ، فالتكييف هو وصف قانوني للعقد يغلب فيه المضمون على التسمية، و بناء عليه يخضع التنازل إلى النظام القانوني لمؤسسة الهبة، و بما أن الهبة لا تصح إلا بالحجة الرسمية ( الفصل 204 م ا ش) فإن التنازل المحرر من قبل محامي يعتبر باطلا بطلانا مطلقا.
* موقف ثان ، يعتبر التنازل عقد غير مسمى و بالتالي يختلف عن عقد الهبة و مستقل بذاته و ذلك لسببين :
أولا: أن معطى مجانية العقد ليس عنصرا خاصا بعقد الهبة فقط بل نجده في اتفاقات أخرى مسماة و غير مسماة ( أنظر قرار تعقيبي مدني تحت عدد 39327 صادر بتاريخ 26 أفريل 2017)
ثانيا: عقد التنازل يختلف عن الهبة، بخصوص مسألتين : التسليم والرجوع
فالتسليم هو شرط صحة لعقد الهبة، فالهبة لا تتم إلا بتسليم الشيء الموهوب إلى الموهوب له ( الفصل 201 م ا ش )
و الهبة يمكن الرجوع فيها من طرف الواهب في حالات ثلاث حددها الفصل 210 م ا ش و هي :
* إذا أخل الموهوب له بما يجب عليه نحو الواهب بحيث يكون هذا الإخلال حجودا كبيرا منه.
* إذا أصبح الواهب عاجزا من أن يوفر لنفسه أسباب المعيشة بما يتفق مكانته الاجتماعية أو إذا أصبح غير قادر على الوفاء بما يفرضه عليه القانون من النفقة.
* أن يرزق الواهب بعد الهبة ولدا يظل حيا إلى وقت الرجوع.
أما التنازل فقد وقع استنباطه وفقا للإرادة الحرة للأطراف بدون أن يكون التسليم شرطا لصحته وكذلك بدون إمكانية الرجوع فيه ، مما يجعل التنازل مختلفا عن الهبة وبالتالي لا يشترط أن يكون في شكل حجة رسمية فالتنازل يمكن تحريره بالكتب الخطي .
* موقف ثالث ، يميز بين نوعين من عقود التنازل ، تنازل انفرادي عن الحق العيني الذي له طبيعة إسقاطية ولا ينقل الحق من ذمة إلى أخرى، وتنازل يتم بإتفاق بين المتنازل والمتنازل لفائدته ومن آثاره نقل الملكية من ذمة مالية إلى أخرى وغايته الأساسية نقل الحق موضوع التصرف الى شخص معين بمقابل أو بدونه.
فإذا توفرت لدى الطرفين إرادة نقل الحق بمقابل اعتبر هذا التنازل عقدا بعوض ويكون بيعا إذا كان المقابل نقودا وإذا كان التنازل دون مقابل فيعتبر هبة مباشرة ويخضع لشروطها الشكلية ( حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بسوسة 1 برئاسة رشيد القاضي وعضوية القاضيين هالة الغزي ومريم قديش ).
2- من يحرر عقد الهبة و عقد التنازل ؟
عقد الهبة هو عقد شكلي يستوجب لصحته الحجة رسمية ، فقد نص الفصل 204 م ا ش على أنه " لا تصح الهبة إلا بحجة رسميةّ، و الحقوق العينية المترتبة عنها بالنسبة للعقارات المسجلة لا تتكون إلا بترسيمها بالسجل العقاري. أما فيما يخص المنقولات المادية فالهبة تصح بالمناولة مع مراعاة الأحكام الخاصة المتعلقة بالمنقولات المسجلة ".
فعدل الإشهاد هو المختص حصريا بتحرير عقد الهبة و إذا تم تحرير عقد الهبة من طرف غير العدول يكون باطلا بطلان مطلقا.
أما عقد التنازل فهو يعتبر مبدئيا عقد غير مسمى، يقع تحريره من طرف العدول و المحامين.
و يثور الإشكال عندما يحرر المحامي عقد الهبة و يقع التعريف بإمضاء أطراف العقد لدى ضابط الحالة المدنية، فهل يعد هذا العقد سليما و صحيحا بإعتبار أنه تم التعريف بالإمضاء لدى مأمورعمومي ؟
في قرار تعقيبي مدني صادر عن الدوائر المجتمعة تحت عدد 4587 مؤرخ في 9 مارس 2006 أكدت فيه محكمة التعقيب أن هذه الوضعية غير سليمه و مخالفة للقانون إذ جاء في حيثيات هذا القرار ما يلي: " لئن كان ضابط الحالة المدنية مأمورا عموميا مكلفا بالتعريف بالإمضاء على الوثائق بموجب القانون فإنه لا يعرّف إلا بالإمضاء على الحجج غير الرسمية و حجية إشهاده بنسبة الإمضاءات لأطراف العقد لا تشمل مضمونه لأنه لم يحرره و غير مختص بتحريره من جهة و لأن حجية إشهاده منحصرة فيما شهد به و كان من إختصاصه من جهة أخرى ".
فطالما أن الهبة لم تحرر فيها حجة رسمية فهي باطلة.
و حتى بالنسبة للأصل التجاري، لا يجوز للمحامي إبرام هبة أصل تجاري فقد اقتضي الفصل 189 مكرر من المجلة التجارية أن العقود المتعلقة بالأصل التجاري يجب أن تحرر كتابة بواسطة محامين مباشرين من غير المتمرنين، و استثنى هذا الفصل العقود التي تبرمها الدولة و الجماعات المحلية و المؤسسات العمومية ذات الصبغة الإدارية و كذلك رفع الرهون و العقود التي ينص القانون على ابرامها بحجة رسمية .
و بناء عليه فهبة الأصل التجاري لا يمكن تحريرها إلا من طرف عدل الاشهاد ( راجع خليفة الخروبي -العقود المسماة -ص 340 ).

*****