幸福愛家BLOG-Amy黃

19/06/2023

21/02/2023

一圖秒懂｜買賣成本｜賣方照過來
買方篇滴家 https://reurl.cc/3OaR38
這篇講房地產交易賣方篇
賣方需要負擔的費用有：
土地增值稅、交易所得稅（分新舊制）、
代書費、仲介服務費，其中房地合一稅
（交易所得稅新制）採實價課稅，
對民眾賣屋影響最大，
在105年以後取得房屋土地者，皆適用新制。
阿明依「 #產權移轉前」及「 #產權移轉後」，
條列賣方需要負擔的費用給大家參考～
#快快收藏
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▌產權轉移前：三大稅＋其他成本

#房屋稅：
自用住宅房屋評定現值 x1.2%
非自用住宅房屋評定現值 x1.5 - 3.6%
營業用房屋評定現值 x3-5%
非住非營業房屋評定現值 x1.5 - 2.5%
#地價稅（採累進稅率）：
申報地價總額x1%-5.5%、自用住宅稅率0.2%
計算公式｜課稅地價ｘ稅率 – 累進差額＝應納稅額
這邊要記得，不論是何時轉移房子，
只要 #8月31日土地登記簿上還是你的名字，
你就一樣是當年度的納稅義務人喔！
地價稅以8月31日為納稅義務基準日、
9月22日是特別稅率申請截止日、
11月1日至11月30日是地價稅的課徵期間
#土地增值稅
收費單位為地方政府所屬的稅捐機關，
計算方式以賣方的條件分成下方兩種：

‧一般用地稅率：
分3級按照土地漲價總數額累進課徵稅率為
20％、30％、40％
‧自用住宅優惠稅率10％：
一生得享一次自用住宅優惠稅率10％
也就是「一生一次」或「一生一屋」。
阿明提醒大家，不論是「一生一次」或
「一生一屋」的優惠方案，
兩種的必要條件都是要「設戶籍」喔！
#其他成本
包含代書費、仲介費、履保費、
交屋日前的水‧電‧瓦斯‧管理費等雜費。
而其中代書費有涵蓋抵押塗銷、
簽約手續費及實價登錄費用。
至於仲介費則是以賣方支付4-5%，
買方支付1-2%來計算
(買賣雙方合計不得超過買賣總價6%)。
另外，現在越來越多案件，
為了保障交易安全都會走履約保證的程序。
以現今市場來說，履約保證的費用是
成交總價萬分之六，由買賣雙方各付一半。
▌產權轉移後
財產交易所得稅（舊制）或房地合一稅（新制）
，兩種區分方式是根據房屋 #取得時間而定，
若房屋為民國105年前取得，則需繳交
「財產交易所得稅」，會在交易的隔年5月
併入綜合所得總額結算申報。
一˙房地合一稅
適用民國105年後取得的房屋，
在2021年多了 #限制土地漲價漲數額上限，
嚴格避免逃漏稅，也減少投機客短期炒作。
會依房屋持有期間調整稅率，
持有期間兩年以內 45％、
超過兩年未達五年 35％、
超過五年未達10年 20％、
持有期間超過十年 15％。
▌有四種交易不受影響 #維持稅率20％
1.個人及營利事業非自願因素交易
（如：調職、房地遭強制執行）
2.個人及營利事業以自有土地與
建商合建分得的房地交易
3.個人及營利事業參與都更或
危老重建取得房地後第一次移轉
4.營利事業興建房屋完成第一次移轉
#維持稅率10％
1.若持有6年後符合自住優惠並
以相同條件出售，即可享免稅額400萬元，
超過部分以稅率10%計算，也就是課稅所得
400萬元扣除免稅額後為0，免繳稅喔！​​​​​​​
二˙財產交易所得稅
原則採核實認定，依實際價額計算，
例外狀況則以標準認定。
PS.假如你原先買房單據都不見，
沒辦法證明原始取得成本，就依財政部
公告財產交易所得標準計算。
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