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花枝陪你買間房, 台南市安南區樂活路97號1樓, Tainan (2025)

Q: What is the address?

台南市安南區樂活路97號1樓

05/11/2025

寶佳集團這次出手，簡直是一場教科書級的「土地收編戰」。

💥短短幾個月，透過旗下子公司砸下 23.17 億，
吃下中華工程（中工） 11.8% 的股權。
這是一場經營權的布局、土地的盤算、房市的前哨戰。

中工背後的關係企業中石化，擁有龐大土地資產與重劃潛力
寶佳副董一句：「我喜歡土地。」✨
聽起來輕描淡寫，卻是最霸氣的宣言。

🎯 這不是買股票，這是在搶土地的控制權。
當建商們忙著蓋房、賣房，寶佳已經把戰場搬上股東名冊。
別人看「地段」，他看「誰握地」。
別人賺價差，他賺「話語權」。

這場併購行動背後，藏著寶佳多年來一貫的邏輯：
💰土地才是真正的籌碼。
#寶佳集團 #中華工程 #經營權之戰 #土地控盤 #房地產併購 #房市觀察 #建商布局 #房仲日常 #房產趨勢 #花枝陪你買間房

04/11/2025

「有時候最熱情的不是鄰居，是國稅局。」🔥
我每個月乖乖繳管理費
帶朋友來游個泳、唱個歌、打個球
沒想到國稅局在旁邊舉手說：「這是營業行為喔～請申報營業稅。」

根據《公寓大廈管理條例》第23條：
📍公設使用方式可寫進社區規約。
📍如果「對外開放且收費」，就可能被認定是「銷售勞務」，管委會要登記營業稅。
📍但若只是住戶帶親友「不收費」使用，通常不會構成營業行為。

所以最聰明的作法是：
✅ 親友可使用但需「住戶陪同」
✅ 可用「預約制」控管人數
✅ 熱門時段留給住戶，離峰時段再開放

你們社區有開放親友用公設嗎？
留言告訴我有沒有遇過社區一些不合理的管理條例
#管委會 #國稅局 #營業 #公設

10/09/2025

👀 家裡牆壁出現裂縫，到底是小問題還是大危機？專家提醒：裂縫就像建築物的「健康警訊」，有些可以自行修補，但有些一旦忽視，可能危及結構安全！

🔎 裂縫等級判斷
✅ 第一級：表面小裂痕
特徵：小於 0.3mm，像頭髮絲一樣細。
原因：多半是油漆、批土乾縮。
處理：自行補土、重新油漆即可。

⚠️ 第二級：淺層斜裂縫
特徵：大於 0.3mm，常呈 45° 斜角。
危險性：若出現在承重牆、梁柱，代表可能影響耐震。
處理：建議盡快找專業檢測。

🚨 第三級：結構性裂縫
特徵：鋼筋外露、混凝土剝落。
危險性：結構受損，已有安全疑慮。
處理：立刻聯繫政府或專業單位評估。

⛔ 第四級：大面積斜裂縫
特徵：多面牆、樑柱都有延伸斜裂。
危險性：可能是地基或結構重大問題。
處理：務必請專業團隊即刻介入補強。

地震後特別注意：可用手機定期拍照記錄裂縫變化。
日常保養：保持室內溫濕度、注意外牆防水，都是預防裂縫的小技巧。
買房挑建商：選擇有抗震設計、口碑良好的建商，才能降低未來隱憂。
#牆壁裂縫 #房地產 #買房 #賣房 #結構安全

08/09/2025

🔥當初屋主才買多少？🔥你叫屋主不要賺那麼多啦!!
🔥再不賣就等它跌啦!!

這些話點出了房市最微妙的矛盾：
🔄 當自己是買方時，希望屋主佛心，最好「少賺一點」；
🔄 可是一旦換成自己是賣方，就會想盡辦法把價錢拉到最高，甚至還會嫌仲介幫你賣太便宜。

每個人都在扮演兩種角色：
📌買房時：心裡想「房價太高，這樣不合理！」
📌賣房時：心裡卻變成「我辛苦持有那麼久，當然要賺到價差！」
這就是最典型的「角色互換矛盾」我們嘴上喊著居住正義，但實際行為卻想要從房子賺最多。

🏦 市場現實 vs 人性弱點
價格不是憑空決定：屋主的售價背後，有市場行情、貸款壓力、甚至退休規劃。
政策難改變心理：再怎麼打房，大家心裡還是覺得「房子只會漲、不會跌」，所以愈來愈堅持。

給買方與賣方的提醒
買方👉想要撿便宜，先看自己能承擔多少風險，不要只盯著屋主「當初買多少」。
賣方👉想要高價出售，也得考慮市場接受度，價錢喊太高，反而拖很久賣不掉。
房市裡沒有絕對的對錯，只有不同角色的立場。
#買房 #賣房 #房地產 #角色互換 #平衡
換個角度想，如果哪天是你要賣房，你會怎麼回答？歡迎留言討論😊

08/09/2025

📌換屋族大鬆綁！央行放寬「賣屋期限」從1年延長至1年半📌
過去許多換屋族最頭痛的，就是「新房買了、舊房卻賣不掉」。
原本央行規定：換屋族要在一年內賣掉舊房子，否則可能影響貸款資格。

現在最新政策來了 👉 央行宣布：
換屋族出售舊屋的期限，從原本的 1 年，延長到 18 個月（1年半）！

📌 適用對象

2024年9月20日（含）後錄案的新貸款案件。

必須屬於實質換屋自住的購屋族。

限定在第一戶或第二戶貸款，不包含高價住宅。

📌 為什麼要延長？
市場現況：房市交易速度變慢，成交時間拉長。
買方心態：不少人會議價、比價，賣屋常常超過一年還沒脫手。
金融風險：若期限壓得太緊，換屋族可能急賣、甚至低價出脫，資金壓力很大。

央行這次調整，就是要兼顧「信用管制」與「民眾需求」，給換屋族更多喘息空間。

📌 對買賣雙方的影響
換屋族🏡
有更多時間籌劃，不用擔心一年賣不掉房子就被銀行追著跑。
也可以避免為了時限而「跳樓大拍賣」，守住合理價格。
市場🚋
減少「急賣潮」，有助於價格穩定，不會因為換屋族趕時程而出現非理性拋售。
銀行🏨
雖然期限放寬，但仍會依「5P 原則」(收入、還款能力、信用狀況、資產、用途) 嚴格審核，確保貸款安全。
#換屋 #央行 #賣房 #買房 #房地產 #首購
🔸你認為這項政策對房市有什麼影響??👉留言討論喔

04/09/2025

💥京城狂掃商60、王冠插旗九份子💥台南安南2大重劃區龍虎盤鋸

南市地政局 9/4 舉辦土地標售，一口氣釋出 13 標，吸引 26 封標單，最後標脫 10 標，標脫率高達 76.9%，其中最受矚目的就是京城集團與王冠百貨兩大買家出手卡位。

🏢 京城集團：單坪 82.2 萬，進軍商60草湖寮

京城集團以「京成建設」名義，以單坪 82.2 萬元、總價 3.87 億元拿下安南區「商60重劃區草湖一路與安湖二街口」470 坪商業地，溢價率達 28.1%。
這並非京城首次插旗，統計近年來已在商60與周邊囤地超過 6000 坪，幾乎快成為區域大地主。
👉 京城發言人表示：商60是安南區唯一以商業導向規劃的新興重劃區，雖然推案時間未定，但後續仍以住宅產品為主。

🏬 王冠百貨：總價 4.49 億，卡位九份子宜居路

另一筆大案來自九份子重劃區住6-1 分區，位於宜居路與樂活12街口，833 坪土地由王冠百貨以單坪 53.88 萬元、總價 4.49 億元標得，溢價率 22.56%。
王冠百貨其實是台南老字號百貨，近年最知名的交易，就是把中正路與海安路口約 1088 坪土地，以單坪 130 萬、總價 14.15 億轉手給上曜集團。

📊 區域行情與市場觀察

商60重劃區📌過去已有遠雄、藏美、上曜、寶豐庭、瀞川建設等建商插旗，目前新案多坐穩 3字頭，最高達 4字頭。

九份子重劃區📌今年有興富發、上躍、泰嘉等大咖推案，泰嘉「一字得」已實登 50 筆，均價 39.1 萬/坪，最高 42.1 萬/坪，即使在低迷市況，仍展現品牌效應與買氣。

💡 這次標售反映：
✨建商對台南潛力區依舊充滿信心，願意用高溢價搶地。
✨京城集團大舉囤地，後續推案將成為安南商60最大看點。
✨九份子仍是市場熱區，即使房市冷卻，品牌建案依然有支撐力。
建商仍願意溢價獵地,你覺得會影響房市價格嗎?👉留言聊聊
#房地產 #台南 #安南區 #商60 #九份子重劃區

04/09/2025

🚨 解房貸荒！行政院拍板：新青安貸款不再受30%天條限制

依《銀行法》第72條之2規定，銀行辦理住宅與企業建築放款，總額不得超過存款與債券總和的 30%。
👉 但因近年房市火熱，國內銀行放款比率已逼近 26%～27%，距離警戒線只差一點，導致銀行收緊額度、提高利率、放款速度變慢，出現「房貸荒」。

📢 政策調整
行政院院會今（9/4）拍板：
新青安貸款 → 不再計入30%上限
修法回溯至9/1生效
釋放更多銀行放款量能，避免首購族交屋卡關

📊 數據現況
自2023/8/1 上路以來，新青安累計 12萬9,464戶
總核貸金額約 9,994億元
其中 40歲以下青年佔72.76%，顯示以青壯年首購族為主力

✨ 意義
✅ 緩解近期「房貸荒」壓力
✅ 提高首購族貸款核准效率
✅ 保障青年購屋資金流暢
⚠️ 但銀行仍會採取 28%內控警戒線，審核不會全面放鬆

📌 總結一句：
👉 新青安貸款正式「脫鉤」天條，讓首購族不用再被卡房貸！
#新青安 #房貸 #首購 #房地產

03/09/2025

🚀 抵押權線上申辦來了！以後不用再跑地政事務所
以前辦房貸抵押權，常常要準備一大堆資料、請假跑地政事務所，還要排隊等 3～5 天才搞定。
現在，內政部宣布 11 月 1 日起試辦「 #抵押權線上申辦系統」，只要打開電腦或手機，5 分鐘就能完成抵押設定或塗銷，速度比你點外送還快。

✨ 這次改革有什麼亮點？
省時✅原本 3～5 個工作天 → 縮短到 24 小時內搞定。
省錢✅政府估算每年可省掉數千萬元的紙本作業費用。
省力✅民眾免奔波、銀行少塞件，光是等待時間就能省掉上百萬小時。
環保✅全面數位化，每年減少上萬公斤紙張浪費，拯救數千棵樹。

👩‍⚖️ 誰可以線上申請？
抵押權設定、變更✨還是需要地政士或律師代辦（避免法律糾紛）。
抵押權塗銷✨金融機構、債務人、所有權人都能自己申請！
換句話說，以後還完房貸，真的不用再跑一趟，直接在家就能解除抵押。

👉 那你覺得：
如果以後買房賣房都能全線上處理，你會覺得更安心，還是更擔心資安風險呢？
#房貸 #抵押權 #房仲 #地政士 #房地產

03/09/2025

🏠 住家距離「夜總會」600 公尺要怕嗎？

很多人看房子時，聽到「附近有夜總會」就馬上心裡發毛，甚至直接放棄。但真的需要這麼擔心嗎？其實，關鍵要看這 3 點 👇

🔍 1. 實際影響有多大？
600 公尺大概是走路 7–10 分鐘的距離，如果你在家裡根本看不到、聽不到，也不會被打擾，那影響就非常有限。

🧠 2. 心理 vs. 市場的差別
買房不只是理性計算，也牽涉到心理感受。
你自己能接受沒問題，但別忘了：將來轉手時，有些買家可能比較忌諱，這會影響脫手速度或價格。

🛠 3. 專家教你破解抗性
視覺遮蔽：看不到就是最大減分解除。
搞清楚性質：公墓、靈骨塔，還是小型私人墓園，感受完全不同。
查未來規劃：政府有沒有遷移、改建、開發計畫？有時反而會變利多。

💡 買房前，除了上網看資料，更要：
✅ 不同時間去現場感受氛圍（白天 vs 晚上）。
✅ 多問住戶真實居住心得。
✅ 比對附近類似物件的價格，看看差異多少。

👉 換作是你~
如果有一間價格漂亮、機能完整的房子，但附近有[夜總會]，你會買單嗎？
#墳墓 #嫌惡設施 #買房 #房地產 #民俗

02/09/2025

💥「銀行鑑價＝開價」真的可信嗎？💥
最近有網友分享看房經驗：
房仲很常講「這間剛做完鑑價，這價格銀行也認可，貸款能到8成！」
聽起來是不是很安心？彷彿開價就是公正的「市價」。
📐但實際一查實價登錄，成交價竟然比開價少了一坪 10 萬元！😱

為什麼會有這種差距？
✅鑑價≠成交價
銀行鑑價只是為了控制放款風險，屬於保守評估。
成交價則是市場供需與買賣雙方談出來的結果。

✅鑑價也不是貸款保證
銀行鑑價只是參考值，並不能完全依照鑑價結果為依據。
影響貸款成數的還包括申貸人的收入、負債比、信用紀錄、還款能力等條件。
所以就算房仲說「能貸到8成」，也不代表銀行一定會照做。

✅話術混淆焦點
房仲常利用「剛鑑價」來增加開價的說服力。
但不同銀行、不同鑑價師，金額可能差很大。

👉貸款多寡還要看個人財力條件，不是單純看鑑價。
銀行鑑價只能當參考，真正能決定價值的，還是你願意出的價格 + 實際成交行情。
#房屋鑑價 #房屋估價 #房仲 #話術 #房貸

02/09/2025

89歲翁捐9戶房產給行天宮，法院判決逆轉！揭開宗教捐贈背後隱憂
🔥近來台北爆出一起轟動社會的案件
一名高齡 89歲的張姓老翁，在所謂「消業障」的想法下，竟將價值超過1.8億元的9戶房產，一次性捐贈給知名宗教團體行天宮。這起看似虔誠的善舉，卻在法院審理後出現大逆轉，讓社會再度思考「高齡者財產安全」與「宗教捐贈正當性」。

原來老翁當時已經
👉 得了妄想型思覺失調 + 輕度失智
👉 甚至連稅單都以為是詐騙

⚖️ 法院認定：
🟥 信義區2戶 → 捐贈無效，要退回
🟨 南港7戶 → 案件還在審理中

這件事引爆討論：
👴 高齡者財產，誰能保護？
🙏 宗教捐贈，該不該更透明？
⚠️ 失智長輩，是最脆弱的受害族群

信仰很重要，但「行善」不能變成「被利用」
你覺得宗教團體應該要承擔多少責任？
#宗教信仰 #高齡 #行天宮 #捐贈
👉 如果這是你家長輩，你會怎麼做？留言聊聊 👇

01/09/2025

🏦 台銀開水龍頭！首購族終於鬆一口氣？
最近房市最常聽到的抱怨就是「房貸好難貸！」
不少首購族、交屋族，甚至眼看要點交卻卡在銀行核貸關卡

好消息來了 👉 台灣銀行董事長凌忠嫄宣布：
🔑 三大族群房貸全面放寬
首購族 ✅
新青安貸款申請人 ✅
目前名下無自用住宅者 ✅

只要符合條件，通通可以申請！
就算不是首購，也還是能貸，只是利率會高一點，起跳約 2.985%。

📊 台銀的數字成績單，截至今年 7 月：
新青安貸款新增 521 億元（6,693 件）
築巢優利貸新增 443 億元（4,766 件）
總房貸業務量比去年多出 1,400 億元，不只達標，還超額完成！

📌台銀雖然放寬，但審核依舊嚴格，採收入支出比 200 %的標準📌
這代表：銀行不只是要借你錢，更要確保你還得起。
所以該準備的薪資單、財力證明、資料完整度，會直接影響核貸速度。

✅身為正考慮買房的你，覺得台銀的這波利多釋出，對你來說有無幫助??
歡迎留言一起討論😬 #台銀 #房貸 #首購 #新青安

花枝陪你買間房

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