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花枝陪你買間房, 台南市安南區樂活路97號1樓, Tainan (2025)

Q: What is the address?

台南市安南區樂活路97號1樓

28/08/2025

🏠 賣屋該不該降價？關鍵其實只有一個！

最近有位屋主在網路上分享自己的經歷🥎
當初他委託房仲賣房，已經明確交代「開不到底價就不用通知我」。
沒想到，房仲還是打來，告訴他有買方想出價。結果一看…竟然比底價硬生生少了快 100 萬！

😬仲介立刻勸他：「行情不好啦，實價登錄都在跌，現在不降價，可能會放更久，最後還要再往下修。」
屋主心裡想：我才剛比原本開價下修 150 萬，現在還要再砍？真的是為了成交，還是只想快點做業績？

網友兩派看法🧐
📐「市場差的時候，能成交就好，現金到手最實在！」
📐「不降價，可能放個半年一年還是賣不掉，到時候拖到還得更便宜賣。」
📐「買家願意出價就要偷笑了，現在買方都很謹慎。」

✨「如果房子條件好，地段稀有，就算市場冷清，也會有人願意買單。」
✨「降價容易，漲回來難。既然不急著用錢，就該守住底線。」
✨「房仲勸降價，有時候只是想快點做業績，不代表行情真的這麼差。」

以目前房市觀察:
現在買方信心低，確實很多人出價會「往下砍」
但若物件地段好、產品稀有，守住價格未必賣不掉
💋最怕的是「價格卡在不上不下」，最後時間拖長，房子曝光疲乏，買家反而覺得你急了，出價更低。
所以，定價策略必須和你的時間需求、資金需求綁在一起，而不是一味被仲介或買方牽著鼻子走。💰

26/08/2025

🏠 台南人注意！9月購屋＋修繕補貼開跑 🎉
🔑 申請時間👉 9/1 ～ 9/30
💰 補貼內容
🏡購屋貸款利息補貼
✅每戶最高可貸 210 萬元✅最長 20 年優惠利率
✅名額 297 戶

🪓修繕住宅貸款利息補貼
✅每戶最高可貸 80 萬元✅最長 15 年優惠利率
✅名額 185 戶
（加起來共 482 戶，手腳要快！）

💥注意事項💥
購屋補貼有新規定 → 申請的房子必須「自己住」，不能拿來當出租投資。
不符規定可能被取消補貼，還得退回之前拿到的利息補助。

📝 申請方式（重點來了！）
1️⃣線上申請
到內政部「住宅補貼資源網」填寫資料，最方便快速。
上傳身分證明、戶籍謄本、貸款資料等必要文件。

2️⃣臨櫃申請
可到各直轄市、縣（市）政府的住宅發展處或建設局申請。
準備好：身分證明.戶籍謄本.貸款契約（或銀行核准文件）.房屋相關資料

3️⃣銀行協助
部分承貸銀行也能協助收件，你在貸款的同一家銀行問最清楚。

✨ 花枝小提醒
首購族 → 這是省利息的好機會，等於幫你減輕長期房貸壓力。
老屋屋主 → 如果家裡有老房要整修，也能用修繕貸款補貼分擔負擔。
額度有限 → 建議提早準備好文件，9月一開跑就遞件。
#自購住宅貸款利息補貼 #修繕住宅貸款利息補貼 #台南

22/08/2025

⚠️小心「假裝潢真逃稅」！一不小心，稅金比想像還多！
房地合一稅案例又來啦～
有位屋主（化名小陳），賣掉持有未滿 2 年的房子，
心想：「只要報個裝潢費，就能少繳點稅吧？」
結果，他拿了朋友公司 150 萬的「裝潢發票」去抵稅。

👉 但國稅局一查：
✅開立發票的公司根本沒在做裝修
✅屋況現場也完全沒有翻修過的痕跡
✅銷售現況說明書還白紙黑字寫著「屋況未更新」

最後，小陳不僅原本應繳的 54 萬逃不掉
還被補稅 + 罰款，總共要掏出 135 萬！
想省稅，反而賠更多。

📌溫馨提醒📌
未來若真有裝修或改良，記得保留完整證明
1️⃣修繕合約 & 項目明細
2️⃣合法發票或收據
3️⃣匯款金流紀錄
4️⃣裝修前後照片
這樣申報才算數，否則很可能變成「偷雞不成蝕把米」。
#賣房 #房地合一稅 #裝潢 #國稅局

22/08/2025

💰1.3億！台南東區最貴店面成交，背後代表什麼？
市區精華地段真的愈來愈少了！
近期實價登錄揭露，台南東區青年路上的 7-ELEVEN慶東門市，以 1.3億元成交，換算土地單價 76.87萬元/坪，直接拿下今年東區最貴店面。

買方是台南在地的 📌將億建設，不過他們回應
「暫無開發計畫，目前店面持續出租。」
換句話說，建商先「養地收租」，再等最佳時機出手。

這樁交易透露了兩個訊號
✅精華地段土地，幾乎已經被建商鎖定。
✅建商願意低報酬率持有，代表他們更看重未來開發價值。

😊這間 7-11 你有去過嗎？對你來說是回憶點還是地標？
#台南 #店面 #東區 #建商 #花枝陪你買間房

20/08/2025

🏠 台南口碑建商，你心中最推的是哪一家？
買房除了地段、價格，
建商品質往往才是決定「幸福感」的關鍵！
台南房市討論度最高、口碑也最常被網友點名的建商，整理給大家

✅ 府都建設 : 細膩規劃、質感滿分，被譽為「台南第一品牌」
✅ 富立建設 : 豪宅定位鮮明，格局設計讓人讚不絕口
✅ 僑昱建築 : 精品化建築，風格獨特
✅ 國泰建設 : 資金雄厚，售後服務口碑佳
✅ 臺邦建設 : 在地大型建商，品質穩定
✅ 百慶建設 : 踏實規劃，住戶評價不錯
✅ 桂田建設 : 從飯店跨足住宅，設計具特色
✅ 誠美建設 : 中價位產品，口碑偏兩極
✅ 宗大建設 : 老字號建商，傳統穩健

📣 想請大家一起來聊聊：
👉 在你心中，理想建商是哪一間？
👉 你有沒有遇過讓你「避之不及」的建商或踩雷經驗？

留言區一起分享經驗，讓更多正在找房的朋友少走彎路 🙌
#台南 #建商 #買房賣房 #房地產

18/08/2025

前陣子，我遇到一位年輕買方
事業有成，收入穩定，對自己的人生很有規劃

他看中了一間房子🏡喜歡到眼睛會發亮
握著我的手請我幫忙談下來，但同時心裡也有很多顧慮。

「如果貸不到 8 成怎麼辦？」
「如果最後要賠錢怎麼辦？」
「萬一市場下跌，我是不是就買貴了？」
「萬一我現在出手，我是不是買在高點？」

我能理解他的猶豫🤔
因為大部分人買房時，腦袋裡想的不是「我能得到什麼」
而是「 #我可能會失去什麼」。

📌為什麼20% #有錢人總是更有錢？
💡 有錢人的思維：看到機會
因為他們懂得在「 #劣勢環境中找到優勢」。

當市場冷清時，他們不害怕，反而冷靜下來算：
現在議價空間比以往大，屋主願意多讓一步
好物件不再被十幾組人搶
當一般人還在「怕」，他們已經簽下合約，等著市場回溫。

📌為什麼能負擔.有需求還是不敢下定決心?
🤔 80%一般人的思維： #放大恐懼
這其實是大多數人的通病。
新聞一出「成交量下滑」就覺得風險很大；
聽到朋友說「買房壓力很重」就開始退縮。

❤️ 給正在猶豫的你
買房從來不是沒有風險的決定，
但 #勇敢，才有機會把未來生活掌握在自己手裡。
別讓恐懼，成為你錯過好房的理由。

✨我那些當年被笑買在荒涼.鳥不生蛋的重劃區朋友們
10年後的現在~不是賣掉換更大間就是還在住但怎樣都賺
#你的未來比房市的未來重要多了

07/08/2025

💥台南市政府釋出10筆區段徵收地，結果……只有1筆賣出去。
你沒看錯，是只賣一筆，脫標率10%！

有趣的是，唯一有建商出手的地點還不差，就在永康鹽行國中區段徵收區，商業地，總價1.51億、單坪58.24萬，由桃園「大牛牛建設」得標。🧐這名字很穩重，出手也真的很牛

🤔建商到底在怕什麼？
📉 銷售動能下降
📈 成本壓力上升
🏦 銀行不給貸太爽
👉 結果就是：「有地想買，但不是現在。」

現在搶地不是「誰搶誰贏」，是「誰挑誰贏」。
不只地點要好，還要有未來話題、開發彈性、風險可控

🏡買房的人要怎麼看這件事？
這波標售很誠實地反映現況：
👉 市場沒崩，但冷靜
👉 建商沒走，但觀望
👉 土地還是有價，但要「題材+合理價+餘力」才會出手

對於想買房的人來說反而是機會點：
📍 新案減少、案量有限，建商可能會願意議價
📍 自住客不用跟投資客搶紅單
📍 房價沒跌，但你談判空間變大了！
#建商 #土地標售 #鹽行 #大牛牛建設 #花枝陪你買間房

07/08/2025

沒人跟你搶的時候，才是最好談的時候！最近看到新聞標題：
💥「台南交易量年減將近四成！」💥
數字背後，藏著的是機會，不是恐慌。

✅交易量驟減，不代表市場沒買方，是「買方挑得更兇」
買方並沒消失，只是變得更聰明、更會比較、更會議價。
這也是為什麼現在只要開價合理、條件到位的物件，還是可以快速成交！

✅價格微跌但仍高檔，代表市場並沒有崩盤
新聞中說住宅價格指數僅小跌 0.05%，年增還是正成長，這代表一件事：
雖然大家觀望，但屋主「沒急著賣」，價格還是撐得住！
實務上我們也看到，屋主除非急用錢，否則還是希望能賣到心理價位。
📌 所以現在不是「賤賣潮」，是「價格盤整期」。

✅預售市場退場，成屋市場迎來轉機
預售申報年減 88%，意味著市場更回歸理性，也代表什麼？
👉 成屋市場重新受關注！

📌真正想買的買方，這段期間其實有更多談判空間。
📌真正想賣的屋主，也要調整心態，搭上轉單成交的節奏。

#首購 #買方市場 #房地產 #盤整 #心態 #花枝陪你買間房

01/08/2025

💡 兩種買方心態，決定未來十年的財富差距
1️⃣ 首購自住族：永遠在等低點
等新聞說「價格到底了」才想進場
結果不是錯過議價期，就是被高資產買方搶先買走
不敢出手，其實才是最大的風險成本
2️⃣ 高資產買方：趁冷場進場撿便宜
手上資金充裕，利率對他們影響有限,市場冷、賣方心態鬆，議價空間大
每次房市盤整期，都是他們低價收房的黃金時間

📉 七月房市冷颼颼，但懂得的人在笑
七月房市成交量月減 7.3%、年減 25.7%，
購屋時機指數更下探到 94.48 點，跌破 100 點的觀望線。
市場冷清，卻是資金充裕的買方最愛的時機。

🔎 台灣歷年房市走勢專業觀察
1️⃣ 台灣房市長期趨勢呈「階梯式上漲」
近 30 年房市幾乎都是「短期盤整 → 中期反彈 → 長期創新高」的循環
2008 金融海嘯、2016 房市盤整，都出現過短期買點，但之後都走出新高
2️⃣ 成交量是房市的領先指標
當成交量急凍，價格才會慢慢鬆動,量縮期就是議價空間最大的時候
例如 2015~2016 年房市冷清期，議價率一度超過 10%，但隔年市場回溫後，價格很快回升
3️⃣ 市場永遠不會公告最低點
投資市場的「低點」，都是回頭看才知道
等到媒體報導「房市復甦」時，價格通常已經反彈

🔑 給首購自住族的行動建議
1️⃣ 別幻想抓最低點
市場不會提醒你「這裡是谷底」，低點都是事後才知道。
2️⃣ 趁成交量低時進場
現在市場冷清，賣方願意讓利，議價空間更大。
3️⃣ 評估自己能力，行動比等待更重要
有穩定工作與頭期款，現在出手比等到價格回溫才搶更划算。
#房地產 #首購自住 #議價率 #機會 #花枝陪你買間房

16/07/2025

✅ 花20元就能避免買到爛尾樓，你知道怎麼做嗎？
📍 關鍵就是：查土地謄本！
只要知道建案的地號，去地政事務所 or 上網查謄本，就能看到基地上有沒有過度抵押或異常融資紀錄。

為什麼重要？因為：
🔸 抵押太多 → 建商財務拉警報
🔸 工程一停 → 你可能買到一半卡住，欲哭無淚
🔸 訴訟一來 → 不只麻煩，還可能多年無法交屋

🧠 專業房仲小叮嚀：
1️⃣ 關注限貸政策與銀行審貸趨勢：是否已有訂金退還或違約案例？
2️⃣ 主動要求土地地號資訊，律師或地政士可協助取得。
3️⃣ 查地籍謄本：注意是否設有抵押權、融資公司或私人抵押鎖定該基地。
4️⃣ 綜合評估建商財務體質：抵押越多，財務壓力越大，爛尾風險越高。
5️⃣實地勘查與合約審閱：除合約明文，也應留意銷售人話術與現場說明是否自圓其說。

📣留言聊聊：
你有遇過看起來很威、實際很危的建案嗎？
或是你曾經查過土地謄本嗎？留言跟大家分享！
#建商 #爛尾樓 #謄本 #房地產 #花枝陪你買間房 #台南

15/07/2025

🏡【新青安真的有「年薪門檻」嗎？告訴你3種容易卡關的房型】
我在帶看時，常遇到客戶信心滿滿說自己年薪百萬、首購、沒貸款紀錄，但一到申請新青安，竟然貸不到8成，甚至直接被拒！

為什麼？因為你可能踩到這些房貸黑名單：

❌蛋殼區新屋🏡房子新沒用，生活機能未齊全、區域流通性低，鑑價容易不足。
❌老舊郊區宅🏡便宜但銀行風險高，年限拉短＝月付更高。
❌10坪以下蝸居🏡空間太小，有些銀行根本不借，當成投資物件處理。

👉簡單說：房子長得好，不等於銀行會買單。

✅建議：
1️⃣選擇15坪以上、交通便利、屋齡在10–20年內物件
2️⃣控制房貸月付在月收入的30%
3️⃣年薪120萬以上、負債比低是最佳組合

📩 如果你手上有物件想評估，我可以幫你試算、給建議 #花枝陪你買間房讓您買房路上安心上車

10/07/2025

🔸你買的不是房，是建商的心理戰術🔸
近期市場上充斥著「讓利」、「跌價」的訊息，但從實價登錄來看，整體價格變動幅度極為有限。房價真的跌了嗎？還是只是行銷策略的包裝與誤導？

🔍四種常見的「建商讓利操作法」：
1️⃣ 直接降價，但僅限個案
部分成屋庫存壓力大的建案，會透過調整單價來加速銷售，但通常是地段、產品、總價條件都較弱的個案，並不代表整體市場轉跌。
2️⃣ 低總價包裝術
建商改推小坪數或含裝潢產品，總價壓低，但單價實則居高不下。消費者容易因總價誘因忽略單價落點與空間機能。
3️⃣ 區域話術模糊焦點
標榜「近南港」、「雙北生活圈」的廣告語，實際位址卻距離主要生活機能仍有段距離，混淆區域價值認知。
4️⃣ 試水溫定價策略
部分建商刻意開出較高價觀察市場反應，或以限量讓利創造搶購氛圍，實際上價格未真正鬆動。

🔸整體來看，目前台灣房市處於高檔整理期，並未進入大規模修正階段。建商普遍認為價格跌幅若超過15%，將面臨已購戶反彈與違約風險，因此即使讓利，幅度也有所節制。
📍目前能觀察到價格明顯下調的，多集中在：
1️⃣成屋壓力大的餘屋案
2️⃣推案速度過快、產品重複度高的區域
3️⃣銷售進度緩慢、資金急需回收的建商個案

📣 現在是買方市場沒錯，但也不是什麼都能撿便宜的時代。
如果你想在「看似跌價潮」中買到真正的價值，別被噱頭牽著走，找個懂市場的房仲陪你拆穿包裝，比送家電實在多了。

#房地產 #建商讓利 #房價真跌還是假跌 #房市 #花枝陪你買間房

花枝陪你買間房

28/08/2025

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