張金鶚

21/10/2025

10/17（五）
「整體住宅政策」研究案座談會

內政部國土署委託中華民國住宅學會研究「整體住宅政策」，這是政府每十年應檢討提出的研究計畫。此計畫由我擔任主持人，陳明吉教授擔任協同主持人，研究團隊還包括了彭建文、章定煊、謝博明、朱芳妮、陳靜怡、楊智元等六位教授和黃瓊瑩、黃曉芬二位專任研究員。經過近一年的團隊研究與多次的訪談、工作與諮詢會議、期初、期中報告，擬訂了初步研究成果。

根據上述研究成果，上週五（10/17）我們在政大公企中心召開產官學研座談會。與會的學者包括：林建元、林祖嘉和陳彥仲三位教授；中央政府包括：內政部國土署、地政司、中央銀行、衞福部和原民會；地方政府包括：新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、基隆市、南投縣和屏東縣等；財團法人包括：國家住都中心、台北市、新北市、桃園市和高雄市住都中心；民間團體包括：都市改革組織、崔媽媽基金會、伊甸基金會、物業管理學會和台中住宅合作社等；以及產業界包括：全國建商公會、全國不動產估價師公會、全國建築師公會和全國公寓大廈管理維護公會等代表出席。

座談會由我主持，國土署徐燕興副署長代表致詞。我首先說明楚體住宅政策架構，包含計畫緣起、過去與當前整體住宅問題與政策差異、及104年與114年整體住宅政策架構比較等。然後座談會分成「健全住宅市場」、「整合住宅補貼」、「提升住宅品質」及「完善住宅治理」等四個主題，逐一提出20項問題策略及政策建議。

每項策略均包含短期和中長期多項建議方案，以及主協辦單位。每個主題由研究團隊老師代表報告，然後再請與會代表發言討論。大家都能提供寶貴建議供研究團隊參考，同時建立政策共識，以為後續共同推動方向。

最後，研究團隊在綜合座談提出「整體住宅政策白皮書」，包括：核心挑戰與政策背景、四大政策目標、政策內容、政策資源配置、政策實施優先次序和預期成果。另外，研究團隊也提出相關法令與制度的修正建議。經過一整天的會議，獲得與會代表的熱烈討論與支持，座談會圓滿結束。

21/10/2025

10/15（三）
「人屋雙老」因應策略論壇

上週三（10/15）下午參加東京都物業管理機構贊助，中華民國住宅學會與台灣物業設施管理協會共同主辦的「台灣公寓大廈『人屋雙老』的因應策略」論壇。

大會由台灣物業設施管理協會理事長何明錦主持，除邀請我擔任專題演講的主講人外，還邀請國家住都中心董事長花敬群、台北市都更整合發展協會理事長許敏宏及台灣公寓增建電梯智能協會理事長林光宗演講並與談。

「人屋雙老」是當前住宅政策重要議題，應予特別重視。我首先強調「老人」和「老宅」都要細分為「初老」、「中老」和「老老」三階段進一步交叉討論並擬訂因應策略。同時對於老人和老宅三階段的定義除了「年齡」和「屋齡」數量化指標外，還應考量老人「身心健康」及老屋「性能維護」等質化指標，如此才能提供適合人屋雙老的多元因應策略。

以下分享個人演講投影片內容供參考。

投影片 1｜封面
主題：
人房雙老：面對「老宅困老人」的住宅政策挑戰
副標：因應超高齡社會的住房解方

演講者：張金鶚（政大地政系退休教授/清大科管院榮譽講座教授）

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投影片 2｜問題引言

我們忽略了誰？
• 青年安家、租屋補貼、社宅興建成為政策主軸
• 老人住房與老宅問題卻「政策真空」
• 選票導向 vs 真正需求？

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投影片 3｜何謂「人房雙老」？
• 人老： 老人逐漸增多，2025年台灣邁入超高齡社會
每5人中就有1人是65歲以上。
→根據稅籍資料，台北市有4成5，全台有3成5的屋主是老人。
• 房老： 全台逾30年老宅約有500萬戶，占51.1%
尤其老人擁屋率高 → 多住在老宅
2023年約有13.2%長者居住在無電梯公寓，約有55萬多人，相較2021年增加近6萬人。
• 雙老交疊： 生活品質、居住安全與健康風險攸關

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投影片 4｜「老宅困老人」的實質問題

問題面向 實際挑戰
*室內環境 缺乏無障礙、動線不良、危險死角多
*出入困難 無電梯、樓梯老舊、搬運困難
修繕能力 經濟不足、無人協助
*都更意願 年紀大、不願搬遷、程序複雜
財務問題 資產是房子，但現金流不足

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投影片 5｜居住安排：政策應有的多元選擇

一、老人居住安排選項：
1. 在宅老化（原地生活）✅多數老人偏好
2. 與子女同住或搬遷至他處
3. 搬入養老機構／換屋

二、老宅處理方式：
1. 整建維護（需技術+經費）
2. 拆除重建（時間長、風險高）
3. 售屋換屋（情感割捨困難）

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投影片 6｜政策目標：促進「在宅老化」
• ✅ 讓老人安全自在留在熟悉的空間
• 前提條件：
• 居住空間無障礙（如：扶手、防滑、寬敞通道）
• 上下樓安全（如：樓梯升降椅、外掛電梯）

📌 建議： 政府應提供整建維護補助 + 設備評估 + 專業支援

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投影片 7｜整建維護 v.s. 都更重建

比較面向： 整建維護vs. 危老／都更
適用對象 ：所有年齡vs. 偏向初老族群
施工時間 ：短vs. 長且程序繁複
居住影響：可維持原居所vs. 搬遷壓力大
政策建議 ：提供無障礙設計補助vs.加強搬遷協助與中繼住宅配套

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投影片 8｜搬遷與安置：政策的缺口
• 政府應結合以下方式：
• 包租代管提供過渡期住宅
• 社會住宅作為中繼方案
• 長者專屬社宅（設計+服務整合）

📌 現況：資源不足、安置斷鏈、老人排斥搬遷

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投影片 9｜以房養老：多元化未來解方

目前制度：
• 逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）
➤ 銀行風險顧慮，金額有限，接受度低

可行方案：
1. 售後租回（Sales and Lease Back）
➤ 賣屋後租回，維持原居住、不必修繕
2. 捐宅服務（如伊甸基金會）
➤ 捐宅換照顧，居住不變，兼具公益

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投影片 10｜制度建議：以房養老條例
• 制度空窗 → 民間創新難以推廣
• 建議立法方向：
• 規範多元模式：租回、捐宅、信託
• 財務保障與風險管控
• 租稅與轉讓配套措施
• 建立標準契約與監理機制

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投影片 11｜結語：呼籲與展望

✅ 政策重點轉向「人房雙老」問題
• 讓老人不再被老宅所困
• 讓老宅不再成為生活風險

🎯 重點政策行動：
1. 居家環境升級補助
2. 搬遷與中繼住宅制度
3. 完善以房養老制度

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投影片 12｜Q&A

我們一起思考未來的「安心終老」之道。

30/08/2025

8/29（五）
住房研究薪火相傳
—慶第四屆薪火相傳主陳靜怡升等教授
暨賀第三屆薪火相傳主楊智元副教授豐碩成果

前陣獲知空中大學陳靜怡升等教授，我們都替她高興。靜怡特別邀請我和麗芬及智元三人在師大附近的水牛城餐廳一起牛排午餐，慶祝她順利升等教授。智元也藉此說明他這一年半多研究的成果（詳如后）。

回想這二年多來我與智元和靜怡每2～3週固定線上討論研究論文，從研究主題選定、相關文獻、問卷調查、實證分析、研究成果研討會發表、學術期刊投稿到最後的科普文章發表，雖然過程有些辛苦，但看到住房研究的薪火傳承成果，甚感欣慰！

今天我們還討論了智元他最近將我前二年出版上下二册的《住宅·房地產—自住與投資的理論與實務》製作完成教學投影片，應該如何提供使用，以推展住房的教育工作。我們考慮可以在空中大學開課，製作成錄影教材，讓更多有興趣的朋友學習。

麗芬在旁觀察，也都覺得我們一起努力，大家為薪火相傳的付出，甚為值得，全力支持！

期待住房研究教育能藉由這些薪火相傳的火種，逐漸發光發亮！

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第三屆「張金鶚住房研究薪火傳承獎」（2024-2025）楊智元成果彙整

一、學術論文發表
1. 謝博明、楊智元* (2025)，「房屋買賣穩賺不賠嗎？臺北都會區實價登錄資料驗證」，台灣土地研究，第二十七卷第二期，87-108頁。【TSSCI】
2. Hsieh, Bor-Ming and Chih-Yuan Yang*(2024), “The Effects of Transaction Hotspots and Flipping Hotspots on Housing Prices,” International Journal of Strategic Property Management, 28(1),1-15.【SSCI】

二、報紙投書
1. 2025. 03. 25，張金鶚、陳靜怡、楊智元，「你現在，住得滿意嗎？六都居住滿意度調查大揭密」，獨立評論。https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/15966
2. 2024. 02. 27，謝博明、楊智元、張金鶚，「交易vs.投資 房價影響大不同」，聯合報民意論壇。

三、雜誌報導
1. 張金鶚、陳靜怡、楊智元 (2025)，「高房價、老宅與小宅化，國人住的滿意嗎？——六都集合住宅居住滿意度調查 」，ta台灣建築，2025年5月，356期，16-17頁。台灣建築報導雜誌社。
2. 張金鶚、陳靜怡、楊智元 (2025)，「六都集合住宅居住滿意度與空間使用調查」，建築師，2025年5月，605期，96-100頁。建築師雜誌社。
3. 張金鶚、陳靜怡、楊智元 (2024)，「面對都市化高房價大家住的滿意嗎？——居住滿意度調查」，ta台灣建築，2024年10月，349期，26-29頁。台灣建築報導雜誌社。


四、參加國內或國際研討會並發表論文
1. Hsieh, Bor-Ming and Chih-Yuan Yang, “Do Booming Housing Transactions Equal to Flipping?” 2023 AsRES-GCREC Jont International Real Estate Conference.　
2. 謝博明、楊智元、張金鶚，「投資買房一定會賺錢嗎？台北都會區實價登錄資料驗證」，中華民國住宅學會2023年會暨學術研討會。
3. Hsieh, Bor-Ming and Chih-Yuan Yang, “Is Buying a House a Good Investment? An Empirical Study of Actual Price Registration Data in Taipei Metropolitan Area,” SIBR 2024 Osaka Conference on Interdisciplinary Business & Economics Research.
4. Yang, Chih-Yuan, “The Impact of Selective Credit Controls on Taiwan’s Housing Market: Evidence from Panel Data 2001–2024,” AsRES 2025 International Real Estate Conference.

五、其他
1. 擔任2024中華民國都市計劃學會、區域科學學會、地區發展學會、住宅學會、中華城市管理學會聯合年會暨論文研討會「住宅品質論壇」引言人。
2. 參與研究專案－六都集合住宅居住滿意度調查計畫（中華民國住宅學會與台灣住宅建築獎協會共同主辦，計畫主持人：張金鶚老師）。
3. 參與研究專案－113年度研析整體住宅政策委託專業服務案（委託單位：內政部國土管理署，研究單位：中華民國住宅學會，計畫主持人：張金鶚老師）。
4. 製作《住宅•房地產—自住與投資的理論及實務》授課投影片（張金鶚老師著作，智勝文化出版）。

六、後續規劃
● 投書
● 居住滿意度研究
● Yang, Chih-Yuan*(2025), “The Impact of Selective Credit Controls on Taiwan’s Housing Market: Evidence from Panel Data 2009Q1–2025Q1.”

12/08/2025

8/13（三）
預售屋退潮 別怪央行

最近房市不景氣，預售屋解約潮，引發爭議。撰文投書《聯合報》民意論壇，今天刊登標題「預售屋解約潮 投機客別怪央行」，與上述原投書標題略有不同。完整內容如下留言連結供參考。

近期房市熱潮退去，預售屋交屋潮接連來襲，銀行基於風險控管，審核轉趨保守，房貸卡關，不少買方資金斷裂，只能解約收場。市場一片叫苦，建商與投資客甚至要求央行放寬信用管制。然而，問題的本質不是政策，而是過度投機的泡沫終將面臨考驗。

投資從來不是單行道，賺錢自己拿，虧錢卻要政府和銀行埋單，既不公平也不合理。當年借錢搶預售屋的豪情，如今化為解約的怨氣，本質上就是「賭局輸了」。

央行的選擇性信用管制，其目的不是打壓市場，而是矯正投機氾濫，引導市場回歸以自住為主的發展方向。

更該檢討的是預售屋制度本身。預售屋交易的核心是「買賣契約書」，而非樣品屋的華麗包裝，也不是銷售人員的承諾，更不是對未來房貸條件的幻想。

「住宅的本質是居住，而非投資」，應是當前及未來住宅政策的核心價值，房市不該成為投資炒作的賭場。要讓房市回到健康軌道，必須接受市場出清的過程。央行的選擇性管制正是抑制投機、保障自住的關鍵工具，應予肯定支持，甚至成為房貸政策的常態，不應在投機客高喊「救市」時動搖。

房市不是賭場，輸贏都該自己承擔，這才是這波預售屋退潮，給市場最清楚的啟示。

近期房市熱潮退去，預售屋交屋潮接連來襲，銀行基於風險控管審核轉趨保守，房貸卡關導致不少買方資金斷裂，只能解約收場。市場一...

04/08/2025

8/4（一）
川普關稅加速台灣房市合理化

房市長期投資炒作，房價不斷上漲，房價只漲不跌的預期心理，不但房價所得比極度不合理，也波及其他產業的投資與創新發展，如此長期不合理景氣循環現象，勢必面臨調整。

關稅與匯率變動勢必對產業及資金面造成影響，房價目前仍居高不下，代表市場信心未全退，價格未實質修正，代表合理化進程仍慢，川普關稅重擊則會加速合理化過程，至於央行限貸雖被批傷害自住客，但其政策重點是控管金融風險，並非打房本身。

川普宣布台灣20%關稅，房價走跌成定局？張金鶚指出，資金轉弱、房價續高，加上股市與產業不振，關稅加速房市去投資化、價格修正，可加速市場合理化。（陳韋帆）

30/07/2025

7/30（三）
房價仍高檔盤整，管制鬆綁恐重燃炒房風

《遠見雜誌》將先前聯合報投書未刪減的完整內容重新編輯整理，並加上副標如下連結，供參考。

根據《國泰房地產指數》，第二季新建案成交量年減近四成，顯示房市降溫。但根據內政部資料，六都房價仍位於歷史高點，房價所得比高居不下。此時若貿然放寬選擇性信用措施，可能讓房市回到過熱循環，忽略真正自住需求的結構問題。

https://www.gvm.com.tw/article/123110 #

編按：根據《國泰房地產指數》，第二季新建案成交量年減近四成，顯示房市降溫。但根據內政部資料，六都房價仍位於歷史高點，房價所得比高居不下。此時若貿然放寬選擇性信用措施，可能讓房市回到過熱循環，忽略真正自...

28/07/2025

7/28（一）
2025Q2國泰房地產指數公布

今天公布我長期主持研究的2025 年第二季新推個案國泰房地產指數。第二季表現相較上一季價穩量縮，相較 2024 年同期為價漲量縮。其中銷售率僅有6.37%，創16年來新低，成交量創8年新低。

國泰房地產指數顯示，自去年第四季起連續三季至今年第二季新推個案市場成交量持續下滑22.7%、48.5%、39.6%，呈現快速萎縮趨勢；然而價格仍維持小幅上升，成交價分別上漲7.1%、1.1%、0.78%，漲幅逐季收斂，顯示價格正處於盤整階段，動能轉弱。

在量先價行趨勢下，房市下行壓力浮現，應審慎觀察後市變化。

相關新聞報導如下。

完整簡報資料如下留言。

國建 (2501-TW) 今 (28) 日發布最新國泰房地產指數顯示，2025 年第二季國泰房地產指數， 第二季表現相較上一季價穩量縮，相較...

24/07/2025

7/25（五）
房市剛降溫 管制豈可輕言鬆綁？

聯合報民意論壇今天刊登個人投書，相關内容連結如下留言處。

當前台灣房市呈現降溫態勢，出現要求中央銀行放鬆選擇性信用管制的聲音，引發討論。特別是在全球經濟不確定性增加、匯率與貿易波動頻繁的背景下，內需成為穩定經濟的關鍵支撐，房地產業被視為潛在的刺激引擎。然而，房市是否真能扮演振興整體經濟的角色？又或只是讓資金再次湧入炒作，進一步壓縮人民的生活空間與購屋能力？

回顧近年房市，從二○一六年一路上揚，至二四年第四季方才開始明顯降溫，整整經歷近十年的榮景。投資客熱中進場、房價不斷攀升，使得金融機構房貸比重大幅集中於房地產部門，風險累積至警戒水準。正是在這樣的背景下，中央銀行於二四年九月無預警祭出第七波選擇性信用管制措施，有效遏止炒風與過度貸放。

根據最新第二季國泰房地產指數顯示，自去年第四季起新推個案市場成交量分別下滑22.7%、48.5%、39.6%，呈現快速萎縮趨勢；然而價格仍維持小幅上升，成交價分別上漲7.1%、1.1%、0.78%，漲幅逐季收斂，顯示價格正處於盤整階段，動能轉弱。

27/06/2025

6/27（五）
真正實現居住正義，住宅補貼應弱勢優先

《遠見》雜誌昨天刊登我前幾天在聯合報投書的更完整文章如下留言處，供參考。除更改標題為「真正實現居住正義，住宅補貼應弱勢優先」外，並加入了子標題，重新編輯，讓文章更為清楚呈現。

25/06/2025

6/24（二）晴
「整體住宅政策」交流共識營
—南部（台南）工作坊

中華民國住宅學會接受內政部國土署委託研究十年一次的「整體住宅政策」。研究團隊除了分析當前住宅關鍵問題，檢討過去住宅政策的缺失，研提未來住宅政策及其短中長期實施方案的優先次序之外，更要藉由與執行機關多次的工作會議、產官學民的個別訪談及共同座談，以及南北二場工作坊，進行共識交流。

6/6在台北政大公企中心舉辦北部工作坊，6/24在台南長榮大學舉辦南部工作坊，分別邀請南、北產官學各界人士，特別各地方政府住宅政策執行單位參加討論。會議之前，我們也提供了近百頁的會議資料供與會者參考。

住宅學會研究團隊在符合總體「居住正義」，達到個體「住者適其屋」的住宅政策目標下，提出「健全住宅市場」、「整合住宅補貼」、「提升住宅品質」和「完善住宅制度」的4個面向及20個課題進行分組討論。

透過每位參與者的實務經驗分享及住宅理念理想期待，逐漸𨤳清整體住宅政策的架構藍圖與實踐的優先次序。感謝每位參與者熱情參與與寶貴意見，讓工作坊圓滿成功！

最後，摘錄台南市地政局長陳淑美在參與南部工作坊後，在其臉書po文感想：「看到大家討論的認真和熱情，學者們的理想知無不言，對政策推行的環節也都有具體深入的看法，真的非常感動」。

19/06/2025

6/20（五）
重建整體住宅政策

有感近來因七十五萬戶的租金補貼政策，中央與地方分擔經費，引發政治角力與弱勢照顧的爭議。然而政府卻未根本檢討過去三百億租金補貼對象多為非弱勢家戶資源錯置的居住不正義現象，忽略整體住宅政策的重要性。特撰文投書《聯合報》民意論壇，原本標題為「重建整體住宅政策」，編輯改為「健全住宅交易、租賃市場 住宅補貼應以弱勢優先」。刊登內容如下連結。

政府目前企圖透過興建社宅、包租代管、租金補貼與青年優惠房貸等住宅補貼政策，是否符合居住正義且能解決當前日益嚴重的住宅問題？未來十年住宅願景為何？如何朝向願景邁進，逐步改善進而能實現理想？住宅問題與政策的全面檢視，刻不容緩。

所謂「整體住宅政策」是針對家戶和住宅二部份，包括一般和弱勢家戶與住宅巿場和居住環境，建立政策目標，𨤳清關鍵問題，整合各層面議題，透過中央及地方政府和民間相關資源，提出優先次序的解決方案。

當前住宅問題嚴重，包括高房價、買不起、租不到、住不好⋯，問題錯綜複雜，涉及各個層面，政府面對住宅問題，每隔十年必須檢討整體住宅政策。目前內政部國土署正委托中華民國住宅學會進行此工作，筆者身為計畫主持人，擔負檢討過去住宅問題與政策，重建未來十年住宅政策，提出整體政策目標與架構，配置資源與優先次序，凝聚社會共識，具體落實短中長期住宅計畫方案之任務。

近來因七十五萬戶的租金補貼政策，中央與地方分擔經費，引發政治角力與弱勢照顧爭議。然而政府卻未根本檢討過去三百億租金補貼對...

24/03/2025

3/25（二）
你現在，住得滿意嗎？
六都居住滿意度調查大揭密

張金鶚，政大地政系退休教授、調查計畫主持人
陳靜怡，空大生科系副教授、調查計畫協同主持人
楊智元，師大公領系副教授、調查計畫協同主持人

分享天下雜誌《獨立評論》今天刊登我們負責調查「六都集合住宅居住滿意度」研究成果的三位作者投書。

近10年來，房價越來越高，房屋也越來越老舊，居住面積越來越小，面對如此居住環境，國人居住滿意度是變好還是變差？

中華民國住宅學會與台灣建築獎協會共同合作，首次針對住宅單元、社區及鄰里環境3個居住層面，透過世界衞生組織適居4面向，包括安全、健康、便利、寜適及住宅法要求的經濟與永續共6項構面指標，進行全面完整調查。

去年底我們委託專業民調公司採用分層2階段隨機抽樣面訪，取得1,858筆樣本，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負2.27%。

完整文章連結如下：

近十年來，房價攀升、住宅老化、居住空間縮小，然而最新調查顯示，國人居住滿意度竟較十年前提升，引發關注。研究發現，都市鄰里環境改善、住宅內部維護提升，可能是滿意度上升的關鍵。此外，租屋族在高房價地區的滿...