03/09/2025
BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT – ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT TỪ 1/1/2026
I. Tìm hiểu về khung giá đất và mục đích áp dụng
Trước khi tìm hiểu những tác động của việc bỏ khung giá đất thì cần phải biết khung giá đất là gì và được dùng để làm gì.
Khung giá đất do Nhà nước ban hành, cụ thể là Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm/lần đối với từng loại đất theo từng vùng (theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2013).
Và có thể hiểu đơn giản, khung giá đất sẽ quy định giá đất tối thiểu và tối đa của từng loại đất theo từng vùng, được dùng làm cơ sở xây dựng bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố trên cả nước.
Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013, các địa phương sẽ căn cứ vào khung giá đất để xây dựng và ban hành bảng giá đất cũng theo chu kỳ 05 năm/lần, mỗi năm sẽ ban hành hệ số giá đất (hệ số K). Bảng giá đất này không được quy định giá đất ngoài khung giá đất của Chính phủ đã ban hành.
Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không còn áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất.
Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo các phương pháp định giá đất trên cơ sở nguyên tắc thị trường.
II. Bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 sẽ được công bố và áp dụng từ 1/1/2026
Ngày 18/01/2024, Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Theo Luật Đất đai 2024 sẽ thay thế Luật Đất đai 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, trừ quy định tại Điều 190 và Điều 248 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/04/2024.
Trong đó, quy định bảng giá đất hằng năm là một trong những chính sách nổi bật trong Luật Đất đai 2024.
Để thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, Luật Đất đai 2024 quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.
Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Bảng giá đất này sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Và hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
III. Các trường hợp áp dụng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
IV. Tác động của việc bỏ khung giá đất đến đời sống người dân
Có thể thấy, việc bỏ khung giá đất sẽ tác động rõ rệt tới các vấn đề sau:
Thứ nhất, giá đền bù sẽ sát hơn với giá thị trường
Trước đây, giá đền bù đất được xác định dựa trên Bảng giá đất do Nhà nước ban hành, tính toán theo phương pháp hệ số điều chỉnh (hệ số K). Tuy nhiên, Bảng giá đất này thường thấp hơn khoảng 30 – 50% so với giá thị trường, dẫn đến mức bồi thường chưa thỏa đáng. Điều này gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, kéo dài tiến độ dự án.
Kể từ khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ chủ động xây dựng và điều chỉnh Bảng giá đất hằng năm theo biến động thị trường. Nhờ đó, giá đền bù sẽ tiệm cận giá thực tế hơn, hạn chế khiếu kiện và góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, triển khai dự án.
Thứ hai, giảm tình trạng giao dịch “hai giá”
Thực tế, nhiều trường hợp người dân kê khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá mua bán thực tế để giảm nghĩa vụ thuế, vừa tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho các bên, vừa gây thất thu ngân sách nhà nước. Khi Bảng giá đất địa phương được xây dựng sát với giá thị trường, sự chênh lệch giữa giá khai và giá thực tế sẽ giảm, từ đó hạn chế tình trạng mua bán “hai giá” và bảo đảm minh bạch cho thị trường đất đai.
Thứ ba, hạn chế đầu cơ, găm giữ đất đai
Giá đất tiệm cận với giá thị trường đồng nghĩa với việc các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai cũng tăng theo. Dù có thể khiến một bộ phận người dân lo ngại, nhưng về lâu dài, điều này sẽ giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ, thổi giá đất. Nhờ đó, những người có nhu cầu thật sự về nhà ở và đất ở sẽ có cơ hội tiếp cận với mức giá hợp lý hơn, góp phần làm cho thị trường đất đai phát triển ổn định và bền vững.
Trên đây là những những phân tích xoay quanh việc bãi bỏ khung giá đất và những tác động liên qua. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc cần tư vấn chi tiết hơn, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ tận tình.
________________
Thông tin liên hệ Luật Khiêm Chí Kiên
Hotline tư vấn miễn phí: 0877.736.112
Văn phòng đại diện: Tòa I3 Vinhomes Smart City Tây Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội
Văn phòng làm việc: 12/8F/26 Đường số 8, Phường Hiệp Bình, Thành phố Thủ Đức, TPHCM
Hãy để Luật Khiêm Chí Kiên đồng hành cùng bạn – Chuyên nghiệp – Uy tín – Nhanh chóng trong mọi thủ tục pháp lý về đất đai!
