24/10/2025
Nói về thị trường BĐS Việt Nam ở hiện tại và tương lai 5 năm tới. Chúng ta đang và sẽ bước vào trạng thái máy bay không thể xuống để đón thêm hành khách. Nghĩa là cứ ở trên cao như vậy. Hành khách trong máy bay tự giao dịch qua lại với nhau. Tôi gọi hiệu ứng này tóm gọn lại là: Giao dịch trong hộp kín hay khóa trạng thái (locked state).
Giá đã lên quá cao, chi phí vốn không còn rẻ, và thanh khoản bị kẹt. Nhưng thay vì rơi xuống, thị trường lại lơ lửng trên không, cứ ở mãi độ cao đó, không đón thêm được hành khách mới, chỉ có những người đã ngồi trong máy bay tự đổi chỗ, tự giao dịch qua lại với nhau.
Khi một biến số chính (lãi suất, giá vốn, chi phí vốn, thanh khoản) đạt mức siêu tối ưu, hệ thống bước vào trạng thái khóa trạng thái (locked state). Mọi tác nhân (người vay, nhà đầu tư, doanh nghiệp) bị ràng buộc vào điều kiện cũ, và không thể tái cấu trúc khi môi trường thay đổi. Thị trường ảm đạm do đạt tới điều kiện hoàn hảo. Giống như nước đóng băng khi quá lạnh, thị trường cũng đóng băng khi điều kiện vốn từng tốt quá mức không thể lặp lại.
Kết quả:
- Chủ đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy nợ cao và hàng tồn.
- Nhà đầu tư cá nhân bị treo vốn, không muốn cắt lỗ.
- Người mua thật thì bị loại khỏi thị trường.
- Dòng tiền mới không vào được, hệ thống rơi vào trạng thái tĩnh giữa không trung.
5 năm tới, nếu không có cú sốc làm tan băng, chính sách tín dụng, chính sách pha loãng cung đủ mạnh và linh hoạt hơn hay dòng vốn ngoại k đủ lớn, hoặc một chu kỳ đầu tư sản xuất mới vô cùng mạnh mẽ để hấp thụ lại năng lượng dư thừa từ bất động sản thì chiếc máy bay giá cao này vẫn sẽ lơ lửng trên trời.
Không rơi, nhưng cũng chẳng bay cao hơn được nữa. Nó sẽ bay mãi cho đến khi hết nhiên liệu thì tự rơi và tan tành.
-Phúc Trần.
