19/07/2025
NGƯỜI KÝ KẾT HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH KHÔNG CÓ HOẶC VƯỢT QUÁ THẨM QUYỀN QUY ĐỊNH
Một trong 16 hành vi vi phạm quy định hoạt động hành nghề công chứng sẽ bị phạt tiền từ 07 triệu đồng đến 10 đồng được quy định tại Điều 15 Nghị định 82/2020/NĐ-CP ngày 15/7/2020 của Chính phủ (có hiệu lực từ 01/9/2020) là:
“m) Công chứng hợp đồng, giao dịch trong trường hợp người ký kết hợp đồng, giao dịch không có hoặc vượt quá thẩm quyền đại diện;”
Người ký kết hợp đồng, giao dịch không có hoặc vượt quá thẩm quyền đại diện thông thường có thể nhận diện là người đó không phải chủ thể của hợp đồng, giao dịch; không được chủ thể ủy quyền hay thỏa thuận làm đại diện hoặc vượt quá nội dung, phạm vi công việc ủy quyền, vượt quá thẩm quyền đại diện.
Chiếu theo các quy định pháp luật liên quan có thể thấy được điển hình 02 trường hợp “người ký kết hợp đồng, giao dịch không có hoặc vượt quá thẩm quyền đại diện” (do nhầm lẫn) mà hiện nay một số địa phương chấp nhận để tổ chức công chứng công chứng giao dịch. Đó là:
1- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản mà bên mua/bên nhận chuyển nhượng đang tồn tại hôn nhân chỉ có một người chồng/vợ tham gia giao dịch để tạo lập tài sản chung vợ chồng nhưng không có bất cứ giấy tờ ủy quyền, thỏa thuận đại diện của người còn lại; cũng không thuộc trường hợp đại diện đương nhiên hay giám hộ theo quy định pháp luật;
2- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản mà một bên là người chưa thành niên từ đủ 15 đến chưa tròn 18 tuổi nhưng không được trực tiếp giao dịch mà hoàn toàn do người đại diện là cha, mẹ giao dịch.
· Phân tích trường hợp 1:
Luật Hôn nhân và Gia đình quy định khi thực hiện hợp đồng, giao dịch TSC vợ chồng trong trường hợp tài sản là bất động sản nếu muốn đại diện cho nhau thì hai người phải thực hiện các thủ tục ủy quyền, đại diện theo quy định pháp luật.
Khoản 1, khoản 2 Điều 24 quy định căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng như sau:
1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.
2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.”
Trường hợp một người mất năng lực hành vi dân sự thì người kia chỉ làm đại diện khi được chứng nhận là người giám hộ. (Khoản 3,Điều 24; Điều 26 Luật HNGĐ).
Trừ trường hợp vợ chồng kinh doanh chung thì một người là đại diện đương nhiên cho người kia nếu người đó là đại diện pháp luật cho cơ sở kinh doanh (hộ kinh doanh, doanh nghiệp …) hoặc người khác được pháp luật công nhận là người đại diện pháp luật của cơ sở kinh doanh thực hiện giao dịch (Điều 25 Luật HNGĐ).
Khoản 1, Điều 29 quy định nguyên tắc “ Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập”.
Điều 31 quy định: “Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng…”
Xét các quy định tại các điều luật trên thì việc một người là vợ/chồng thực hiện xác lập giao dịch tài sản chung vợ chồng là bất động sản mà không có các giấy tờ hợp pháp chứng minh có sự thỏa thuận của chồng/vợ mình là thiếu về thủ tục. Nếu công chứng cho giao dịch này là trường hợp “người ký kết hợp đồng, giao dịch không có thẩm quyền đại diện”.
· Phân tích trường hợp 2:
Nhiều người nghĩ rằng: đã là người chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi) thì không được tự mình tham gia giao dịch, ký kết hợp đồng. Tất cả các giao dịch/hợp đồng liên quan đến quyền, lợi ích của người chưa đủ 18 tuổi đều do người đại diện (cha, mẹ) hoặc người giám hộ thực hiện.
Ngay cả công chứng viên, luật sư ... cũng có người nghĩ rằng hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản riêng của trẻ từ 15 - 18 tuổi là bất động sản, động sản phải đăng ký theo quy định pháp luật thì cũng do cha mẹ/người giám hộ làm đại diện ký kết, giao dịch.
Quan điểm như trên là chưa phù hợp quy định pháp luật và vô tình hạn chế quyền của người chưa thành niên từ đủ 15 tuổi đến chưa tròn 18 tuổi. Đã có trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng, giao dịch mà đối tượng là tài sản riêng của con trên 15 tuổi nhưng chủ thể ký hợp đồng là cha mẹ của người con này.
Bởi lẽ:
Khoản 2, Điều 77 Luật HN và GĐ 2014 quy định
“2. Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.”
Khoản 4, Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”.
Như vậy, trường hợp vị thành niên đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được ký hợp đồng mua, bán/chuyển nhượng bất động sản (nhà ở, đất đai ..) hoặc động sản phải đăng ký (xe cộ, tàu thuyền …), tài sản đưa vào kinh doanh (tiền, vàng bạc, máy móc, thiết bị, trái phiếu, cổ phiếu …) là tài sản riêng thì phải được sự đồng ý của cha, mẹ bằng văn bản (Văn phòng Công chứng thực hiện thủ tục công chứng hoặc UBND xã/phường chứng thực chữ ký của cha, mẹ người này) hoặc cha, mẹ người này trực tiếp ghi ý kiến đồng ý cho con mua/bán/chuyển nhượng vào hợp đồng và ký tên trước mặt Công chứng viên.
Việc “phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ” hoặc “phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý” như luật pháp quy định khác với việc cha mẹ tự thay con đứng ra giao dịch cho việc xác lập, định đoạt tài sản riêng của con. Đây là trường hợp “người ký kết hợp đồng, giao dịch vựợt quá thẩm quyền đại diện”.
