24/07/2025
Mình thấy công thức kiếm tiền bằng phân lô đang viral khu mình 3 tháng trở lại đây :
(1) BÁN GIÁ RẺ TẠI VỊ TRÍ VIP
(2) KẾT HỢP NGƯỜI NỔI TIẾNG GIỚI THIỆU
(3) KẾT HỢP VAY NGÂN HÀNG (VAY ĐƯỢC TỈ LỆ CAO).
(1) giá vốn mua đất thô rẻ thường là do :
A. hình thù mảnh đất ko đạt chuẩn (hình tam giác, tóp hậu, trũng thấp)...nên giá vốn mua vào thấp vì chủ đất hay bán mão cả mảnh chứ ko bán theo m ngang (lối bán thông thường), một lô tam giác cũng có thể tách ra vài lô ổn và dồn hết sự xấu vào một lô xấu nhất bán rẻ tạo hiệu ứng.
B. đất hậu ngắn (dưới 20m)
C. đất bể nợ
Cách bán này đang chứng minh hiệu quả, nên mình nghĩ CĐT sẽ liên tục mua vào và làm thành phẩm dòng này.
Ai là người hưởng lợi ?
1. Chủ đầu tư bán đất : dòng tiền nhanh + Rivewer giới thiệu đất thu phí.
2. Những NĐT lẻ ăn theo vòng đầu quen biết : cọc và lướt theo hiệu ứng.
3. Những NĐT lẻ địa phương tài chính ít mua được vị trí vip để ở (mua rẻ, hình thù đất không đẹp nhưng khi ở thì vị trí là quan trọng nhất).
* Ai là người cần cẩn trọng ?
1. NĐT lẻ mua những vòng sau. Vì có thể họ đang :
a. Mua giá cao hơn khi chia ra theo m2. Một nền 5x25 (100% thổ cư đường nhựa) bán 450tr thì giá m2 là 3.6tr. Một mảnh cùng tuyến đường 5x45 (60 thổ cư) bán 650 thì giá m2 là 2.9tr/m2
b. Khi chuyển qua ở, để dành lâu, xây nhà bán, hay khai thác kinh doanh thì diện tích không đủ.
Ví dụ một nền 5x25 đường 8m, qui hoạch 20m tức là sẽ vào lộ giới tầm 5m - 6m, nghĩa là diện tích sử dụng sau lộ giới là 5x19 - 5x20.
Làm kinh doanh dù nhỏ cũng cần phía trước có chổ để xe, nếu chỉ 100m2 chỉ đủ diện tích ở cơ bản.
Đường nhựa ở nông thôn thường xe cộ qua lại rất ồn ào, thường phải lùi sân 5m - 10m để tránh ồn, bụi mà hậu 20m là hết diện tích.
Chủ yếu khi mua chúng ta lên sẳn được kịch bản bán hàng chốt lời phù hợp.
* Khi CĐT - CĐT đấu nhau về dòng hàng chuẩn + giá trung cao vs hàng rẻ hậu ngắn.
Thì các bạn môi giới cũng bước vào một thách thức mới : Môi giới lâu năm vs Môi giới review và Người nổi tiếng review sản phẩm.
Các bạn sẽ bắt buộc phải thay đổi cách làm để tiếp tục tồn tại trong thị trường, mình quan sát thấy đa phần :
1. Họ bán dòng hàng mới rẻ, nhưng có thể không kịp bán với Người nổi tiếng.
2. Họ dời qua địa bàn khác ít cạnh tranh hơn
3. Họ nằm im chờ thời
4. Xây dựng Thương hiệu riêng và có ngách sản phẩm rõ.
* Các sàn sỉ đi thu mua cũng bước vào một sự cạnh tranh mới. Nếu trước đây họ là vua chúa trong việc đi mua hàng, không có họ thì CĐT vất vả khi bán ra lại sản phẩm số lượng lớn thì bây giờ CĐT đã có thể yên tâm là sỉ ko mua, chê bai thì họ sẽ bán bằng cách trên, vẫn kiếm đc tiền mà không phụ thuộc.
Các sàn truyền thống hoạt động trước đây là thu mua hàng - nuôi phòng sale - tổ chức bán - bán giá do mình quyết
thì bây giờ sẽ phải e ngại khi va vào mô hình này tại cùng một địa bàn : CĐT làm thành phẩm tự bán qua Người nổi tiếng --> tiết kiệm chi phí tối đa thì giá thành rẻ.
Và khi giá thành mặt bằng chung rẻ, các sàn về đây khó bán được giá cao hơn, trừ phi họ có tệp khách hàng riêng chuyên mua dòng trung cao chuẩn.
Khi một vùng sôi động hay viral, diễn biến của nó sẽ phức tạp hơn và cần theo dõi phân tích xong mới đưa ra kế hoạch phù hợp.
* Tuy nhiên, điểm mấu chốt nhất của tất cả các vấn đề trên là : BÂY GIỜ KINH DOANH LÀ CUỘC ĐẤU TRÍ, NĂNG LỰC ĐƯỜNG DÀI thật sự, ai cũng phải tư duy để đưa ra quyết định cho mình.
1. NĐT mua rẻ hay trung cao, tùy vào sự hiểu biết, phân tích thị trường và lựa chọn của họ.
2. Môi giới bán rẻ lướt nhanh cầm tiền nhanh - hết trend qua trend mới, hay bán sản phẩm ổn để bảo hành cho khách lâu dài, xây dựng nhân hiệu riêng / tệp sp riêng/ tệp khách hàng riêng là lựa chọn của họ.
3. Sàn đánh theo sóng nhanh làm mô hình na ná hay qui tụ làm Sàn chuẩn hóa, sẵn lượng khách đang ào ạt đổ về thì giới thiệu thêm phân khúc riêng của mình, khẳng định vị thế, thương hiệu...là lựa chọn của họ.
Tức thời đại này, dù làm nhanh hay làm sâu
Cũng phải tốc độ, quyết liệt, và có THƯƠNG HIỆU RIÊNG rõ ràng. Mọi sự nhạt nhòa, chung chung đều sẽ chìm lỉm.
Và mọi kịch bản thị trường sẽ còn phải chờ thêm thông tin áp thuế chuyển nhượng, giá giao dịch thể hiện trên Hợp đồng mới, thì sẽ xem lại hướng phát triển tiếp theo của các dòng sản phẩm.
